南山御成府简介
深圳首个不限购住宅项目
不限售 可落户 可积分入学
约38-55㎡1-2房精装
总价区间318-500万
南山一手刚需入门楼盘
首个不限购的住宅，极度稀缺
民水民电 燃气 阳台
项目基础信息
总占地：约6112㎡
计容总建面：约38734㎡
全业态：居住 商业 酒店 会所
面积段：约38-55㎡1-2房精装美宅
住宅分布：8-10/12-23层
可售套数：约295套
楼体层数：38层
停车位：约360个
御成府必入理由
国际南山
南山汇聚湾区超强总部经济群，2021年GDP达7630亿，上市企业196家，仅全市1/10的人口和土地，占据全市约1/4的经济体量。御成府位于南山心，是【前海、后海、高新科技园】三大板块的价值聚合区，汇集深圳最顶尖资源。
超500万㎡旧改
御成府所在区域拥有超500万㎡巨量城市更新，京基、卓越、万科、恒裕、大族等房企巨擘联袂，区域蝶变迈进全球标杆城市。
多维交通
三地铁：约1km内汇集1、11、12号三地铁线。大新站丨约600m、1号线南山站丨约850m、11/12号线(预计11月开通)
四枢纽：深圳湾口岸、邮轮母港、前海综合交通枢纽（计划2024年开通）、国际机场快捷通达城市核心交通枢纽，实现粤港澳1小时生活圈，国际出行更便利
醇熟配套顶级商圈：近享国际潮流万象前海、壹方城购物中心、华润深圳湾万象城、华润万象天地、前海山姆旗舰店（预计2023年第一季度正式开业）等商圈人文荟萃：南山图书馆、保利剧院、南山博物馆、南头古城、前海剧院（规划中）、伯克利未来音乐中心（规划中）等
生态宜人：坐拥中山公园、荔香公园、前海石公园、前海演艺公园等天然氧吧
稀缺地标
约150米垂直业态综合体，通高弧型双银超白玻璃立面，如水晶之塔。涵盖摩登商业、休闲会所、空中泳池、臻质美宅、星级酒店&高端服务式公寓。
3大国际前沿标准
匠心打造示范级园林。引入全球绿色、健康建筑评价体系，致力成为LEED铂金+WELL铂金+国标三星运营认证的标杆项目，打造健康社区、环保生态、节约资源等全方位绿色建筑体验，构建健康生活方式。
大师联袂
建筑设计：ZBD筑博设计-建筑设计甲级资质AD ARCHITECTS傲地设计-全球设计力量CBS中筑空间-建筑幕墙顾问咨询行业“20强”
园林景观：EADG泛亚国际-亚洲代表性的专业景观设计事务所
公区/室内：RWD黄志达设计-全球百大室内设计师事务所JC DESIGN界汐设计-美国Muse2020金奖/小户型专家
双层会所
定制6-7层双层会所，打造无边际空中泳池，生活、休闲、娱乐、社交无界融合。（会所预规划：高端健身房、室内高尔夫、定制瑜伽室、休闲清吧、轻奢咖啡厅等功能）。
运营服务
整合富临五星级酒店服务体系，融合全球高奢服务公寓运营商-辉盛国际的服务品质，定制专属APP服务系统，给业主提供便捷舒心生活。
这个所谓的不限购，到底是咋回事？这个盘的产品到底怎么样？有没有投资价值？
一次性帮大家分析清楚。
先来搞清楚第一个问题。
正常情况下，是否限购+限贷，是不是70年产权，是作为区分深圳住宅/公寓的标准。
但御成府的情况有点特殊。
如果按购买资格来看，这个盘不限购，似乎可以视为公寓产品；
但按照贷款流程来看，它却是走房贷的路子，占房贷名额，最长可申请30年的贷款年限，这又是住宅产品的待遇。
那么，御成府到底是公寓还是住宅？
看备案信息，这批房源的性质为单身公寓，土地性质为R2居住用地+C1商服用地。一般而言，R2居住用地上建成的房屋性质为普通住宅。
御成府备案信息
给大家科普一下，单身公寓，虽然名字里有“公寓”两个字，但它跟商务公寓并不是一回事，与住宅商品房只是名称的不同，在购买资格、纳税标准等流程上都按照住宅来走。
至于为啥会这样，讲起来比较复杂，用住建局官方的解释来说：属于历史遗留问题。
大家只要理解一点，御成府确实是住宅属性的产品就可以了。
既然是住宅属性，那应该跟其他住宅一样既限购也限贷，为啥御成府可以不限购？
也有媒体咨询了南山住建局，得到的回复是：“这个住宅性质的单身公寓，不占名额是属实的，是市住建局特批的。”
简单总结就是：
这个产品目前在深圳一手新楼盘里没有对标项目，它就是目前楼市环境下出来的一个很特殊且不一样的新产品。
除了不限购，不占用购房指标，不需要名额购买，其它税费、贷款比例等都是按住宅标准来的。
按照深圳现在深户入户满3年+3年社保/个税、非深户5年社保或个税的限购政策，当御成府这么一个不限购的住宅产品出现在市场上，有如此高的关注度也就不奇怪了。
有关注御成府的学位问题，我也帮大家研究过了，直接说结论：
1、南山区目前是接受用地性质是住宅属性（产品类型是单身公寓）的房子享受同等的入学积分的；
2、御成府的土地性质为居住用地，房子终究还是属于“住宅”这个大类，申请学位是没有问题的。
分析具体的产品。
“我们正在做一件新鲜的、无人做过的事情。”——这是御成府官方公众号一篇推文里的一句话。
来源：御成府官方公众号
听开发商的销售人员说：御成府虽然是小户型产品，但产品都是按照豪宅的标准打造，就是要做深圳现象级的“小豪宅”。
御成府地处南山老城区，市政生活配套成熟，居住氛围浓厚，交通条件也比较便捷，而且项目所在板块多年来未有新盘入市。
御成府区位配套示意图
项目周边分布有1号线、11/12号线，最近的地铁站为大新站直线距离约600米，南山站直线距离约700米，货真价实的三地铁物业。
御成府地铁配套示意图
南山中心寸土寸金，御成府的体量也不大，是一栋150米高的地标建筑。
御成府营销中心项目沙盘
御成府还造了一个新概念，说自己是一个多业态的“垂直综合体”，也就是在一栋楼里，同时包含了商业、酒店、住宅、会所和服务式公寓等多种业态。
在深圳，一般只有在城市中心的高端豪宅，才会有会所配置。但即便是华润城润府3期，也只是在一楼打造了健身房、阅览室等简易空间，而御成府不仅是6-7F双层会所，功能也非常丰富。
御成府营销中心实景图
我听说，会所不仅规划了健身房、咖啡厅、书吧等常规配套，还可能会打造室内高尔夫、壁球室、定制瑜伽室、酒吧、电影院、共享厨房、KTV包房、桌游室等。
会所影音室效果图
甚至还打造了一个20×9米，水深1.4米的空中无边际泳池，据说是泳池设计专家打造，比肩超五星级酒店标准，不仅颜值在线，氛围也拉满了。
无边际泳池效果图
想象一下，住在御成府，下楼就能健身、k歌、看电影、喝咖啡、泡图书馆，应该还是挺受年轻人喜欢的。
御成府营销中心实景图
在产品设计上，开发商请到了香港著名设计师黄志达和和小户型专家界汐设计团队操刀，虽然是极致的小户型产品，但空间感和豪华感都做得很不错。
南山御成府户型鉴赏
以55㎡户型为例，户型格局很方正，客餐厨卫+主卧+阳台，五脏俱全，动静分区、干湿分离这些都是标准动作。
御成府样板间实景图
说几个印象比较深的细节：
凸窗可以延伸成床，双人床的宽度可以根据需要在1.5-1.8米之间伸缩；特质的艺术玻璃门可开可合，淋浴间的门还可以折叠，几乎没有任何浪费的空间。
客厅设置超大储物空间搭配分割设计，榻榻米下暗藏衣柜大的床箱，厨房有一体化橱柜橱柜，墙面、浴室做了壁龛设计，再加上玄关超大容量的定制收纳柜，可以说把收纳空间挖掘到了极致。
项目还是德系精装交付，电器用的西门子，卫浴用的高仪和唯宝，和最近开盘的蛇口豪宅招商玺是一样的品牌。
厨房配备了抽油烟机、蒸烤一体机、消毒柜、电磁炉、燃气炉、冰箱，还有国际高端品牌的水龙头、水槽并搭配了超滤净水器。
御成府样板间实景图
卫生间里，一体式智能马桶电热毛巾架、浴霸、热水器等也是也是一应俱全，而且淋浴间采用的是无拼缝的通体岩板，不容易藏污纳垢，便于日常清洁。
连入户门，都配备的是具备隔热、防火、防盗、隔音等功能的装甲门。户内空调、新风、净水器这些也都配齐了，基本上可以直接拎包入住。
值得一提的是，项目还同时达到了中国绿色建筑三星级、国际LEED认证铂金级、国际WELL认证（目标铂金级）三个健康居住方面的国际前沿标准。这在深圳的住宅类项目里也不常见。
据了解，御成府将基于空气、水、营养、光、运动、舒适声、材料、精神等多个维度，高标准打造150项绿建细节，塑造绿色健康的生活空间。
像这种全新、装修品质高、公共配套丰富的小户型产品，在深圳核心区其实非常稀缺，而且租金水平很高。
像在南山科技园、深圳湾、前海、蛇口等南山核心区，整租一套交通方便+次新+非城中村改装公寓+能保证生活品质的1-2房，可选性非常少，而且月租金基本要6500起步。
以润府、招商领尚的租金为参照，近地铁、户型更灵活、精装品质更高、会所配套更多元的御成府，2房户型可以租到1.5万/月以上水平，妥妥实现以租抵供。
那么，御成府适合哪些人购买？
1、对于想在南山中心区买一个2房住宅的新房，总价预算400多万的购房者来说，估计这是唯一且难得的机会
2、对于不想浪费购房名额或者已经没有名额的买房人来说，也是一个不错的机会。