福田金地环湾城,项目详情、优劣势分析!深度解析金地环湾城为什么这么火?

2024-07-09      关键词:福田金地环湾城     咨询热线:400-151-7897

福田金地环湾城简介

项目将首推2-3单元,建面约125-183-253-270㎡户型。
其中还有2单元75㎡两房户型,套数不多,只有23套,以及 125-271㎡复式住宅。
样板房目前开放了125㎡A、C户型,253-270㎡户型样板房预计8月中旬开放。
金地环湾城(金地·环湾名苑)前身是“金地工业区城市更新单元”,项目位于福田区沙头街道沙尾片区,金地社区福强路与沙嘴路交汇处东南侧。

项目北侧邻新洲片区,西侧邻沙头片区,东侧邻益田片区,南侧邻红树林生态湿地,西南侧远眺深圳湾海域,距离7号线沙尾站只有几十米,是名副其实的地铁口物业。

项目占地面积约2.18万㎡,规划总建面面积约32.3万㎡,由5座超高层+1座小高层建筑,外加一个下沉休闲广场及环广场裙房商业组成。

其中,1-2单元为总高60层的商品住宅楼,4梯6户;3-4单元为总高53层的商品住宅楼,4梯3户,总计约848户。5单元为总高52层的商务公寓楼,3梯3户,6单元为总高18层的商务公寓楼,2梯2户,该项目的公寓均为70年产权,不限购、不限贷、通燃气、带阳台。

可售商品房面积75-125-188-252-270㎡,3+1、4+1房户型,可售住宅约800多套,首推的2/3单元约400套。

福田金地环湾城户型图

其中约75㎡平面小建面产品总货量不足百套,首批只推售23套;约125㎡复式只有15套房,约271㎡复式只有约11套,这个产品是比较稀缺的。

A户型:建面约121-123㎡,3+1房2厅两卫,竖厅、动静分区结构,户型方正,大开间短进深,3开间优势朝向,配套宽景阳台,如有需要生活阳台加以做房间使用。

B户型:建面约125-127㎡,3+1房2厅两卫,竖厅、双龙抱珠结构,主卧套间设计、左侧次卧上方阳台可以改造为书房、儿童房均可,相较于A户型缺失的是居家静溢性,但它的可塑性更强,更加实用。

C户型:建面约123-126㎡,3+1房2厅两卫,横厅,无过道双厅合一结构,大面积入户玄关、整体两侧大采光面,主卧双窗对流通透、三卧室优势朝向、生活阳台加以改造可做功能间使用,相较于A/户型,它的卧室都偏紧凑了一些,但厅的空间感更好,整体通透性更强,实用性更佳。

D户型:建面约75㎡,2房2厅1卫,竖厅,动静分区结构,整体比较传统,两开间是优势朝向,这个户型货量比较少,具有低总价优势,对刚需上车群体比较友好。
视野景观上,西南朝向是本项目的一大亮点,因为这一侧距离红树湾生态湿地和深圳湾海域直线只有约450米左右。
1/2单元04/05户的西南自身小区建筑刚好没挡住,前面只有1栋“绿景蓝湾半岛花园H栋33层”高层建筑,对于33层一下的来说会影响一点美感,但还是能看到湿地和海景,33层以上没影响。
4/5单元01/02/03户的客厅阳台是西南,与沙嘴村相邻,目前主要是10层左右的建筑,在建的《绿景尚悦府》总高27-32层,会影响32层以下看湿地和海景的视野宽度,但不是直接遮挡,总体来说10楼以上看海景都没有太大问题,32层以上更佳。
商业方面,项目所处的大金沙片区一带紧邻福田CBD,能够较好的享受到CBD片区的商业、文化、市政等配套设施。

同时一路之隔还有已经开发建设好的绿景红树湾一号,其商业绿景佐阾红树林购物中心已经运营,可提供部分商业配套。另外还有已开业的中洲C Future City16万㎡商业、京基kkone10万㎡购物广场。

交通方面,金地环湾城为7号线上沙、沙尾双地铁地铁口物业,1站达车公庙等商业办公圈层,3站能达香蜜湖豪宅区。

此外,规划中的22号线将在上沙站交汇,建成后,可1站直达香蜜湖新金融中心与河套深港创新合作区。

此外,金地环湾城紧邻福强路,可快速直接串联滨河、深南大道,自驾出行的便利性较高。

教育方面,金地环湾城配建一所72班9年制公立学校,目前确定是:红岭教育集团旗下的红树林校区。

且根据目前学区划分,小学是福田区绿洲小学,红岭实验学校(上沙)初中部。
虽然是名校集团,但新学校定有新老师,加之生源等情况,教学能力需要时间验证。

综评:
项目自身卖点比较突出。总体建面近百万平,涵盖住宅、保障房、写字楼、商务公寓、集中式商业、九年制学校、社区基础配套等业态,这在土地资源紧缺的深圳百万建面大盘本身不多,出现在市区就更加难得。
产品主推建面约75㎡-271㎡两至五房,其中75㎡小建面产品货量不足百套,其余全部是120㎡+的大平层和复式产品,定位改善型物业。
但就周边环境,对很多追求居住空间和周边环境双改善的客群来说,目前的沙尾还差点意思。
至于价格,结合区域新房及二手行情判断,预计120㎡+房源均价9万左右,200㎡+及复式房源均价12万左右,整体均价预计10.5-11万之间。
基本上价格不太有倒挂,如果想去化好,最终还得看折扣力度如何。

优点:
1、地理位置优越,处于福田核心地段,周边二手价格较高,邻居红树湾壹号二手挂盘均价12.2万(小户型略低),以及楼龄较老的万科金域蓝湾成交均价也在10万上了,毗邻地铁7号线沙尾站,还规划了22号线,交通便利。
2、楼盘全部为超高层建筑,目前高区可欣赏到红树林海景资源。
3、作为福田难得的大型综合体,属于金地集团近年来投资最大的项目,与福田建设联合打造(有一定国企背景)
4、从效果图上看,该项目的设计高端时尚,分四块地,有商业住宅写字楼公寓学校,项目自身配套够硬。
5、车位相对充足,车位比例为1:1.3,业主停车无忧。
缺点:
1、该区域多以旧改为主,旧改周期较长,后期可能会受到旧改噪音等影响。
2、项目南侧用地建设高度可能会影响海景视野,一定的遮挡是必然的,周边二手海景房较多,例如红树湾壹号,万科金域蓝湾,金海湾等这几个盘海景视角更直面。
3、项目容积率比较高,超高层建筑注定户型使用率不会太高,公摊面积较大。
4、新学校是否能成为名校,能否带来价值增长,需要教学能力的验证,值得说的是该教育用地投资不菲,小道消息为红岭新校区。
5、小户型仅有少量,其余预计1200万起门槛较高。
6、对比竞品价格上附近的中洲湾迎海120多平备案均价8.5万有明显优势,但产品力以及自身配套远不如金地环湾城。

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