恒大锦苑楼盘踩盘日记-今天去龙岗恒大锦苑看房了进来说说看法

项目公示信息显示，《恒大锦苑》项目的备案名为《宝鸿华府》，开发商为深圳市宝鸿房地产开发有限公司，公司成立于2016年8月，通过“企业信用查”得知该公司隶属恒大集团旗下，是恒大地产集团(深圳)有限公司名下的独资子公司。

提起“恒大”大家都是非常熟悉的，其不仅在深圳开发了非常多的项目，更是一个全国遍地开花的房企。恒大集团是一个多元化企业集团，业务涵盖地产开发，文化旅游、健康养生，新能源汽车等。在房地产领域，恒大在中国280多个城市拥有810多个项目，与全球860多家知名企业有战略合作，实施精品战略，打造高品质、高性价比产品，开创行业“全精装修交楼”和“无理由退房”先河，让600多万业主实现宜居梦想。

2011年，恒大集团正式进入深圳，成立恒大地产集团深圳公司；2014年，恒大在深圳首个项目——恒大国香山实现当年销售金额31亿元，位列深圳单盘销售金额三甲；2016-2018年，恒大天璟、恒大时尚慧谷和恒大城市之光等项目也将陆续问世。2017年12月，恒大一举拿下深圳湾总部基地商业地块，拟建设恒大深圳总部。

经过8年跨越式发展，深圳公司已是集团旗下特大型分公司，拥有大型项目62个。深圳公司未来总建筑面积约3000万㎡，土地储备充足且升值潜力巨大。

恒大锦苑项目简介：

恒大锦苑项目位于龙岗区龙岗街道龙西中路东侧，龙西街心公园旁，临近盐龙大道。项目于2018年底取得了建设用地规划许可证，随后建设开始正式展开，目前建筑主体已出地面大概7-8层左右，整体建设进度比较慢。

恒大锦苑项目占地面积约3.1万㎡，规划建筑面积约10万㎡，拟建设一个以住宅为主的花园式社区。项目由七栋共计8座30-32层高的住宅楼组成，以小区大门为中心分为两个部分，左侧1-3栋为商品房，右侧4-5栋为商品房，6-7栋为回迁房。其中1栋、5栋为2梯5户；2栋、3栋、4栋为2梯4户。

恒大锦苑项目主要供应建筑面积约70㎡-118㎡的2-4房，主要以84㎡-89㎡的3房户型为主，占比约为70%。截止目前项目仅开放了营销中心，还未拿到预售备案，样版房和具体开盘时间未定。

    恒大锦苑踩盘基础信息：

    恒大锦苑踩盘配套介绍：

    商业：项目自带约3500㎡的社区底商，对于一个近800户的小区来说这小区底商显然是没办法满足小区自身购物需求的。除了自带商业外，项目附近零散的分布了一些商铺，1.5公里范围内分布的购物集中点有龙西综合市场，和龙平东路与龙城大道交汇处的几个小型购物广场。就目前现状来说，恒大锦苑的商业配套没什么亮点，不仅缺少便利性，选择和优质程度都不足。

值得关注的是，项目对面约100多米的保利五联龙西旧改有着占地约34.9万㎡的体量，相信它的商业配套体量不会小，由于距离项目非常近，后期社区内的配套或许可以共享，对整个片区的发展都将起到带动作用。

    交通：轨道交通方面，项目距离在建的地铁16号线“龙城中央站”步行约1.4公里，距离稍远，超出了步行舒适距离，需要借助交通工具通行。地鉄16号线起点为龙岗大运站，终至坪山田心站，预计2023年通车。

道路交通方面，与项目临近的有三条主干道，分别是盐龙大道、外环高速、龙平西路。盐龙大道是深圳市“七横十三纵”干线路网规划中的重要纵向通道，全程均为高快速路，可以实现深圳东部与市中心区乃至香港的快速出行。

龙平西路及东路是一条贯穿整个龙岗区的一条主干道，可通过此路快速对接龙岗大道，是实现区域内及龙岗区与周边区域快速通勤的主要道路之一。

深圳外环高速横贯深圳市东部和北部及东莞市东南部地区，分别与广深、南光、龙大、梅观、博深、惠盐、深汕等十条高速公路相连，与107国道、东深公路、205国道、深汕公路等八条一级公路以及多条城市道路交叉，与深圳市所有纵向疏港通道交叉，进而与珠三角高速公路形成联网。

    教育：根据目前的学区划分，项目小学学区划在龙西小学的学区范围内，初中学区划在华中师范大学龙园学校的学区范围内。两所学校刚在1.5公里范围圈内

根据高德地图实际导航显示，项目距离龙西小学步行距离约608米，距离华中师范大学附属龙园学校步行约2.1公里。初中学位距离稍远，需要借助交通工具通行。

    医疗：项目附近分布有一些小诊所和社康服务点，例如深圳关爱门诊部等，平时轻微的身体不适可就近解决。项目附近的中大型公立或私立医院大都集中在龙岗大道沿线，距离项目直线约3公里左右。整体看项目的医疗配套比较一般，选择性是多，但都缺少便利性，依赖交通工具通行。

    休闲生态：据不完全统计，项目2公里范围内分布了大小公园总数超12个，但大部分是体量比较小社区公园，日常休闲溜娃可选择就近的龙西街心公园、楼吓公园、紫麟山公园等。周六末或节假日可选择较大体量的红花岭公园、龙园公园等。

    恒大锦苑踩盘户型介绍：

1栋/5栋--03户型：建筑面积约70㎡一房两厅一卫（可改两房）

注：可改为紧凑型两房

1栋/5栋--04/05户型：建筑面积约79㎡两房两厅一卫

注：04户型与05户型是对称户型，可改为紧凑型三房

1栋/5栋--01户型：建筑面积约84㎡两房两厅一卫

2栋/4栋--01/02户型：建筑面积约87㎡两房两厅一卫

注：可改为常规三房，84㎡与87㎡户型结构一致，功能间有微差

1栋--02户型：建筑面积约86㎡一房一厅两卫

注：可改为大两房或紧凑型三房

2栋/3栋/4栋--03/04户型：建筑面积约89㎡一房两厅两卫

注：可改为大两房或紧凑型三房，户型结构一样，有微差。

3栋--01/02户型：建筑面积约118㎡三房两厅两卫

注：可改为常规四房

    恒大锦苑踩盘周边现状及规划介绍：

五联片区位于深圳龙岗区，西接东莞市清溪镇、凤岗镇，北连惠阳市南坑村。从整体生态环境来看，我们知道，龙岗是整个深圳所有划分区域中，植被保护及绿化均做得十分好的，单这一区域就有数所市政公园。它背靠清林径森林公园，紧挨清林径水库，覆盖面积相当于17座莲花山。生态环境虽好，但在居住方面，五联片区的整体面貌偏老旧，居住品质差，基础设施不足等问题也是客观存在的事实。

恒大锦苑项目周边现状大多以小产权房和工业区厂房为主，且小产权房比较密集，附近商品房小区分布较少，现有商品房小区都主要集中在龙平西路与盐龙大道中间区域。区域由于小产权房分布密集，有大量人员在此居住，虽说人员流动性会比较大，但是生活氛围是有的，只是片区整体面貌显旧，观感较差，各项生活配套都不足，缺少选择性和便利性。总的来说，片区有待补充优质的生活配套，整体居住品质和片区面貌有待提升。

恒大锦苑项目距离地铁16号线“龙城中央站”步行距离约1.4公里。16号线起于大运站，途经大运新城、龙岗中心城、线路由大运站引出，沿龙岗大道、黄阁路、龙平路敷设，经龙岗老中心后沿深汕公路往南至坪山站，经坪山中心区后沿东纵路、金田路，止于田心站，线路全长约29.2km，设站24座。

2020年5月15日，随着最后一幅钢筋笼成功入槽，地铁16号线坪山围站主体围护结构地连墙全部完成。2020年5月24日，地铁16号线共建管廊一标项目部综合井4交通导改顺利完成，比原计划提前7天。截至目前，全线已完成围护结构95%；土方开挖已完成64%；主体结构已完成33%。其中，已实现3个区间贯通，9台盾构正常掘进。

龙岗五联片区范围为龙盛大道以北、清林径山脉东南面生态控制线范围外所围合的区域，总用地面积846.9公顷。该片区将打造一个具有用地混合，功能多元，具有强烈地域特色的城市更新地区。

由法定图则可以看出，项目周边规划了多个大型旧改项目，其中GX06即为保利五联龙西旧改，更新单元范围面积约34.9万㎡，计容总建面约63万㎡，体量是比较大的，由于距离项目较近，后期社区内的配套或许可以共享，对整个片区的发展都有带动作用。

恒大锦苑周边规划聚集了公园、综合体育活动中心、文化活动用地、学校、医院等市政配套，未来将是五联片区的资源核心商圈。

深圳市第三儿童医院：深圳市第三儿童医院选址五联片区，该院规划建设总建筑面积为9万平方米，项目总投资概算为4.9亿元。该院建设规模为可达专科三甲规模的医院，面向病人为深圳东部的龙岗、坪山、大鹏的居民。预计建成后将解决龙岗儿童优质医疗资源紧缺现状。

    恒大锦苑踩盘评价：

恒大锦苑项目备案名为《宝鸿华府》，与以往恒大的大多数项目相比此项目显得格外低调，不管从项目体量还是小区自身配置上，都与恒大以往的行事风格不同。不管怎么说，恒大的项目开发运营能力大家是认可的，有很多的可参考项目。恒大锦苑既然是出自恒大之手，物业也选用的是知名度较高和口碑较好的金碧物业，相信在楼盘品质和后续物业服务方面是比较有保障的。

恒大锦苑的体量虽不大，自身商业配套也少，但小区3.2的容积率，超40%的绿化率，奠定了其内部的居住舒适程度。该区域远离人流密集区域，居住环境较为清幽。北向为清林径森林公园，目前项目四周为低矮工业区或小产权房，建成后部分高层户型或可看水库和山景。

目前项目还没有正式出预售备案价，不过根据项目对外传递的信息判断，恒大锦苑的备案价会在38000元/㎡-39500元/㎡，销售均价会39000元/㎡左右。项目是毛坯交房，交房时间还没有定，根据目前施工进度，预计交房时间会在2年后。

项目周边二手房价格对比：五联片区的的二手商品房供应并不多，靠近盐龙大道的几个小区均在4万/㎡，靠近清林径森林公园的几个小区，如万科千林山居和承翰陶源小区均价在3.6万㎡-3.7万/㎡左右。与项目算是一路之隔的回龙埔片区几个小区二手房均价在5万元/㎡左右。综合项目附近二手房售价看，恒大锦苑如果定价在4万/㎡以内，在五联片区是有一定竞争优势的，与一路之隔的回龙埔相对价格优势就更大了。

近几年龙岗的新房供应量是非常大的，下表是不完全统计。从目前龙岗的新房售价看，新房4万/㎡左右单价集中在宝龙，双龙，坪地，新生几大商圈。这几个区域虽然价格差不多，但对应的配套规划是不同的。

除双龙外，其它几个区域都没有在现有地铁3号线沿线，不同的是宝龙，坪地，新生这几个地方靠近地铁14号线，而恒大锦苑在16号线沿线。从地铁线路上看14号线会更具优势，因为它是通往福田的一条快线，且开通时间会比16号线早。但从地理位置的角度去看，恒大锦苑更靠近龙岗中心城，能够相对便捷的享受到龙岗中心城的优质配套，未来居住氛围方面或许会更好。

综合来看，片区处于建设开发前期，商品房项目较少，相应商业配套短缺，规划的市政配套尚未落地，距离现有地铁规划较远，公车线路较少，公共交通出行不便，片区价值点短期内处于较低值。

项目对面约百米距离是保利和勤诚达两大知名房企联合开发的项目，建筑面积约63万㎡，除此之外，五联片区还拥有另外两个大型旧改项目，建成后预超100万㎡体量，片区规划有施展空间，或引入大型商业配套，为片区带来商业活力。

五联片区在未来的2-3年将成为一个重点建设区域，目前部分基础配套设施暂时不足，主要是因为需求与供给以及城市建设都需要一个过程，政府正加快该的基础设施配套建设进度，提升承载能力。随着片区规划的教育、公园、医疗、轨道交通等市政配套一一落地，片区的生活便利程度将会提高，社区宜居属性也会逐渐加强。

恒大锦苑售楼热线：400-151-7897