京基御景半山旁边的教育用地是真的吗？京基御景半山学校地块？_深圳房地产信息网

项目价值项目区位产业聚集，特质成区：京基御景半山所在的片区为宝龙街道的南约社区，该街道位于龙岗与坪山的交界地带，被山体和主干道分割成较为独立的区域，因地段因素以及区域内高新产业聚集的特质，在东进战略的大背景下，宝龙街道于2016年12月27日正式挂牌成立，由南约、宝龙、同乐、龙东等7个社区共同组成。京基御景半山旁边的教育用地是真的吗？京基御景半山学校地块？

定位升级，高新区升国家级：该片区重点规划发展宝龙科技城，其前身为1993年成立的宝龙工业园，其最初的定位是一个加工制造业园区。2000年，出于深圳湾园区产业制造环节拓展的空间的需要，宝龙承接了南山高新企业大量标准化生产的大厂。最近几年，宝龙引进的企业由“单纯加工制造”向“总部办公+研发设计+核心部件制造”转变。目前，宝龙科技城规划总面积为10.55平方公里，纳入“广深港澳科技创新走廊”、列入全市国家高新区首批扩容范围。宝龙科技城定位为深圳东部制造业主力企业集聚区、东部创新中心的重要产业及科技支撑点，未来发展方向为新材料产业、新能源产业、生命科学产业。国家级高新区的升级，对于该片区来说，意味着在基础设施建设、政府投资、企业扶持优惠政策、公共服务水平等方面将得到政府支持力度的加大，有利于片区发展加速。

工业增速全区第二：2018年宝龙街道实现规模以上工业企业增加值175.7亿元，增长20.1％，超全区2.0个百分点，仅次于坂田，增速居全区第二；完成固定资产投资82.7亿元，增长25.9％，超全区7.2个百分点，增速居全区第三。实现社会消费品零售总额45.4亿元，增长8.4％，超全区0.2个百分点。

百亿级产业集群：2018年，宝龙科技城完成项目总投资34.68亿元，完成率119%；高端产业投资27.63亿元，完成率171.2%。帮助160家企业申报国高。比亚迪锂电池、先进微电子等15家重点企业入选2018—2020年深圳市便利直通车企业名单。位于宝龙科技城的全国一线城市首宗“先租后让”产业用地挂牌成交。亚辉龙、科信通信投产，雄帝、核达中远通、贝斯达医疗大厦主体封顶，中广核工程大厦、钻通、金信诺等6个重大项目动工，普罗吉项目完成初勘。截至2018年9月，宝龙街道拥有百亿级企业2家，十亿级企业3家，亿元级企业43家，产值亿元以上企业数量占规模以上工业企业的21.7%。战略性新兴产业企业数中工业企业达到89家，占规模以上工业企业的40.3%。辖区以比亚迪锂电池、比亚迪精密、海能达通信为代表的新一代信息技术产业企业数达到34家，产值376.6亿元，形成百亿级产业集群。

打破交通短板构建多维立体交通网络项目所在区域东连坪山高铁站，西接龙岗中心城核心区域，从项目开车约4-6公里即可到达龙岗爱联商圈、龙中商圈以及大运商圈，未来通过地铁14号线，1站即可到达大运交通枢纽，2-3个地铁站即可享受地铁沿线周边的商业、市政等配套，便利程度相对较高。同时将加快推动东部过境通道、南坪快速3期、惠盐高速改扩建等对外道路建设，打通断头路，构建外通内畅的便捷交通网络，将区域原有的交通短板转为优势。

项目两面环山，采用台地设计，引入北面的山体景观，沿地形走势，逐级上升，配套登山道形成私家步行景观轴线，营造出的台地居住景观。周边旧改

片区经过长时间的沉寂，终于迎来了产业定位升级、地铁开建这两个双重利好消息，政府在市政基础设施等方面的投资支持力度加大，片区整体上升趋势明显，目前已有碧桂园、中信、京基等知名开发企业布局该区域，未来旧改建面约超过750万㎡。该片区新增住宅用地主要依靠城市更新改造供应，因片区主要以宝龙科技城的产业规划用地为主，居住用途的旧改用地主要集中在正中高尔夫附近。目前，片区内的旧改项目大多掌握在碧桂园手中，包括进度最快的水一村旧改（碧桂园云麓），后续还有水二村旧改、马桥联合片区旧改、洋桥和汉田项目，以及中信的积谷田旧改、京基的南约旧改等。改造好后，将为片区提供高品质的住宅社区，打造高端商业、写字楼、住宅、医疗、学校等多元化业态，带动片区相关配套方面的完善，对片区的未来居住环境将有较大提升，但目前来看，多数尚处于前期征收阶段，片区的整体提升仍需一个长周期。（碧桂园）洋桥汉田项目（部分建筑已拆除）：

项目于2014年被纳入《2014年深圳市城市更新单元计划第四批计划》中，并于2016年5月份公布了旧改草案。由碧桂园与深广瀛集团、汇联金融集团合作开发。
项目位于正中高尔夫球场以东地块，用地面积近20万㎡，规划总建面约为101.4万㎡，集住宅、商业、办公、酒店于一体的超大型综合体项目。
其中住宅建面40万平方米，保障性住房建面共计14.6万平方米，住宅区域的商业部分（含商业、办公及酒店）建面37610平方米。
产业用地：研发用房建面34.7万平方米（含创新型产业用房17370平方米），配套建面11.4万平方米（配套商业建面54630平方米，配套宿舍59760平方米）。
公共配套设施建面29180平方米（含两所12班幼儿园，公交综合场站建面12800平方米，110千伏变电站建面3500平方米）；（碧桂园）水一村旧改

该项目早被纳入《2013年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》中，后于2016年2月3日碧桂园以股权收购方式获取项目开发权。
项目位于植物园路与碧新路交汇处以东区域，西接规划宝坪大道,南临规划水背龙街,北临龙溪河。未来将打造成为一个集居住、商业、商务、酒店等多种业态于一体的综合体。
项目用地面积为2.15万㎡，总建面约15.9万㎡，计容积率总建筑面积为11万㎡,其中住宅9万㎡（含保障性住房3090㎡）,商业、办公及酒店11890㎡,商务公寓5090㎡,公共配套设施建筑面积4020㎡。碧桂园观麓（云麓国际社区）已封顶，目前展示中心和样板已开放，主推建面65-110平2-3房住宅，具体开盘时间待定。（碧桂园）马桥片区旧改（今年7月份官网发布其意愿公示）：

宝龙街道南约社区马桥片区更新单元拟申报拆除重建范围面积177337.6平方米。京基南约旧改项目

项目紧邻14号线规划地铁站点，占地15.4万㎡，总建面102.5万㎡，项目由7块用地组成，功能的主要构成为住宅、酒店、办公、商业、超市、幼儿园等。项目户型户型分析

错位分布，户户朝南：项目采用围合式建筑布局，且每栋均为错位分布，且户户朝南，最大限度的保证了各个楼栋之间的采光通风、以及景观面的最大化。2梯4户：南北通透：项目两梯四户的梯户比，户型方正实用，南北通透。三房为主力户型：79㎡的户型占比约24%97㎡的户型占比约12%105㎡（黄色）的户型占比约12%105㎡（绿色）的户型占比约36%132㎡的户型占比约12%150㎡的户型占比约4%97-105㎡的三房户型占比约60%。

79㎡两房一卫：大尺寸，舒适空间：客厅3.6米开间，主卧进深4米，房间大尺寸，空间感较为舒适。南向：客厅和主卧南向，采光通风较好。房间均为自然采光通风：房间无暗房，均有自然采光通风。

97㎡三房一卫：大尺寸，舒适空间：客厅3.7米开间，主卧进深5.7米，房间大尺寸，空间感较为舒适。南向：客厅和主卧和一次卧为南向，采光通风较好。房间均为自然采光通风：房间无暗房，均有自然采光通风。

105㎡三房两卫：南北通透：户型格局为南北通透，采光通风更佳，双面景观。玄关+主卫：增加了玄关和主卫，功能更为齐全。户型方正：房间整体较为方正，空间利用更为合理。

132㎡四房两卫：大尺寸，舒适空间：与105㎡格局相似，增加一个房间，房间尺寸较大，客厅4.2米开间，主卧进深5.4米，空间感更为舒适。南北通透：户型格局为南北通透，采光通风佳，双面景观。四房：增加一个房间，适合改善需求置业。户型方正：房间整体较为方正，空间利用更为合理。

150㎡四房三卫：大尺寸，舒适空间：与132㎡格局相似，客厅开间变4.5米。南北通透：户型格局为南北通透，采光通风佳，双面景观。双主卧设计：双主卧配备独立卫生间，保证独立私密性，房间功能更为完善。户型方正：房间整体较为方正，空间利用更为合理。

项目数据

开发商

京基地产创建于1994年，是集房地产开发与经营、商业经营与管理、五星级酒店投资与管理、物业管理、高尔夫俱乐部、餐饮经营等多元化产业的大型地产公司。

迄今为止已开发了碧荔花园、碧云天、碧华庭居、碧海云天、御景华城、御景东方、大梅沙京基喜来登酒店、天涛轩、京基御景印象等一系列大型高端住宅社区和五星度假酒店，而目前正在成功运作像京基100、京基滨河时代、京基百纳广场、御景华城商业广场、京基铜锣湾通讯数码广场等商业地标。

京基目前在深圳的旧改项目，图中京基大运项目即京基御景中央一期已入市，沙一村旧改就是正在开发的京基御景珑庭，其他的旧改项目主要集中在南山、福田、罗湖等区域，可以说京基在深圳已奠定了较强的品牌影响力。

项目总用地面积约6.3万㎡

规划总建面约22万㎡

共分为6个住宅区域

包括高层住宅、别墅、商业及配建公共配套设施，容积率仅3.45，密度相对较低，采用围合式建筑布局，使得公共空间面积增大，保证了各个楼栋之间的采光通风、以及景观面的最大化。

项目共计11栋15座高层住宅，以及13栋别墅住宅，主推建面约79-150平2-4房住宅。

其中住宅部分，1-3栋、17-24栋，为31-34层的高层住宅建筑。4-16栋为层高12.5米的4层住宅。

商业部分主要分布在18栋和24栋楼下，共计3200㎡。

1栋楼下：社康中心、文化活动室、社区管理用房、社区服务中心、警务室、物业管理用房。

17楼：防空警报房。

24A：社区托幼中心、老年人日间料理中心、消防控制室、商业等。

25栋：幼儿园。

26栋：邮政所、社区菜市场、小型垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、环卫工人休息室。

项目总户数为1914户，其中套内建筑面积（非建筑面积）小于90㎡的有1569套，约占总量的82%。

竞品分析

从新房方面来看，片区整体售价较低，产品方面多以小面积段、低总价吸引客流，且在售项目和另一个碧桂园观麓的待推项目来说，都以近14号地铁站为主打卖点，在轨道出行上占据了较大的优势，对于在潜力尚未完全爆发的片区而言，交通占据了置业的重要考虑因素。两个新盘的低总价、地铁沿线盘的卖盘预计将对置业者有更大的吸引力。

而对于项目而言，山景、大尺寸空间，使该盘与其他两个项目的定位划分明显，不同的客户群体关注点也将不同，对于潜力片区且目前明显估值较低的区域，较为适合刚需改善型置业群体。

从二手房的角度来看，片区二手房楼龄多数较新，是近几年的次新盘，在产品规划和楼盘品质等方面都不弱于当下新盘的存在，且之前因区域上升潜力尚未启动，多个项目在户型上让利幅度较大，赠送面积让人惊喜，但落到二手房价格上，也是明显区别于普通楼盘。且因社区建成多年，各方面配套均已成熟，可现房入住即可享受成熟配套，对于在建新盘来说，也是一个较大冲击。

不利因素分析

1、或有高铁噪音影响：项目临近厦深高铁以及排塘山隧道，23栋、24栋A座的部分户型或有高铁噪音和车辆噪音的影响。

2、小区扎堆，或会出现车辆拥堵：项目所在厦深高铁西侧，就有5个小区（包含在建项目），因环山地势原因，小区依山而建，修建道路有限，且为普通2-4车道，加上地下车库出入口较多，周边小区数量较多，或会出现车辆拥堵情况。

3、配建商业体量较小，离规划商场较远：22万㎡体量的大社区，仅3200㎡的商业体量和500㎡的菜市场，加上旁边小区的底商，约可满足日常生活所需。目前稍大一些的商场（包括规划中）主要集中在宝荷路两侧，从项目步行至沃尔玛约1公里左右，至京基规划大型商场约1.7公里左右。

4、教育资源不定：目前项目中心规划的公立九年制学校，尚未开建，目前尚无法确定新建学校是否会与知名学校合作。片区的宝龙外国语学校也仅是与龙城高级中学（教育集团）合作，片区整体公立教育资源较弱。

5、门槛相对较高：两房起步79㎡，三房起步97㎡，相对门槛较高。

综合分析

项目所在的宝龙南约片区目前已经处于一个上升周期，产业方面上升到国家级的定位，且临近大运扩容区嶂背片区（1.43平方公里）的产业待升级区域，未来将于大运新城、阿波罗未来产业城形成产业联动，形成优势互补，实现协同发展。未来区域高新产业聚集，也将带动相关配套产业的发展。

目前相关部门已经开始加大片区的基建投资力度，交通方面，14号快线在该区域设立两个站点，将区域与其他片区联系更加紧密，未来或将实现与福田、罗湖的30分钟生活圈。对于项目本身而言，地铁站点距离较远，对于项目并没有起到一个直接的利好提升作用，未来或可通过其他交通工具换乘。

在产品上，项目与其他产品定位有明显区分，依山而建，打造安静宜居的居住环境，在出行上以超1:1的车位击败市面上多数普通住宅产品，户型上区别结构紧凑以功能性为主的住宅产品，以大尺寸的舒适空间为卖点，主要以刚需改善型置业群体为主。

位置上虽远离规划中的繁华地段，但在产品规划上，从生活最基础设施的菜市场，医疗方面的社康中心，教育方面的幼儿园、托幼中心到九年制教育，或是其他公共配套以及底层商业，都可满足日常生活所需。

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京基御景半山旁边的教育用地是真的吗？京基御景半山学校地块？

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