借名买房纠纷的风险知多少？

自2017年起，北京出台政策，“商改住”全面限购，随后辐射到上海、广州、深圳等各大城市，目前“限购”指令已经覆盖到了全国大中小城市。

买房人为了规避政策，会想方设法地更多倾向于选择拍卖房、借名购房、公司名义购房等购房方式，但是“借名买房”却是一个有极高风险的选择。

所谓借名买房，简单来说，就是出资人借用出名人的名义购房。房产证上的名字是出名人，但是房款由出资人支付，房屋由出资人实际占有使用。

从法律的角度解释，出名人是房屋的产权人，但是在现实中，出资人与出名人之间认可房屋实际归出资人所有，因此，就出现了“名义产权人”与“实际产权人”分离的情况。

借名买房是当前社会经济发展下的产物，审判实践中之所以存在不同的处理方式，是因为借名买房包含复杂的法律关系，涉及多方主体。

不仅仅是借名人与出名人之间的借名买房、登记关系，而且包括出名人与房地产开发商之间的房屋买卖合同关系，在出名人违反约定处分房屋时还可能涉及到第三人。

出资人即“实际产权人”，由于在产证上没有署名，将面对如下风险：

1、借名购买经济适用房等政策性房屋的，因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。并且在日常生活中，往往由于名义产权人与出资人之间关系密切，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人难以证明购房款系由自己支出，要求名义产权人返还购房款也相当不容易。

2、借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房的事实或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

3、出名人主张不仅法律上房屋归其所有，实际上也是自己出资购房。出资人的出资只是借款，最多比照民间借贷的利率返还本息。此种情况下，出资人将享受不到房屋大幅增值的利益。

4、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买方的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

5、由于出名人是登记权利人，如果持有产证办理了房屋买卖、赠与手续，则买家在不知情的情况下，可以善意取得房屋的产权。出售的房款有可能远远低于市场价，还有更大的可能出名人不将房款支付给出资人。

6、出名人可以持有产证去银行办理二次抵押，甚至向高利贷借款，导致房屋被抵押登记，对出资人日后处理房屋带来很大的麻烦。

7、如果出名人身上背负债务，债权人可以在起诉出名人的同时要求查封出名人名下的房屋，一旦被查封则房屋无法过户。

相对来说，出名人（登记权利人）的风险比较小，但是一旦不慎也会造成不小的麻烦。

1、失去购房资格、优惠机会

购房的数量有限制，一旦协助办理借名购房，将被挤占一个购房名额。

如果如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人将丧失了再次享受该优惠条件的机会。

如果是在深圳，首套房优惠政策、抽签摇号所取得的序位、被取消经济适用房资格等。

2、可能影响信用

出资人往往并非全款购房，而是以出名人名义办理了按揭手续，由出资人实际偿还房贷。一旦出资人未按时还贷，银行会直接向出名人要求还款，同时影响出名人的信用资质。

3、财产被混同

如果出名人涉诉，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为出名人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其他财产，导致出名人实际上生活所必须的财产被执行。

购房过程中，由于消费者缺乏相关的房地产法律知识，购房者往往不能有效地保护自己的合法权益。随着房地产买卖纠纷的日益增多，我们应该意识到请律师参与到购房过程中的重要性。

作为购房者，以下几方面可供参考：

1、选择房地产专业律师事务所和律师。聘请律师代办购房事务，不仅要求所聘请的律师要熟谙房产地法律知识，还需对当前的房地产市场有较深的了解，这样才能在为购房者提供法律服务的同时，又能为当事人的购房投资提供有价值的投资分析。

2、律师早介入购房者早受益。许多购房者都希望聘请律师为自己的购房活动提供法律保障，但不清楚何时请律师好。有些购房者在签订认购合同或出现购房纠纷时才聘请律师，往往费时费力。从保护购房者合法权益的角度出发，律师介入越早，购房者的利益就越有保障。因此，购房者在有购房意向后应立即聘请律师代理购房事宜为妥。

3、签订委托代理合同。律师代理购房事务是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系。委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同，是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同，它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。

4、委托人应出具授权委托书。由委托人单方出具的向代理律师授予代理权的授权委托书，是明确律师办理具体法律事务代理权权限范围的法律文书，它是委托人实施授权行为的标志，是产生代理权的直接标志。购房人与律师事务所签订单项委托代理合同，并出具授权委托书后，律师即可在授权范围内具体办理购房事宜了。