皇庭世茂裕玺开盘动态 皇庭世茂裕玺楼盘项目综合评价-深圳房地产信息论坛

2020-06-28      来源:皇庭世茂裕玺     咨询热线:400-151-7897

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    皇庭世茂 · 裕玺    

    关于开发商:

《皇庭世茂 · 裕玺》备案名为《皇庭公馆》。项目公示信息显示,项目用地单位为:深圳市下梅林实业股份有限公司,深圳市皇庭房地产开发有限公司。


深圳市下梅林实业股份有限公司注册成立于1985年,是下梅林村集体股份制企业,目前该公司名下拥有持股或控股公司8家,业务涵盖实业加工制造,物业管理,金融投资三大领域。


深圳市皇庭房地产开发有限公司隶属皇庭集团旗下,皇庭品牌于1997年创立,2005年正式组建集团公司,2010年控股上市公司深圳市国际企业股份有限公司,2015年上市公司更名深圳市皇庭国际企业股份有限公司。


皇庭国际主要以经营管理自有购物中心和委托管理购物中心为主,为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合运营服务。其为深圳本土老牌开发商,代表性产品包括皇庭广场、皇岗商务中心、皇庭港湾、皇庭威尼斯人广场、皇庭香格里花园等。

有消息指出,2018年12月,世茂收购了福田梅林这一旧改项目49%股权,但未披露更多合作细节。世茂集团是一家国际化、综合性的大型投资集团,有着三十余年的发展史,在香港和上海分别拥有世茂房地产及世茂股份两家上市公司。

世茂当前在深圳市场处于被认知过程。进入深圳7年多,在深圳先后落地了前海世茂中心、世茂广场、世茂深港国际中心三个项目,推出产品均以商办物业为主。

    皇庭世茂 · 裕玺项目简介:

皇庭世茂 · 裕玺坐落于福田区下梅林的梅华路与梅丽路交汇处,项目北靠塘朗山,南临北环大道,与景田、莲花北及彩田片区隔路相望。项目最初命名为皇庭公馆,后经历四度改名。于2019年4月,皇庭公馆改名皇庭壹公馆。由于世茂的入局,今年3月份,皇庭壹公馆又改为皇庭·世茂壹公馆,在即将面市的关头,最终将项目名定为皇庭世茂裕玺。

项目原为下梅林村城市更新单元二期改造项目,皇庭世茂 · 裕玺项目占地面积约1.3万㎡,建筑面积约11万㎡,项目于2017年取得土地使用权,同年获得建设用地规划许可证,2018年4月开始动工,2020年1月项目举行了封顶仪式。

项目规划建设5栋高度约100米的商座塔楼,含4层商业裙房和3层地下室。其中A 座、B座 、C座 座为可售的商务公寓塔楼,D座 、E 座为不可售的回迁住宅塔楼,主推建面约120-250㎡的2房-5房高端商务公寓。

    皇庭世茂 · 裕玺项目基础信息:

销售均价:待定

在售户型:120㎡两房,170㎡三房,250㎡五房
建筑类型:商务公寓/住宅
产权年限:40年/70年

占地面积:12099.90㎡

建筑面积:110000㎡
交房时间:待定
交房标准:精装
总户数:商务公寓223户
车位数/比例:550个
容积率:6.51%
绿化率:30%
物业公司:皇庭物业

开发商:世茂集团、皇庭集团、下梅林实业股份    

     皇庭世茂 · 裕玺项目配套介绍:

    商业:项目自带约15000㎡的商业裙楼;项目500米范围内有左伶虹湾购物中心、福田农产品批发市场、家乐福购物超市三个规模较大的集中购物点,步行均在10分钟左右。除此之外,项目附近分布的临街商铺也比较多,业态也是比较齐全的,特别是餐饮和银行,商业配套成熟度和优质程度较高。

    交通:轨道交通方面,项目位于地铁9号线梅景站和下梅林站两个站的中间位置,步行均在500米范围内。目前地铁9号线可与已开通运营的地铁1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、10号、11号、12号线直接换乘。


道路交通方面,项目临近北环大道,它是深圳较早建成的一条快速城市干道,改造完工于2011年,起于北环宝安立交,连接月亮湾大道,止于上步立交前。全路双向8车道,全立交全封闭,全路交会107国道、南海大道、深南大道、南山大道、广深公路、皇岗路等城市重要干道,是深圳东西交通的重要快速干道。

    教育:根据福田区教育局公布的2020年的学区划分,皇庭世茂 · 裕玺小学属于梅山小学的学区范围,中学是梅山中学。项目距离两所学校倒是不远,但在福田这两所学校的教育并不算突出。

    医疗:项目的医疗配套是非常便捷和优质的,除了项目附近分布社康中心外,项目距离广州中医药大学深圳医院步行700米,距离北京大学深圳医院步行约1.3公里。医疗配套宜近不宜临,这个距离刚刚好。

    休闲生态:看着周围一片绿你就应该知道项目附近的公园绿地配套比较丰富。据不完全统计,项目1.2公里分布的大大小小公园不小于10个,日常休闲溜娃或者周六末外出娱乐在附近就能满足,便利性较好。

    皇庭世茂 · 裕玺项目户型介绍:


A座b户型 建筑面积约120㎡ 两房两厅两卫



B座d户型 建筑面积约172㎡ 三房两厅三卫



C座a户型 建筑面积约250㎡ 五房两厅四卫


     皇庭世茂 · 裕玺项目样板房实拍:

     皇庭世茂·裕玺项目周边现状及规划介绍:

项目位于福田区梅林商圈,梅华路与梅丽路交汇处,属于梅林旧村改造区域。目前项目周边多以小产权房为主,分布的商品房较少,且都是建造于90年代左右,除绿景虹湾小区称的上是次新房外,其它建筑普遍比较老旧。项目所在片区的居住氛围较为浓厚,各方面的生活配套也比较完善且便利程度较高。 

对福田区而言,梅林商圈因为交通诟病,发展一直都相对滞后,主要原因是因为梅林商圈的地形问题。梅林的东侧、西侧和北侧几乎是被塘朗山包围,出梅林只能朝南行驶,这样就导致梅林南侧的道路交通压力非常大,经常有拥堵的情况出现。好在片区内覆盖有地铁4号线和9号线,轨道交通相对便利,能够缓解一些梅林与外部通勤的交通压力。

项目本身属于下梅林旧村改造的一部分,下梅林旧村改造分为五期建设,共将拆除30多万㎡的农民房和破旧厂房。一期为绿景虹湾,二期便是皇庭公馆了,未来还有三、四、五期尚未动工。


除此之外梅林片区还有多个重点居住区改造,如大康梅林旧改(规划总建筑面积约150万㎡)、中康生活区改造(规划容积率面积9.8万㎡)、中粮金帝食品厂区旧改(规划容积率面积14.4万㎡)等多个城市更新项目在推进。


另外,梅林还有许多新型产业、电子商务产业用地改造,如越华工业区城市更新、金龙工业大楼片区城市更新、梅林国际电子商务产业带城市更新、恒利科创园(M16地块)城市更新单元等。随着这些旧改落地,片区配套设施面貌也将焕然一新。

在最新版福田区“十三五”规划中,梅林-彩田片区被定位为深圳智谷,引智能研发、金融科技、智能商务等多方高端产业进驻。同时,梅林-彩田片区又是“一核三带一轴”总体发展布局中,北部“智能科技产业带”中的一环,以及“一轴”总部经济轴心的北启点,是深港中轴线的关键一环。


梅彩片区将要投入约11亿元建设打造世界级文体标杆——福田区国际体育文化交流中心。面积达约4.3万平的深圳文学艺术中心正如荼建设,与国际体育文化交流中心相对成景,将一举成为深圳文化新地标。两大文化地标建成后将与关山月美术馆、深圳音乐厅、深圳图书馆等构成中心区高品质文化集群,成为人才引入、文化输出的人文引擎,坚实深圳国家级文化城市的光环。

深圳曾经制定过1986版、1996版和2010版三版总体规划,从每次的规划中可以看到,福田很“受宠”,必提福田是中心。2018年深圳又公布了一个十三五的总规,定位为中心城区的,是福田、南山和罗湖,其中福田定位为首善之区,依然是各区之首的地位。


虽然新一版的总规还没出来,不过从最新透露的消息看,未来新一轮总规中,深圳的中心体系是“一个都市核心,2个市级中心,3个副中心”的格局,其中“一个都市核心”依旧包括福田在内。

目前深圳中轴提升战略的“主战场”,就是由福田、龙岗坂田、龙华围合而成,南联香港、北接东莞,是深圳南联北拓、连贯西东的重要通道。其中福田向南与香港相接驳,向北与龙华相接驳,位置更加优越。现在从福田去香港非常方便,乘坐广深港高铁只需要十几分钟,比在市内坐地铁还要方便,可以充分发挥福田中心区的辐射功能。

现在除了前海、深圳湾,深圳最热的区域还有福田,在不断强化自己中心区的职能。今年以来福田做了很多动作,包括香蜜湖改造和河套建设。2019年,香蜜湖已经被深圳确定为最新的6大城市新客厅之一,未来规划亮眼。现在香蜜湖改造也正式进入快车道,北区建国际交流中心、中区建国际金融中心,打造成为深圳核心功能区规划建设的新标杆。


河套建设有约450万㎡的深港科技创新特别合作区+约269万㎡的港深创新及科技园,这是深圳与香港融合发展的重要一环,目前关系到深港合作的、被中央点名也就前海+河套。香蜜湖金融机构、河套科技创新企业引入后,对福田价值有重大提升作用。


以前福田可能是隔断发展,但是现在是集体爆发,以前是孤立的1+1=2,现在是1+1>2。目前除了香蜜湖+河套建设,临近的还有330万㎡车公庙+762万㎡大金沙旧改,四个区域组团发展,形成1800万平的港深科创圈,推动着福田商务回归、科技回归、居住回归。


未来,从香蜜湖湖边区域、到中部的金融街,到车公庙、大金沙改造,再到河套深港科技创新合作区......福田区在下一局大棋。

    皇庭世茂 · 裕玺项目项目综评:

皇庭世茂 · 裕玺项目是由皇庭+世茂两大品牌开发商联手打造,皇庭是深圳本土知名地产商,世茂虽然进入深圳不久,但在深圳打造的项目走的都是高端路线,加之皇庭世茂 · 裕玺本身就是走的轻奢纯大户定位,物业也是自有公司,相信项目在楼盘品质和居住体验上会非常好。


梅林是福田南区发展起步相对较晚的的一个区域,商品房分布较少,除绿景虹湾外,其它大都比较老旧,项目定位轻奢,走的是高端路线,但是与周边面貌有些不应景。梅林商圈的居住氛围比较浓厚,但因小产权房较多所以在此居住的人群结构较为复杂。梅林片区作为一个福田的成熟老区,各项生活配套都很齐全,便利程度较高,具备较高的品质。


梅林片区道路交通比较便捷,但由于背靠塘朗山,商圈像极了一个“布袋”,所以导致出行都集中在南向,早晚高峰通行压力大,容易出现拥堵的情况。梅林商圈目前有2条已运行的地铁线路,分别是4号线和9号线,这两条地铁线路沿途设置的换乘站也比较多,轨道交通覆盖较为全面。


2020年6月16日,皇庭世茂裕玺获批预售许可证,并在住建局官网公示,本次备案房源位于ABC座,共216套,均为商务公寓。本次为项目首发,产品以大户型为主,户型建面约121-279㎡,均价约8.85万/㎡,单价区间在7.6-11.6万/㎡,总价区间在942-3461万/套。



下面列举了一些项目附近在卖的一些二手房小区,从建造年代上看,基本都是90年代的小区,二手价格也从6万/㎡到11万/㎡不等,但这些都是住宅类型的小区。皇庭世茂裕玺项目整体均价8.85万/㎡,并且还是商务公寓性质,老实说,有点贵了!这个价格可以去买绿景虹湾的住宅了。



纵观福田区在卖的新房公寓项目,8万单价真的算的上是起步价了。皇庭世茂裕与福田区同档次定位的项目相比,定价似乎还有那么点优势,与同片区的项目相比价格却贵了一万多。要注意的是,新房项目由于所处地理位置不同,自身定位不同,对应的环境和配套不同,一般会存在一定差异,不能一概而论,仅供参考。



项目主推户大户型公寓产品,120㎡-250㎡2-5房,对于这种走轻奢定位的纯大户项目,评价户型好坏是有点多余的,虽然是公寓项目,但它比住宅更像住宅,在户型的通透性,结构性上都是没有硬伤的。项目四周大都是一些低矮的建筑,项目是超高层建筑,只要不是很低楼层,都具备很好的视野。


项目是公寓属性显然不是冲着刚需来的,即便是住宅属性,120㎡起的面积,以梅林目前的房价刚需恐怕也是望尘莫及。那么既然是冲着轻奢去,就面临一个尴尬的问题,项目四周有大片的小产权房,居住人群较为复杂,项目虽然有着不错的视野,但四周除了部分楼栋属于下梅林旧村改造范围,其余大部分楼栋并未纳入拆迁,这也就意味着,未来至少5年以上,入住皇庭的豪宅业主们要享受270°大视角的城中村风景。


一般买公寓的客户都是冲着投资去的,但对于这样的公寓项目我认为不会有人为了投资去买,大概率是买来自住的,当然也不是说它没有投资价值。我的观点主要有三点,第一:近1000万总价起,最少500万的首付,大约5.3万的月供,花这么大成本就为了投资?难道不是为了自己享受?;第二:投资公寓长持必然要考虑租金收入,120㎡起步的门槛有点高且租金不会便宜,导致出租的受众会大幅减少;第三:公寓本身交易税费就比较高,加上又是大户型总价过高,将来能接盘的客群太少。


皇庭世茂 · 裕玺项目是不是没有卖点呢?什么样的客群会花1000万买个公寓呢?其实,如果不考虑项目用地属性的话,这个打造要超过深圳大部分的豪宅标准,并且未来的居住体验可能要比豪宅还要好。因此,这样的产品,更适合一小部分人群,比如说在CBD工作的创一代,就近与父母分巢而居的富二代,以及对生活品质要求较高但无学位需求的新富阶层,等等。


总结来说,对于深圳现在一些走在市场之前的高端公寓,我们已经不能全然使用过往单一投资的标准来看待了,而是要转化品质居住+抗通胀的标准来重新界定买家的选择心理。重点不是测算出它未来能够涨到多少钱,而是看它是否真正满足了市场上那一部分一直未被满足的高端需求。如果它满足了,那么这样的公寓就是正确判断了市场需求,创造了真正的价值,自然有需要它的买家为之买单。


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