京基御景珑庭缺点和优点分析-深圳房地产信息网论坛

2020-06-29      关键词:京基御景珑庭     咨询热线:400-151-7897

沙井京基御景珑庭突击开盘。

京基御景珑庭本次备案房源位于1-7栋,共659套,涵盖商业、办公、商务公寓、住宅。

住宅产品,共296套,户型建面约95-132㎡,均价4.5万/㎡,单价区间在4-5.3万/㎡,总价区间在380-703万/套。

 (12月5日)早晨,沙井京基御景珑庭被爆突击开盘,销售都在通知,开盘地址在沙井京基百纳7楼。在上午9点半时,网友称已经选的差不多了

    上午11点40,即时销控表出来了,所剩房源不多,基本上都被选完了。


楼市相当热闹,前海、光明相继开盘后,宝安沙井也有新京基御景珑庭打入战场。


3天前,12月3日京基御景珑庭获批预售许可证,并在住建局官网公示,该京基御景珑庭备案房源1-7栋,共659套,涵盖商业、办公、商务公寓、住宅。

商业,59套,户型建面约19-227㎡,均价7.5万/㎡,单价区间在5.4-14万/㎡,总价区间在172-2982万/套;


办公产品,158套,户型建面约53-227㎡,均价4.5万/㎡,单价区间在4.1-5.1万/㎡,总价区间在261-1022万/套;


商务公寓,共156套,户型建面约40-88㎡,均价3.9万/㎡,单价区间在3.7-4.1万/㎡,总价区间在151-362万/套;


住宅产品,共296套,户型建面约95-132㎡,均价4.5万/㎡,单价区间在4-5.3万/㎡,总价区间在380-703万/套




7栋高层,1栋小高层,现楼状态


京基御景珑庭为沙井沙一村旧改京基御景珑庭,京基御景珑庭位于宝安区沙井西环路与新沙路交汇处附近。


作为京基首个在沙井京基御景珑庭,京基御景珑庭占地面积2.8万平米、建筑面积14.7万平米。京基御景珑庭一期由7栋高层,1栋小高层环绕而成。

7栋高层和1栋小高层合围,在楼栋分部上,靠近新沙路为底层集中式商业和2栋办公类产品,4栋住宅产品则主要分部在小区的东北和西北侧,另外小区还配建了1栋商务公寓和1栋保障性住房,主推95-132㎡户型产品。


京基御景珑庭实际用地面积28169.29㎡,总体容积率≤3.76,规定总建筑面积为105830㎡。目前京基御景珑庭基本建设完毕,几乎是现楼状态。


购房人群:刚需置业+投资客


由于有11号线的开通,沙井连接了南山、福田,地铁沿线京基御景珑庭得到南山区白领和程序员们的青睐,而且区域在焕新之中,加之国际会展中心、海洋新城等概念的加持,是投资客眼中的潜力股。


对比深圳其他区域价格高企的情况,沙井新房入市均价一般在4.5万/㎡上下浮动。


去年11月万科星城入市均价在4.39万/㎡,华强城4.6万/㎡,今年9月的卓越中寰均价也在4.55万/㎡。京基御景珑庭均价4.5万/㎡,也是和沙井目前行情维持在同一水平,也成为了大批刚需置业的选择之一。


总结

沙井现在住宅稀缺,京基御景珑庭是沙井今年以来最后的住宅京基御景珑庭,未来一段时间沙井估计也难有住宅京基御景珑庭进场

穗莞深城际预计年底通车,附近设置有站点沙井西站,搭乘方便。

周围旧改进行中,而且京基御景珑庭本身也是旧改京基御景珑庭,整个沙井的面貌未来要得到蜕变,大体上也只能期待旧改完成区域的焕新。沙井海岸城现在也在热火朝天动工,近期华侨城也拿下了沙井一旧改京基御景珑庭,可见沙井焕新发展的潜力其实很大。

旧改周期都会比较漫长,老旧的区域环境面貌估计还会持续较长的时间。

近期楼市相当热闹,住宅进场几乎要靠抢,前海、光明相继爆发之下,宝安沙井也即将有新京基御景珑庭打入战场。


沙井由于有11号线的开通,链接了南山、福田,地铁沿线京基御景珑庭得到南山区白领和程序员们的青睐,而且区域在焕新之中,加之国际会展中心、海洋新城等概念的加持,对比深圳其他区域价格高企的情况,沙井价格目前来说还是相对友好,成为了大批刚需置业的选择之一,更是部分投资客眼中的潜力股。


近年来沙井推出新房成交情况也十分亮眼,万科星城3300多套住宅,8个月成功售罄,华强城等也热销一空,对于沙井,置业者们还是非常积极的。目前沙井片区的面貌主要以工厂和小产权为主,焕新进程较慢,但是沙井的热度却并不低。


继网红京基御景珑庭的不断去化,沙井新品住宅也进入瓶颈期,住宅京基御景珑庭存量较少,目前沙井除了京基御景珑庭准备入市之外,只有海岸城还值得期待,但是该京基御景珑庭还在地基建设阶段,短期内不可能入市。


那么作为沙井供应新品的京基御景珑庭,在市场上吃不吃香呢?目前京基御景珑庭已经成功备案,早前家在深圳有网友反应京基御景珑庭三房4.4万-4.8万,四房5万-5.3万。现在备案情况最低4万,最高5.3万,相比预期低了。








楼盘名称:京基御景珑庭

楼盘打分:75分

楼盘关键词:沙井住宅新盘、改善刚需适宜

楼盘特点:户型方正、通透,阳台直面园林景观,生活宜居。穗莞深城际轨道在京基御景珑庭附近设有站口,城际轨道交通助力。

需要注意的点:周边以小产权和工厂面貌为主,环境改造情况相对滞后。地铁11号线的交通尚不触及,地铁交通有待完善。


沙井今年最后住宅准备进场,京基御景珑庭200套左右房源会抢购一空

京基御景珑庭,位于宝安区沙井街道西环路与新沙路交汇处附近,是京基地产在沙井的第一个住宅京基御景珑庭。京基御景珑庭实际用地面积28169.29㎡,总体容积率≤3.76,规定总建筑面积为105830㎡。目前京基御景珑庭基本建设完毕,几乎是现楼状态,包括有住宅、公寓、办公等产品。

京基御景珑庭早已启动认筹,样板间也已经开放,计划推售95-132㎡的住宅296套,公寓156套。由于住宅还存在一定比例的回迁房数量,那么可售住宅套数大概在200套左右,数量不多。


而且现在传言意向客户已有3000多人,200多套房3000多人抢,竞争可是相当激烈了。同时还有疑似销售搬出20万的喝茶费,虽然可能购房激烈,但喝茶费的行为还是要警惕。




早期沙井入市住宅几乎已经售罄,京基御景珑庭是沙井今年以来最后的住宅京基御景珑庭,未来一段时间沙井估计也难有住宅京基御景珑庭进场。至于目前已经开工建设的海岸城,虽有不少人猜测明年海岸城或许能够入市,但变量太大,入市不定会在什么时候。



海岸城在建


沙井在各项政策利好的加持之下,发展前景好,是不少投资客眼中的香饽饽,房价又低于有低于深圳各区水平,刚需置业者也纷纷进场。京基御景珑庭200多套住宅入市可能又是一次抢购潮。


京基御景珑庭95-132㎡住宅已经开放样板间,从户型上看,不少主卧带有大阳台,赠送多,整体通透明亮,阳台多面向京基御景珑庭园林区,可以享受园林景观资源。公寓面积在40-88㎡,部分能够通燃气,小面积,对于投资而言也是相对适宜。



在数量不多的情况下,京基御景珑庭大概率还是要抢的,而且价格还相对不错,京基御景珑庭会不会摇号选房?


均价4.5万/㎡?此前新房入市4.3万-4.6万/㎡,价格几乎维稳


沙井的普遍现状是小产权居多,住宅京基御景珑庭较少,京基御景珑庭旁边就是一个小产权的别墅区,建设也是相对不错。京基御景珑庭附近范围也没有在售住宅京基御景珑庭,京基御景珑庭小范围内也是一枝独秀的住宅产品了。


沙井新房入市均价一般在4.5万/㎡上下浮动,去年11月万科星城入市均价在4.39万/㎡,华强城4.6万/㎡,今年9月的卓越中寰均价也在4.55万/㎡。京基御景珑庭均价4.5万/㎡,也是和沙井目前行情维持在同一水平,是比较惊喜的了。相比原关内今年新房的价格行情来看,沙井目前还在“限价”较严的区域。


沙井内的二手房目前整体也是在4万+,少数能够上到5万,据链家上显示沙井鸿荣源禧园和西荟城是目前少数能够上到5万的二手房。


京基御景珑庭主要推售95-132㎡的3—4房,以备案情况95㎡,4万起,总价380万,刚需上车优势很大,而132㎡的4房单价5.3万,总价近700万,如果是为了上车,这个户型压力不小,这样看来95㎡估计会成为刚需购房的抢手产品。


京基御景珑庭5万多的户型,目前在沙井区域内也算是有些小贵了,毕竟现在沙井很少有上到5万的住宅,之前万科星城,卓越中寰单价也没有上到5万的住宅。


值得注意的是从京基御景珑庭步行即可到达穗莞深城轨沙井西站,约200米左右的距离。穗莞深城轨连接了广州、深圳、东莞。全长76公里,运营时速140-160公里,全程仅需1小时,共设15个站点,深圳段设置了四个站点。据悉穗莞深开通之后将有132次列车服务,沙井居住人群几乎可以依靠城轨满足出行需求。


来源:沙井生活圈

而且京基御景珑庭距离贯通沙井的11号线不是太近,还得需要通过公交换乘。南山区的码农们愿意在沙井置业,地铁轨道交通本身是一大吸引点,通勤时间也是刚需置业的一大考虑,现在有穗莞深城轨的加持,京基御景珑庭交通加分,吸引置业的人群应该不少。

来源:百度地图


早前光明龙光玖龙台入市被“秒光”,开盘价在4.3万-5.4万/㎡,均价4.8万/㎡,另加装修费4500元/㎡。


价格和京基御景珑庭相差不远,户型面积也接近,而且两个京基御景珑庭所在区域沙井和光明也都是深圳低价并有潜力的地方。现在沙井新盘价格公布,比预期低了,有更多利好空间。有龙光玖龙台在前,京基御景珑庭可能再次被“秒光”,而且这次数量真的是少。现在沙井和光明住宅价格都不高,有非常大的价值空间。


在同样的价格面前你会买沙井还是买光明?


京基御景珑庭最低价4万起,最高5.3万,基本都是在合理的范围内,户型上也比较有优势,有资金都可以考虑购入,不过这个还得看运气怎么样了。


今年以来深圳利好不断,京基均价4.5万的价格入市,有点惊讶,但利好更多,沙井还能有这个价格的机会不多了。


区域面貌更新慢,配套设施有待提升


京基御景珑庭本身为旧改京基御景珑庭,整个沙井的面貌未来要得到蜕变,大体上也只能期待旧改完成区域的焕新。


说到旧改,沙井海岸城无可避免,现在正在热火朝天的动工,近期华侨城也拿下了沙井一旧改京基御景珑庭,可见沙井焕新发展的潜力其实很大。但是一般而言旧改周期都会比较漫长,区域环境面貌估计还会持续较长的时间。


京基御景珑庭所在的区域,比较靠近海上田园,作为大型生态旅游公园,对于后期进驻的业主,也有了比较好的休闲去处。京基御景珑庭区域未来还享有海洋新城、会展湾规划利好,长远看京基御景珑庭价值不小。现在京基御景珑庭其他配套上暂时不占明显优势,有待提升。


学校配套:京基御景珑庭划分小学学区为蚝业小学,中学学区为沙井中学和荣根学校,学校一般,但是整个沙井的教育资源也是较为普遍,出色的并不多,京基御景珑庭教育配套也只能是中规中矩。

来源:咚咚找房

交通配套:沙井有11号线地铁线贯通,带动了人流,不过京基御景珑庭距离11号线距离较远,目前地铁交通优势尚不触达。后期可以期待12号线海上田园站,距离京基御景珑庭较近,优势更加明显,不过现在还需要时间等待。

不过京基御景珑庭靠近穗莞深城际轨道,附近设置有站点沙井西站,该通道近期即将通车,未来出行可以去达广州、东莞和深圳机场,助力了京基御景珑庭的交通情况。


商业配套:京基御景珑庭附近范围内有新沙天虹,届时京基御景珑庭的生活购物都可以得到解决,再大一些的范围内还有京基百纳,商业上相对来说比较丰富一些,购物需求都能够得到满足。


京基御景珑庭目前在地铁交通上优势不大,但是京基御景珑庭离穗莞深城轨站较近,据说城轨也是列车化运行、班次多、能通勤,未来也可以依靠公交或者自驾出行。教育资源上亮点不明显,这也是个沙井普遍存在的情况。沙井的整体生活情况还是比较成熟的,只是如果要追逐一定的质感的话,可能短期内暂时实现不了。



京基地产在深圳已经深耕已久,开发京基御景珑庭早已遍布深圳各区,今年在深圳入市的京基御景珑庭就有南山京基御景峯,龙岗的京基御景半山,动作不小。


其本身在深圳储备的旧改京基御景珑庭也比较庞大,罗湖蔡屋围旧改是其代表之一,有媒体报道京基未来的旧改建筑面积规模预计达到800万平方米以上。京基开发实力相对雄厚,对于沙井的京基御景珑庭也有比较大的保证。


京基御景珑庭优势:

1、沙井目前比较难得住宅新品,户型上也比较通透明亮,面向花园,宜居性好。

2、穗莞深城际轨道站点在附近,辅助交通情况有明显的助力。

3、临近海上田园,大型生态公园提供更好的出游场所。


京基御景珑庭劣势:

1、周边存在工业区,面貌焕新可能需要面临比较长的时间,短期内生活环境不会有太大改变。

2、地铁交通出行比较受限制,依靠自驾或者公交换乘。


购买建议:

京基御景珑庭位于沙井片区,潜力上相对看好,价格如果在合理范围内,还是比较适合刚需自住人群的。虽然区域的面貌焕新漫长,教育资源上也相对普通,但长期而言有会展湾和海洋新城的规划,沙井的发展还是很值得期待的。

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