近日，宝安住建局又一次全国“刷脸”。与去年底整治深圳业主集体“哄抬房价”的情况不同，这次让宝安住建局使出“暂停网签”大法的是宝中的三个新盘。
此前，有网友爆料宝安新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟对外号称售罄，实际现在转为内部消化，要缴纳所谓的喝茶费（即更名费，几十至上百万）才能买房。宝安区住建局发布通知，即日起开展打击房地产开发商企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动，一旦发现有以上违法行为，暂停网签！
风波未过，同属宝安，但位于沙井的刚需网红盘万科星城今天也发布了有关“喝茶费”的严正声明。开发商称，万科星城住宅已售罄，外界有传喝茶费可购买保留房源都为不实消息。
宝中三盘有中介说喝茶费可买小编是真听说过，哪怕龙华金亨利也是在各大论坛有过“传说”，万科星城也有喝茶费传闻了？
有论坛网友称，最近几天有传万科星城保留住宅房源，30万喝茶费即可买到：
如果没记错的话，万科星城最近的动态应该是在卖公寓，备案了近1200套但是开盘只拿出不到300套卖，7分钟售罄！那么，剩下的也应该是近1000套的公寓产品，而不是住宅吧？住宅去年不就售罄了？果然“网红”是非多啊！
不过，小编去看了一下万科星城2018年备案的那3000多套住宅，住建局网站上是真的有部分显示“期房待售”。
2018年11月，与万科星城前后脚入市的另一沙井网红盘华强城，住建局网站则显示全部“售罄”，少部分哪怕没有显示“已备案”，也是进入了“初始登记”阶段。
时至今日已经17个月了，网签再有滞后性，万科星城也该都备完了吧。这效率，难怪会被有心人士以“喝茶费”做文章。
总而言之，万科星城“喝茶费”是假，宝中三个盘“喝茶费”也是被明令禁止。涉及“喝茶费”，置业者们买房时一定要谨慎，千万核实清楚，不要贪小便宜，房财两空。
8个月卖完3000多套房源，万科星城去年已清盘
2019年7月，沙井的万科星城，时隔8个月，3337套住宅全部售罄。今年初，万科星城已推出公寓，住宅全部推出并已售完。
万科星城2018年11月28号线上开盘，清盘刚好完整8个月时间，平均每个月卖掉近420套，一天14套的节奏，西部战斗力果然强！
销控表如下（空白部分为架空层）：
万科星城，位于宝安沙井上星南路与上星路交汇处，项目总占地约12万平米，建面约90万平方米，分三期开发。项目于2018年11月底开盘，一次性推出一、二、三期住宅共3337套。主力户型面积段为98平米-118平米，梯户比为3梯4户至3梯6户不等，装修标准为约3000元/平。
由于星城的“网红”属性，从建设到开盘，都备受关注。开盘当时据媒体曝料，线上开放选房后约半小时，就售出了约1900套，2000人参与选房，销售金额大概70亿元。
沙井——2019新房住宅成交最热片区
深圳中原研究中心发布的《2019年上半年房地产市场总结报告》显示，2019年上半年沙井片区共网签住宅3467套，是上半年新房住宅成交的最热片区。
沙井片区多个楼盘去化都相当火热。其中，沙井华强城三期463套房源，开盘当天售罄，创下深圳久违的“日光”神话。
大热项目万科星城则获得上半年成交量和成交金额的双料冠军。
那么，沙井缘何如此火热呢？
区位分析
具体位置上，沙井位于珠江口东岸，东邻光明新区，南靠福永街道，西濒珠江口，并隔茅洲河与东莞市长安镇交界。
沙井地理优势突出，其坐落于深圳西部发展轴上，地处粤港澳大湾区核心区域，是最靠近空港新城、海洋新城外围的中心区域，也是广深科技走廊的关键节点。此外，沙井还是宝安区“三带两心一谷”中部黄金发展带上的重要节点。
作为广深科技创新走廊十大核心创新平台，空港规划为深圳国际会展城、会展田园城、海洋新城、宝安综合港区的“三城一港”空间格局，建成后将成为粤港澳大湾区的战略支点，以及深圳市加快发展湾区经济、建设一流湾区名城的重要力量。
此外，大空港国际自贸区是国家重点开发的前海辐射中心，是深圳未来经济和城市发展的重要区域，重点发展商务会展、创意服务产业，是一市两中心的经济核心崛起地。
在粤港澳大湾区格局以及“三城一港”等诸多规划下，沙井各方面发展迎来前所未有的利好。随着深圳城市中心向西转移，沙井升值潜力巨大，成为了投资深圳的热点版块。
图片来源：滨海宝安（昌建摄）
交通规划
沙井片区道路网络密集且错综复杂。目前，沙井主干道主要有宝安大道，将沙井与机场、福永、西乡、新安串联，并接驳深南大道。
而从城市轨道交通上来看，沙井片区目前还处于起步阶段，地铁11号线是置业者往返市区通勤的主要通道。但随着未来地铁12号线、20号线、18号线以及穗莞深城际等的陆续开通，其在轨道交通上将形成进一步改善。
据了解，在沙井城市轨道建设规划中，计划利用穗莞深城际线、11号线与18号线相交节点海上田园站与沙井站，分别打造对外、对内轨道枢纽双中心，并以新和大道、新沙路、宝安大道为骨架走廊，打造沙井片区中心。
事实上，目前沙井入市的商品房项目以及建设当中的旧改，大都集中在两条地铁线路附近。
7大轨道交通线路加持
（已开通+建设中+规划中）
地铁11号线（已开通）
深圳地铁11号线，东起福田中心枢纽、西至深莞边界碧头站，被誉为“速度最快、跨海运行、颜值最高”的地铁线路。线路南起福田，北通东莞，穿跨三个行政区，串联四大交通枢纽，是贯穿深圳中西部的组团快线兼机场快线
11号线时速约120公里，高效连接福田、南山、前海、深圳湾等热门片区。沙井设有马安山、沙井、后亭等站点。从马安山站出发，5站抵达机场，8站到达前海，10站到达后海。
受益于地铁11号线，从沙井至宝安中心区、前海、南山、福田，连接了整个深圳最有购买力的人群。
除了已开通运行的地铁11号线外，12号线和20号线北段也已动工建设，其中，地铁12号线将于2022年试运营。
地铁12号线（建设中）
又称南宝线。连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区，是覆盖西部地区南北向的交通走廊。目前12号线正在建设中，未来规划还将建设12号线北延线，联系松岗、沙井等片区，促进与大空港新城的融合。
地铁20号线北段（建设中）
又称福永线，线路起于宝安国际机场规划T4航站楼，线路起于宝安国际机场T4航站楼，与地铁11号线、穗莞深城际线换乘，之后向北至深圳国际会展中心，是会展中心开展的配套市政项目。
地铁18号线（规划中）
18号线，又称为宝盐线，顾名思义就是宝安一直延伸到盐田，期间经过光明新区、龙华区的观澜片区，连接宝安、光明、龙华、龙岗以及盐田五大区，是贯穿深圳北部东西走向的轨道动脉。其规划的海上田园站与穗莞深城际铁路换乘，属于远期地铁规划。
地铁26号线（规划中）
松岗线。南起宝安国际机场东，是连接宝安机场至宝安松岗的普速地铁线。
地铁30号线（规划中）
主要沿凤塘大道铺设，连接宝安福永至大空港的普速地铁线。
穗莞深城际轨道（即将开通）
穗莞深城际轨道交通线是经国务院批准的珠江三角城际轨道交通网主轴线之一，全长86.62公里，总投资196.9亿元，预计9月30日将开通运营。
该线路连接广州北站—深圳机场，预留延长线至深圳福田中心区。城轨一定程度缓解了出行的交通压力，大大缩短了沙井与广州、虎门、前海的距离。
未来，沙井片区将有六大地铁环绕，三大高速、一个高铁站、一个城际轻轨、宝安国际机场、两大码头……路轨空海思维交通，架构全球往来格局。
据悉，沙井的人口基数大，人口密集，消费能力较强。目前已经形成约80万㎡商圈，商圈规模超罗湖的东门商圈，平福田的华强北商圈。
沙井是工业强镇，商业多局限于低端配套，而随着2013年西荟城的开业，沙井掀起了重塑商业高端格局的大战，京基百纳、天虹、沃尔玛、华润万家等这些知名商家的先后入驻，使得目前沙井的居住氛围已逐渐形成。
在海岸城入市前，片区暂时缺乏相应的大型综合体
未来，在海岸城进驻后，片区将达到约100万㎡的商圈规模，形成以京基百纳广场、双天虹和海岸城为核心的商业配套中心。
有网友打趣道：
以前的沙井你爱理不理，现在的沙井让你高攀不起！
片区楼市概况
沙井作为传统工业重镇，产品科技含量低，厂房、小产权房和城中村遍布，片区的住宅物业以村民私宅、村股份统建楼为主。
沙井一直都面临着一个商品房短缺的问题，多年来，该片区入市的商品房非常少，商品房主要集中在区域主干道新沙路及城市主干道宝安大道沿线，丽沙花都、棕榈堡、万科翡丽郡、华胜西荟城、禧园、香莎公馆等都是沙井比较典型的二手楼盘。
其中，丽莎花都、万科翡丽郡、华胜西荟城等楼龄都已有10年左右。
一直以来，小产权房、旧厂房、烂尾楼是制约沙井发展的重要因素，而商品房的短缺也给该区域的综合发展造成了严重的阻碍，城市更新诉求强烈。
据统计，沙井城市更新项目多达二十几个，项目多以工业区改造为主，更新方向以住宅用途为主，包含住宅产品的项目占比近60%。
从地理分布上看，现有规划旧改主要集中在新沙路 18 号地铁线路附近和 11 号线沿线周边。
此外，值得重点关注的是，近期，万丰又曝出将申报大朗山旧改、大钟岗旧改及大洋田旧改等三大旧改项目，未来在11号线沿线的塘尾站至马安山站，或将形成一片旧改大城。
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