深圳德弘天下缺点?大户拆成小户卖遭诟病? 德弘天下华府退出深中学位了吗?

2020-07-24      来源:德弘天下华府     咨询热线:400-151-7897

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茂业德弘天下华府因地处深圳中学初中部的学区范围内,自开建起就备受市场关注,可惜迟迟没有等到开盘的消息,至今已近10年,目前项目的进展如何?



德弘天下华府目前已经是准现楼状态,营销中心正在装修,但现场并无该项目的工作人员。营销中心现场施工人员透露营销中心正在刷漆,预计整体完工还需要一段时间,具体入市时间需要等待开发商公布。



据了解,德弘天下华府将为精装入市,主推60多平方米的小户型,只需1个名额,均价估计10万+。而这些小户型是由原来的多拼大户型拆分而成,阳台由原来的半圆形拆分为两个“三角形”。不过也还有少量双拼或三拼的大户型在高层,需要2-3个名额。


双拼户型知识普及


双拼户型是指将两个小户型拼装起来捆绑销售,三拼户型同理。


相比于一般户型,双拼户型在新盘出售期间,因占用两个购房名额,多数定价较低,优惠幅度较大。


而且拥有两套房产证,可同时拥有2个学位,即在某个名校有房源锁定的情况下,可以供两个家庭使用


但双拼户型的购房门槛较高,要求家庭名下有两个购房名额,单身(含离异)仅有一套购房资格,不能购买双拼户型。


而且多数的双拼户型不适合单独出售,因为如果拆分两套后出售,功能性或有所缺失,导致户型怪异。


多拼大户型拆分为小户型

出现多个“槽点”


(注:以下毛坯房实景图并不是最终的标准,仅供参考,最终交楼标准以开发商公布为准。)




低矮的横栏:目前电梯前厅有一个低矮的横梁,个子高的人估计要低头通过,给人一种压抑感,不太舒适。




狭窄的廊道:8层两侧的廊道均较为狭窄,大概1米,刚刚够两个普通人并肩而行,如果人多一些,通行就比较麻烦,对于有小孩的家庭就更为不便。




危险的落地拉窗设计:在其中一套毛坯房里,阳台旁边的墙面设计了一个落地拉窗,但窗外是镂空的,并无落脚点,较为危险。




镂空的空间:部分户型的阳台之间存在较大的镂空,对于小孩来说较为危险,而且空间有些浪费。




尖尖的阳台空间:由于拆分成了小户型,部分户型的阳台变成了尖尖的三角形,空间变小的同时,体验感也相对较差。


据悉,德弘天下华府(深宝花园二期,曾名德弘名居)总建面约26.5万平方米(包括约7000平方米的底商及约5500平方米的小区花园),由8栋超高层住宅楼半围合而成,大约有600-700套房源。


其位于文锦北路以东、南临田贝三路,地理位置十分优越,周边生活配套也十分丰富。




深圳中学初中部学区房

幼儿园、小学仅一路之隔




德弘天下华府周边教育资源相当不错,项目周边有罗湖区清秀幼儿园及天俊幼儿园,距离都很近。其中,罗湖区清秀幼儿园与德弘天下华府仅一路之隔。



德弘天下华府片区小学学区划分

(来源:罗湖教育局)




小学方面,根据罗湖区教育局公布的2019年学区地图所示,德弘天下华府位于深圳市锦田小学的学区范围内,而德弘天下华府旁边就是深圳市锦田小学德弘校区,也仅一路之隔。



德弘天下华府片区初中学区划分

(来源:罗湖教育局)




初中方面,德弘天下华府位于深圳中学初中部的学区范围,这可以说是该项目最大的亮点了,距离也不远。



来源:深圳学位追踪    


深圳中学初中部原为洪湖中学,建于1985年7月,1998年7月,深圳市教育局决定将其并入深圳中学,成为现在的深圳中学初中部。



2019年深圳中学初中部积分入学标准

(来源:家长帮)


通过分析往年情况来看,深中来自地段生的生源超过一半,学位极其紧张,至少要提前2-4年买房才有机会积分入读。



地铁距离(来源:百度地图)


交通方面: 德弘天下华府周边有两条地铁线环绕,还有多个公交站,可通达全城。另外,德弘天下华府临近文锦北路,自驾可经深南大道通往全城,同样较为便利。




生态资源方面: 除了德弘天下华府自带的小区园林之外,其周边还有洪湖公园、翠竹公园、人民公园及深圳市儿童公园,自然资源十分丰富。


商业方面:  德弘天下华府周边暂无大型商业,但其本身规划有底商,而且周边有丰富的街铺和华润万家等中型商业,可满足日常生活所需。


医疗方面:  德弘天下华府周边有深圳市最大的现代化综合性三级甲等医院——深圳市人民医院以及深圳市康宁医院(非营利性三级精神卫生机构)。


捂盘近10年,房价升近6倍

德弘天下华府的前世今生


时间追溯到2006年,当时深圳出台了“90/70”政策,为规避政策、满足市场对大户型的需求,不少开发商都推出了双拼、多拼户型。



德弘天下华府工程概况图

(来源:家在深圳论坛网友)


公开资料显示,由深圳茂业(集团)股份有限公司所开发的德弘天下华府于2008年年底开始动工,开发商设计的基本都是双拼甚至三拼的大户型。


2010年9月

德弘天下华府已近封顶,当时,深圳“限购令”尚未实施,但开发商却没有选择立即公开对外销售。


2010年9月30日

深圳实施限购政策,双拼户型首当其冲,按照深圳的限购政策,多数购房者掣肘于“房票”,有钱也买不到。


2010年11月

德弘天下华府封顶,但随后就一直处于“沉睡”状态,很多人甚至以为该盘烂尾了。




而近日,又有网友爆料德弘天下华府68-75平方米2-3房及400平方米复式即将入市,预计总价600万起。


不管是什么原因导致德弘天下华府迟迟未开盘,如今其货值都已经翻了好几倍


如果在2011年初其就开盘,按当时新房均价计算,预计价格仅约1.7万/平方米。而如果现在入市,预计至少能达10万/平方米,涨幅近6倍


结语


1、德弘天下华府这次入市可能性很大,而且多数为小户型,总价相对较低。对于看中深圳中学初中部学位的买家来讲,是个难得的机会。但需要注意的是:深中学位极其紧俏,如果是近两年孩子就要升入初中的,录取机会相对较低,需要慎重考虑。


2、德弘天下华府周边的交通、医疗、生态等配套都十分丰富,美中不足的是没有大型的高端商业。不过,一站之隔笋岗的华润万象食府、招商中环、深业泰富广场等都规划有大型商业,未来可以得到弥补。


3、目前来看,德弘天下华府的小户型空间布局较差,而大户型又需要多个名额,一般人无法购买。


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