龙光玖悦台项目户型_价格_龙光玖悦台开发商信息介绍_龙光玖悦台价值分析

 龙光玖悦台关于开发商：

公示信息显示龙光玖悦台项目发展商为深圳市龙光骏业房地产有限公司，该公司是深圳龙光房地产有限公司，隶属龙光集团。

龙光集团有限公司创立于1996年，于2013年在香港联合交易所主板上市，是中国一家以住宅开发为主的一体化物业发展商，其发展核心区域位于粤港澳大湾区，开发产品为主要针对首次置业人士及改善型置业人士的住宅物业项目。

2019年在《财富》中国500强企业排名第202位；2020年，集团位列中国房地产百強企业第22位；位列「中国房地产百强企业—盈利性TOP10」第3位，品牌及综合实力获得社会各界的关注和认可。

龙光集团迄今已开发逾150个住宅项目，重点布局粤港澳大湾区、长三角两大都市圈和西南、中部两大城市群，截至到2019年12月底，龙光土储货值超过8000亿元，超过八成位于大湾区。集团于2017年进军海外及香港特别行政区，开启国际化征程。

龙光玖悦台项目简介：

龙光玖悦台项目位于深圳市龙华区红山片区人民路与腾龙路交汇处，项目涉及地块于2019年5月24日挂牌出让，该地块当时吸引了80多家房企150多轮举牌，最终由龙光集团以最高限价65.8亿元+配建3.67万平方米人才住房竞得，成为去年当之无愧的龙华地王。

龙光玖悦台占地面积约3.3万㎡，规划总建筑面积约20.9万㎡，规划建设6栋商品住宅（35-36层）+2栋人才保障房（最高41层附带12-15层副楼）+1栋幼儿园及商业裙楼。6栋商品房住宅楼呈围合式布局，小区中部偏西侧规划有景观水池，环绕景观水池而立。2栋人才保障房在小区偏东侧与幼儿园相邻。

据悉，项目虽然只有一个小区，但会分两期开发建设。一期包含2栋商品住宅，2栋人才房保障房及副楼、商业裙楼及幼儿园；剩余4栋商品住宅在二期建设。

项目一期2座商品住宅将率先推售，主推建面95㎡左右三房，以及113㎡-125㎡四房户型。

龙光玖悦台项目参数信息：

  龙光玖悦台项目配套介绍：

 商业：项目自带约6000㎡的小区底商，能够为小区日常生活购物增加一些便利性。与之项目临近的几个小区例如：华业玫瑰四季、安宏基天曜广场、卓越皇后道、星河传奇等都带有一定规模的小区底商，且业态比较丰富。

除此之外项目1公里范围内所能到享受的大型集中式购物中心也比较多，例如天虹购物中心约7㎡商业（原九方购物中心）、龙光玖钻（配建约10万㎡商业），红山6979商业中心约7万㎡的商业等。

交通：轨道交通方面，项目属于地铁4号线沿线物业，距离红山地铁站步行约800米，今年八月份要开通的地铁6号线，会在此站交汇。另外项目距离上塘地铁站步行约1.3公里。

项目与深圳北站仅相隔一个地铁站，深圳北站是深圳地铁4号、5号、6号线交汇站点。另外深圳北站也是深圳市规模最大、接驳功能最为齐全、客流量最大的特大型综合铁路枢纽，目前已开通京广、武广、广深港、杭福深、南广、贵广、渝利、深汕等多条跨省市客运专线。

道路交通方面，项目临近新区大道，福龙路，布龙路等多条城市主干道，由于龙华本身就处于深圳中轴位置，加上项目周边拥有多条主干道，所以驾车去南山科技园、福田会展CBD在30分钟车程内；去宝安中心、罗湖国贸、龙岗大运，盐田区政府等地均在45分钟左右车程范围内。

 教育：按照龙华区教育局公布的最新学校划分，龙光玖悦台项目所在地块小学可以报读：龙华区实验学校、民顺小学-民治集团北校区-教科院附属实验-深高北大学区；初中可以报读：龙华区实验学校、龙华高级中学初中部（寄宿制），民治中学-教科院附属实验学校-龙华区实验学校-深高北校区大学区。

除龙华高级中学初中部距离项目较远外，其它学校均在2公里范围内，其中龙华区实验学校最近，与项目仅一路之隔。

 医疗：红山片区的目前现有的医疗配套比较一般，缺少选择性，除了周边几个小区分布的社康服务中心外，距离项目较近的是深圳市仁和医院。

值得关注的是项目3公里范围内有两所市级医院在建，一个是深圳市新华医院，另一个是深圳市第二儿童医院，这两所医院建成后将有效补充片区的优质医疗配套。

休闲生态：项目1.5公里范围内现有红山绿廊公园，德逸公园。红山绿廊公园规模比较大，距离项目也最近，日常或周六末休闲娱乐都可以满足，德逸公园面积虽然不太大，但对于周边居民来说是难得的一个休闲场所，灰白系列的建筑风格还有一番江南水系的蕴味。

值得关注的是，距离项目不远的红木山郊野公园因公园处于生态线内，在2016年9月份就做了项目用地公示的，由于红木山郊野公园项目涉及一级水源保护区，需与有关单位沟通确定红线范围，协调事项较为复杂，一定程度上影响项目进度。目前，区城管局正积极协调有关单位，并同步开展前期工作，力争红木山郊野公园早日开建。

龙光玖悦台项目户型介绍：

龙光玖悦台户型配比明细：

建筑面积约95㎡ 三房两厅两卫

竖厅，客厅出阳台，朝南，单面采光，动静分区结构，户型整体方正，无任何拐角。入户带有玄关，但玄关直对客厅居家隐私性稍差；双边操作台厨房，带有生活阳台，利于干湿分离，厨房餐厅和客厅独立性较为一般；主卧带私卫，很好的保证了主人房的隐私，两大一小卧室，实用性较佳。

建筑面积约96㎡ 三房两厅两卫

竖厅，客厅两边出阳台，南北通透，双面采光，动静分区结构，户型整体方正，无任何拐角。入户带有玄关，玄关对着室内动线部分，居家隐私性好；U型厨房，实用性较佳，厨房餐厅和客厅独立性好，格局清晰；主卧带私卫，很好的保证了主人房的隐私，主卧空间略显局促，次卧大小适中，入户处房间可根据实际需求做了书房或者卧室使用。

建筑面积约112㎡ 四房两厅两卫

竖厅，客厅两边出阳台，空气对流性好，通透性非常好，动静分区结构，户型整体方正，无任何拐角；入户带有玄关，玄关对着室内通道，居家隐私性好；U型厨房，实用好，厨房餐厅和客厅独立性强，格局清晰；主卧带私卫，很好的保证了主人房的隐私，2次卧+1书房，实用性较佳；入户处房间可根据实际需求改变用途，可塑性较好。

建筑面积约114㎡ 四房两厅两卫

此户型与124㎡户型格局一样，各功能间尺寸稍微小一点；竖厅，客厅出阳台，动静分区结构，户型整体方正，无任何拐角；入户带有玄关，玄关对着客厅，居家隐私性欠佳；U型厨房，实用性好，带有生活阳台，利于干湿分离，厨房餐厅和客厅独立性强，格局清晰；主卧带私卫，很好的保证了主人房的隐私，2次卧大小均价，实用性强，小卧室可根据实际需求做为独立书房或者并入主卧当衣帽间使用，户型可塑性较好。

建筑面积约124㎡ 四房两厅两卫

此户型与111㎡户型格局一样，各功能间尺寸稍微大一点；竖厅，客厅出阳台，动静分区结构，户型整体方正，无任何拐角；入户带有玄关，玄关对着客厅，居家隐私性欠佳；U型厨房，实用性好，带有生活阳台，利于干湿分离，厨房餐厅和客厅独立性强，格局清晰；主卧带私卫，很好的保证了主人房的隐私，2次卧大小均价，实用性强，小卧室可根据实际需求做为独立书房或者并入主卧当衣帽间使用，户型可塑性较好。

龙光玖悦台项目周边现状及规划：

项目位于龙华区深圳北站商务圈的红山片区，红山片区是在2010年左右才开发大规模开发的片区，所以整体面貌较新，片区只有龙塘村和简上村两处小产权房比较集中，其它多以商品房为主。项目周边有多个居住成熟的次新房小区，不论是商业环境还是居住氛围和各项生活配套都比较好。

地铁6号线是深圳即将开通的一条地铁线路，项目距离6号和4号线交汇站“红山站”步行距离约800米。6号线开通后将有效改善龙华与深圳西部地区通勤的便利性和选择性。

深圳地铁6号线（光明线），是深圳地铁的一条试运行的路线，预计2020年8月初开通运营。线路起于松岗站，途经宝安区、光明区、龙华区、罗湖区、福田区，止于科学馆站，大致呈“7形”走向。目前可与深圳地铁1号、3号、4号、5号、6号支线、11号、13号线直接换乘。

深圳市新华医院是红山片区正在建设中的一家超大型综合性三级甲等医院，龙光玖悦台步行至该医院仅1.2公里，非常便利。新华医院建成后将有效提升片区医疗配套的选择性和便利性，也将成为龙华区非常亮眼的一张医疗名片。

新华医院是深圳市政府投入43.40亿元建设的医疗卫生重大项目，项目位于深圳龙华区新区大道与民宝路交汇处，总用地面积 57759 平方米，院区规划床位2500 床，总建筑面积 503614 平方米，由北京大学医学部运营。项目于2018年5月18日移交市建筑工务署，2018年9月22日正式开工建设，预计2023年建成并投入使用，建成后将依靠北大医学部强大医教研体系的支撑，为深圳市民提供全方位、全周期、高质量医疗健康服务。

距离项目约3公里范围内还有另外一个在建大型公立医院--深圳市第二儿童医院。医院大楼采用绿意盎然的“BB”大楼外观将打破医院冰冷的形象，让儿童仿佛置身于儿童乐园，为其带来温暖、愉悦和活力的就医体验。该医院于2018年9月22日下午举行了奠基仪式，拟于2023年建成并使用。

深圳市第二儿童医院建设项目位于龙华区民治街道民治大道东侧、民康路北侧，总用地面积4万平方米，规划床位1500张，建筑面积近31万平方米，定位为市属三级儿科专科医院。该医院由深圳市儿童医院负责运营，实行“一院二区”的运作模式，将极大地缓解深圳儿童看病难的问题。

说了很多年的红山文化四馆，分别是龙华首家演艺馆、现代化展览馆、深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆，目前展览馆和演绎馆已经建成并交付使用。龙光玖悦台项目步行到四馆均在1公里范围内。

演艺馆作为深圳龙华首家，与南山保利剧院体量相当，建筑面积约1.2万㎡。演艺馆共3层，剧场位于第一层，包含1个约800座次的主剧场和1个约180座次的儿童剧场，据悉演艺馆将由开心麻花团队进驻。

展览馆位于地铁红山站东侧，建筑面积约3000㎡。作为公共建筑，展览馆与城市充分融合，通过挑高的展示空间布局以及玻璃外墙的设计，让室内与外景观相互叠加，并结合文化与科技的展览功能，以宏大的场景、高科技的手段，生动形象地展示了深圳的发展历程、建设成就和未来愿景。

另外2大文化场馆即—市美术馆新馆和市第二图书馆，这两大场馆已于今年1月份已经正式动工建设，预计2023年建成投入使用。

深圳美术馆新馆总建筑面积3.5万㎡，以国家重点美术馆为建设目标，定位为大型现代化、国际化、数字化的综合美术馆。作为展示城市精神与文化内涵的深圳形象工程，美术馆共设有15000㎡的展览空间，满足不同大小的展览需求，将是深圳四大美术馆中规模最大、规格最高的艺术圣地。

深圳图书馆调剂书库建成后将成为全市藏书量最多的图书馆，项目总建筑面积3.6万㎡，阅览室共4层，可提供约1000个座位，设计藏书量约800万册，自助图书馆调配文献约100万册。

龙光玖悦台项目距离红山6979商业中心步行仅几百米距离，就在前几天，龙华区红山六九七九商业中心正式开业运营。该中心集一站式购物街区、文化演艺剧场与现代展览馆于一体，是龙华区目前最大的文旅地产和商业项目。

作为市级商圈的重要组成部分，红山六九七九商业中心得到了市场的高度认可， 短时间内招商率已达95％，引进了盒马鲜生、开心麻花等近200个知名品牌，其中近50个品牌首进龙华，入场装修率达85％。

作为集一站式餐饮、休闲、教育、娱乐、文化演艺剧场与现代展览馆为一体的开放式购物街区，它的开业将会为龙华区乃至深圳市民提供一个休闲娱乐、高雅文化以及体验夜间经济消费的新地标。

龙光玖悦台项目的北面，上塘地铁站附近的简上体育综合体正在建设中。建筑面积约6.4万㎡，功能定位为集游泳馆、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、击剑馆、跆拳道馆、室外篮球场和室外器械健身场地为一体的综合性体育场馆。预计年内建成，适时开放运营。

红山片区的公园绿地配套说不上欠缺，但也谈不上优质，缺少大型自然郊野公园。早在2016年市规划国土委龙华管理局就发布了《关于红木山郊野公园建设工程项目用地公示》，但由于红木山郊野公园项目涉及一级水源保护区，需与有关单位沟通确定红线范围，协调事项较为复杂，一定程度上影响项目进度。目前，区城管局正积极协调有关单位，并同步开展前期工作，力争红木山郊野公园早日开建。

早前就有消息表示，在红山龙光玖钻绿廊位置将建设一条跨越深圳北站铁路线的廊桥。以打通被铁路隔断的红山文化商务区与红木山郊野公园，根据龙华区政府2019年9月9日发布的一系列公告及会议，这个消息终于得到证实！

规划研究范围：包括福龙大道、龙华人民路、绿谷公园、民宝路、长岭皮水库饮用水一级保护线边缘围合的区域，面积约123.9公顷。内部包括规划红山学校、新华医院、龙光玖钻、龙华两馆、红山6979、华业玫瑰四季小区及周边住宅区、绿谷公园、红木山生态片区等区域。

红山片区是属于深圳北站商务区的一部分，其主要承担北站商务区的居住、文化、休闲功能。今年1月份，《深圳北站商务中心区二层连廊规划设计》项目荣获全国优秀工程咨询成果奖一等奖，是深圳唯一获得一等奖的项目。

空中连廊是整个枢纽总部立体开发的灵魂，它最大的特点是：人们可以在15分钟内从深圳北站商务核心区内任意一点到达商务核心区内任何一处目的地，这种便捷程度，将大大缩短北站商务区与红山居住区的通勤时间。

下图彩色部分即是空中连廊的走向示意图，根据规划，空中连廊系统总长12.4公里，可以无缝对红木山公园、红山文化广场，和红木山水库等资源。

关于深圳北站的重要性，想必也不需要在过多阐述，龙华之所以被冠上“宇宙中心”的名号，很大程度上就是靠它。也正是因为它，深圳把唯一的原关外的总部基地，放在了龙华，并以北站为核心，打造了超级枢纽总部基地。

北站商务中心区，未来将聚焦总部、金融、消费等核心功能，以引入产业金融，电子商务，物流等总部企业为主，打造具有全球影响力的“国际会客厅“。今年上半年，商务CBD规划就助力龙华吸引了33个优质企业落户，其中包括美团大湾区新基地、中电建七局南方总部、深圳高铁总部、中兴网信等。

随着这些优质企业的进驻，北站商务区必将衍生出一大批潜在购房置业群体，那么红山作为北站商区的核心居住区域，也必将成为他们的置业首选地。

 龙光玖悦台项目综评：

红山片区作为承接着深圳北站商务区的居住和生活服务的片区，近年来，无论区域配套还是各项基础设施的落地都可圈可点，不仅规划了大量的高档商业配套，在文化教育配套方面也参照市级标准，如市美术馆新馆、市图书馆分馆、新华医院，深圳高级中学龙华分校等，规模档次远超龙华其他片区，即使摆在市区的核心地段去比较也毫不逊色。随着各项配套设施的逐步完善，红山片区有望向市中心看齐，成为深圳数一数二的高端商住片区。

综合看项目除医疗配套目前存在一定短板外，项目衣、食、行、休闲、文化等各种配套都较为优质，且具便利性较好。那么，看似方方面面的无懈可击的一个项目就真没有缺点吗？我认为龙光玖悦台是一个优点与缺点都非常鲜明的项目，但总的来说优点大于缺点。

地段，配套这些有多好、有多牛，我这里不在过多阐述了，今天我将围绕项目本身做一下优劣势分析，希望能帮到你理性的去看待一个项目。

优势一》稀缺：红山片区2010年左右开始迎来大规模集中开发，短短几年时间也从之前的一片荒芜，到现在满地的高楼林立，至今红山片区除龙塘村和简上村两个待改造村落外，其它可供开发的土地少之又少。目前红山处于大力建设公建配套的阶段，住宅商品房供应非常稀缺，所以玖悦台作为红山片区唯一即将入市的新房项目，关注度非常高。

优势二》品牌：龙光地产，公司市值605亿，素有深圳地王，深圳潮汕帮“五虎之一”五虎之一之称。它虽不像万科，恒大那样遍地开花，但其开发的项目每个都称的上是经典，并且屡次拿地创造“地王”，玖悦台项目是就是2019年龙华地王，被大家冠以「激进的地王」，可见集团实力强悍。龙光开发的项目都有着非常不错的口碑，不少龙光的业主换房对龙光开发的项目都有极大的信任感，这也正面说明了龙光项目的建造品质和物业管理服务是值得信赖的。

劣势一》高密度：红山近几年的发展可谓迅速，短短十年时间已到处高楼林立，如果你是本身就居住在红山片区可能你不会觉得密度高。但实际情况是，不少外区或者其它片区的置业者走进红山，还是会反馈说这里密度太高了！我去红山去的也不多，常住在坂田片区的我去到红山也感觉红山密度是高，但我认为比起龙华壹城片区的密度，红山的密度好多了......

劣势二》项目体量小，容积率高：项目占地约3.2万㎡，建面有约21万㎡，这么小的地块商品房+保障房合计有约1600户，容积率4.54%。这样的一组数据摆在眼前的时候，脑子里就能浮现出“拥挤”的画面，会影响居住的舒适度。

劣势三》早晚交通拥堵：在深圳早晚高峰拥堵不只是红山面临的问题，大部分片区都会有这种情况存在。玖悦台虽临近福龙路、新区大道、布龙路几条主干道，前往市中心区域比较便捷，但高峰时段，道路的车流承载压力也突出，这几条路很容易出现拥堵也是大家公认的。

项目的价格：玖悦台目前还没有拿到预售备案，具体销售价格无法得知。龙光地产当年为拍下这块地王也花费了很大的代价，以最高限价65.8亿元+配建3.67万㎡人才住房才竞得的，楼面地价高达5.9万元/㎡刷新龙华区单价地王，也就是说该项目的售价至少要达到每㎡不低于8万元才可能盈利。

价格预测：拿前段时间刷新龙华新房价格新高的金茂府做一下对比，在玖悦台之前龙华上个地王就是金茂府地块。金茂府当时拿地楼面均价5.67万/㎡，开盘价达到10.3万/㎡的均价，最高单价14.4万/㎡，要知道当时金茂府所在的上塘片区二手房均价也不过7万/㎡左右。玖悦台楼面单价比金茂府高出约3000元/㎡，加上玖悦台位于红山片区核心，在区位上要比金茂府更“红”，红山片区二手房9万+已经很普遍了，因此我预测玖悦台项目售价不可能低于8万/㎡，均价大概率会在9万+-10万/㎡之间，突破10万/㎡也是有可能的。

片区二手房间情况：以下截图是我刚从贝壳找房PC端截取的，从中我们可以得出结论，红山普遍小区二手房均价都在8.5万以上，部分小区偏旧的，或者楼梯房能有6-7万的价格。从而也更加坚定了玖悦台不可能低于8万的可能性，即使9-10万均价带精装这个价格在片区依然非常有竞争力，但如果上了10万，我建议可以优先考虑片区二手房了，有些社区规模大，容积率低的次新小区二手房还是非常有性价比的。

我想说的话：龙华红山一直被大家冠以“宇宙中心”的称号，因为不管从地理位置上，还是规划和公建配套上它都对得起这个称呼。红山的房价原本刚需上车就很艰难，如今经历了今年这波涨价，现在已经完全脱离了刚需。房子卖的贵从来都不是缺点，主要是看它值不值，红山不管是从现有环境，现有配套，未来规划看，它承受得起如今的价格，毕竟同样的居住环境，同样配套条件，在深圳你很难找到比这个片区更低的价格。在福田或者南山同样的条件下，房子肯定比红山片贵是肯定，但如果你可以在居住环境或者舒适度上折中一下的话，这个价格你在福田南山上车也是有很多地方可选的，市区毕竟是市区，有成熟的配套，优质的教育又何尝不是一个明智的选择？.........

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