【时代绿庭山语】_时代绿庭山语怎么样_时代绿庭山语项目价值分析

2020-08-14      关键词:时代绿庭山语     咨询热线:400-151-7897

时代绿庭山语:

▲效果图,来源网易房产


一.时代绿庭山语楼盘信息


时代绿庭山语基本信息


操盘方

时代

占地面积

43674平方米

计容建筑面积

84000平方米

容积率

2.46

绿地率

35%

户数

825户

车位

926

主力户型

43㎡单间、58一房一厅、96三房两卫、110三房两卫


绿庭山语原为大岗绿庭雅苑三期,后时代介入,改现名。修建性规划于2015年2月公布,但拖到今年4月才开盘。

时代绿庭山语位于南沙区大岗镇潭灵大道与豪岗路交汇处,与大岗镇政府隔着几百米,步行距离四五百米。小区共4座8栋楼,其中1座23层,2座28层,3座16/17层,4座17层。人车分流,车库入口一边一个。

时代绿庭山语户型

绿庭山语今年4月下旬首次开售时主推3座、4座。其中4座2梯10户,以小户型为主,有43㎡单间,58㎡一房一卫。(当然,开发商宣传的口径是43一房一卫,58两房一卫。本兔在这里不跟大家玩虚的,过滤掉开发商的宣传把戏,只用最实在的言语还原事实。)

8月底小兔子踩盘时1座2座已经开卖,主要户型有58㎡一房一卫(1座05、06户型)、96三房两卫(3座)、110三房两卫(2座1梯/2梯01、02、04),120大三房(2座3梯,大概9月开售)。

目前43单间还有售,阳台朝东,望绿庭雅苑二期,总价90万左右,单价2.1万/㎡。58应该已售完。

3座都是刚需户型,2梯4户,96三房两卫,总价在170-190万之间,单价约合1.8-2万/。01与02是西边位,望小区,单价略低,1.8-1.9万;03与04东边位,1.9-2万。

110与120户型单价在2.2万左右。

户型都很方正实用,没有奇葩户型,就不具体展开了。下面附上户型图,供参考。




▲110㎡三房两卫


▲120㎡大三房

时代绿庭山语配套:

先说下小区自身。底商约7000㎡商业,60套商铺,售楼中心日后将改建为肉菜市场和超市;小区内有两个活动中心,一边一个(另,过马路就是全民健身广场)。

绿庭山语地处大岗镇中心地带,大岗的经济状况不差,衣食住行等基本生活配套自然不在话下。达森广场、阳光城市广场是大岗镇较为不错的商业体,距离都不算远,直线1公里左右,步行1.4公里,15-20分钟脚程。

交通方面,除了自驾,严重依赖于公交车。小区东侧潭灵大道上有公交大岗镇政府站,南沙32、46、58路以及番108路途经,北侧豪岗大道上有公交顺番加油站站,番108路停靠此站。主要来往于南沙、番禺、顺德。暂无地铁,甚至连规划中的地铁线路都没有,可能是不受重视的私生子。

绿庭山语最南端,4座隔壁,配建有一个公立幼儿园。对应小学中学为大岗中心小学(市一级)、大岗中学(省一级)。都不远。


▲配套示意图,距离不必当真



二. 时代绿庭山语综述

时代绿庭山语区位分析

绿庭山语的价格在南沙来说,处于水平线上,没有低于1.8。放在整个南沙来看,也不算便宜,再结合其位置来看,却是偏贵了。当然,一手房普通消费者并无议价权,要么接受要么走。

绿庭山语所在的大岗镇,地处南沙西北部,与番禺、佛山市顺德接壤。绿庭山语到番禺中心区直线约14公里,到南沙蕉门河中心区直线也有14公里,只有到顺德时近的。从绿庭山语售楼处出发,沿着豪岗大道(同一条路,南沙部分)、顺番路(同一条路顺德部分)往西五六百米就进入了顺德。可想而知是有多近。

小兔子在市规划和自然资源局网上撸了近两年来的城乡规划,关于大岗的只有一个,先进制造业基地,投入104亿。方案中,大岗先进制造业基地的定位为产城融合、生态低碳的国际一流先进制造业基地,未来将成为南沙打造粤港澳大湾区城市群核心门户城市的产业及创新支撑点。不过截至目前,似乎仍未决定要引何种制造业,更多的还是前期准备工作。可能这与南沙区财政投入有关,重心仍然是横沥灵山岛蕉门一带。给小兔子的感觉是,大岗这个先进制造业基地规划更像是安慰性质,大哥二哥都有小弟总不能什么都没用吧。除此之外就没发现其他规划了。

基地在新联围岛上,与绿庭山语有好一段距离,估计也难以给大岗带来实质性的利好。



时代绿庭山语价格分析

从销售的描述来看,绿庭山语客源番禺上班族、投资客居多,相当多的是冲着低总价小面积户型来的。这是刚开盘那段时间火爆的原因,总价不到100万,这对想上车而预算紧张的购房者来说很有吸引力。

上面已经聊过了绿庭山语的区位,现在说说其价格。

先看看周边对手盘当前价。一路之隔的绿庭雅苑二期二手挂牌1.7万上下,成交可砍到1.6,都在大岗镇中心区,配套共享。鱼窝头美的云筑94㎡三房2万左右,到番禺和南沙城区更近,鱼窝头镇区配套比大岗差一些,但庆盛枢纽比新联围岛先进制造业基地更具想象力。步行3公里外的顺德龙光玖龙郡住宅均价1.45万/㎡,复式公寓均价1.3万/㎡(不同广州,顺德复式是送一层的,因而玖龙郡公寓和住宅价格相差不大)。

总言之,性价比不高,有意向南沙的话还是建议去南沙重点发展区域看看;如果是番禺刚需客,也没必要吊死在一手房上,考虑下番禺的二手。

就投资而言,本兔也不认为绿庭山语的43方小户型是个好标的。低总价低首付是没错,但别忘了单价高。此外,居住的本质就是对空间的功能性需求,可以远一点、小一点,但是空间分割一定要有。43显然是单间,不好,而58略好一点。还有一个,大岗是南沙的郊区。什么人会买郊区呢,一是总预算不多的刚需,二是投资客。刚需一般选择什么户型,在郊区很明显是三房,特别是小面积三房可能更受青睐。而绿庭山语的户型除了96㎡三房勉强算小面积三房之外,其他都不是。

在与现场销售交流时意外得知,时代绿庭山语可以做首付贷最多贷首付的五成,利率3到4厘,可贷五到十年,看资质定。不知是不是绿庭山语除小户型之外其他户型卖得并不好。

最后,不知看官们是否注意到绿庭山语地块狭小,正对大转盘,两侧沿着大马路展开,么有任何纵深,车行噪音和灰尘很大,望花园户型好一点,但也小不了多少更无法避免。


时代绿庭山语点评:

总价低是优势,但是地段区位短期内还是够呛。项目距离灵山岛尖17公里,车程23分钟,距离能接受,项目所谓的承接南沙核心CBD也能勉强说得过去。但是大问题是,承接外溢一般是核心区域房价足够高,人口足够多,在供需不匹配的情况下的次选。例如广州外溢佛山,深圳外溢东莞惠州。

现行南沙明珠湾的情况是  尚在起步期,形成规模约8-15年的时间。到后期外溢,至少也得需要这个时间。投资选择远在大岗无大利好规划和公共交通,房价升值只能等大行情或者副中心腾飞以后,空置15年的资金成本算一算,若横盘不涨,卖不动想想自己能不能接受?

此项目只适合于本地、附近制造业企业的上车人群。心有志向的投资客户远离,远离!


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