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上塘红利盘—中海汇德里限价7.14万/㎡预计将开放展示中心，开始预约登记（附价格表），预约看房400-151-7897

01.中海汇德里楼盘基本信息

中海汇德理所处地块为A816-0068宗地，土地用途是二类居住用地，土地使用年限70年，土地面积27390.52㎡，建筑面积134210㎡，该地块于2019年11月22日，被中海以50.2亿竞得，要求是建成后宗地普通商品住房入市最高均价为71400/平方米；人才房只租不售，商品房不得捆绑精装修，取得不动产证后三年限售。

根据规划显示，中海汇德理住宅分5栋开发，主要为48层的超高层，容积率4.9，绿化率30%，房源总数1206户，停车位3层共计1250个，车位比超过1:1。

中海汇德里在房源户型分布上，项目有81-94-110㎡的商品房共计1180户，另有人才房176户。其中商品房户型81㎡为三房2厅1卫、94㎡为三房2厅2卫、110㎡四房2厅2卫结构。

小结：车位比超过1:1，容积率4.9，居住舒适度较高。根据平面示意图显示，住宅楼栋是围合式布局，避免了视野遮挡等问题。其中1栋三单元与其他楼栋分隔开来，且从户型色块分布来看，该单元是84/96平户型，与销售告知的户型有一定出入，因此猜测该楼栋大概率是配套的人才房。

02.中海汇德里户型赏析

中海汇德里占地27390.52㎡，总建面134210㎡，2019年11月12日由中海地产以50.2亿拿下（配建13100㎡人才住房），可售楼面价41450元/㎡。

中海汇德里由5栋住宅和1栋幼儿园组成

户型面积81-94-110平米，总计1180套

中海汇德里主力户型

销售告知商品房户型为81/94/110平，这3个面积段户型分布在1栋一、二、四单元，及2栋一单元，从前面的平面示意图来看，主力户型为81平及94平户型，而110平户型在每个楼栋只有1条腿，房源相对较少。

81 三房一卫

94三房两卫

110四房两卫

小结：中海汇德理的户型集合了小中大三种面积段，能满足刚需及改善型家庭的需求，户型格局整体相对合理，但所有户型均带内阳台，如不改造空间利用率不高，且部分81㎡卫生间采光面或受影响，91平米可以做三房两厅两卫，也还尚可；110平米也可以做四房两厅两卫，3个卧室朝南，对于很多喜欢南向采光的人来说也是不错的，综合来说整个项目的户型B+

03.周边现状及价格对比

红山、上塘是龙华近年来发展相对较快，且配套较为完善的区域，也是龙华房价的领头羊片区，但目前该区域范围内，在售的地铁住宅物业只有龙华金茂府一盘，龙华金茂府去年11月开盘，整体均价10.3万/平，在售住宅为125-248平纯大户型产品，而中海汇德理以中小户型为主，虽然二者的定位不同，但处于同一片区，又仅一路之隔，配套是可以共享的，这样来看，7字头的中海还是非常香的

公交配套方面，项目1公里范围内有20个公交站台，除了通达龙华各片区之外，还可通往福田、龙岗、宝安及南山各区。

在干道方面，中海汇德理紧靠布龙路、福龙路两条主干道，走布龙路可通达龙岗坂田；走福龙路通过横龙山隧道直达福田香蜜湖；通过福龙立交转南坪

05.中海汇德里配套

（1）学区学校

根据现有的学区划分，中海汇德理目前划片的学校是上芬小学，龙华实验学校（初中部）。龙华实验学校2016年开始招生，2019年参加第一届中考，据该校公众号发布，2019年中考成绩排名中，校平均分在全区排前4名，可见龙华实验学校的成绩还是中上游的。

而在项目500米范围内，还有规划有一所九年制公立学校——华东师范大学附属深圳龙华学校，该校即岳盟城市更新单元规划学校，位于民治街道民塘路与建设东路交汇处东南侧，用地面积24400㎡，总建筑面积59888㎡。拟规划54个班，其中小学36个班，学位1620个；初中18个班，学位900个；合计学位2520个。

华东师范大学附属深圳龙华学校1月份已签订了协议，预计2021年9月投入使用。据家在网友爆料，目前该学校已动工，未来中海汇德理能否划进这所学校，学位划分是否会有变动，也是未知数，但目前的教育配套来看，在全区算不错。

（2）商业配套

近年来，龙华的商业也是越来越纯熟，家门口的AT MALL上塘荟2018年已开业；1站之隔的红山片区有龙华九方（龙华天虹购物中心），6月份刚开业的红山6979，以及未来还有龙光玖钻自带的约10万㎡商业；2站之隔的深圳北站有优越时代广场、缤果空间；2站之隔的龙华站有鸿荣源壹方天地等，可以说商业配套非常丰富了。