深圳中海汇德里优缺点分析_龙华中海汇德里认筹时间什么时候?

2020-08-22      来源:中海汇德里     咨询热线:400-151-7897

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中海汇德里项目简介:

上塘红利盘—中海汇德里限价7.14万/㎡预计7月20日开放展示中心,开始预约登记中(致电:400-151-7897)


中海汇德理接驳4号线上塘站


中海汇德里占地27390.52㎡,总建面134210㎡,2019年11月12日由中海地产以50.2亿拿下(配建13100㎡人才住房),可售楼面价41450元/㎡。


项目由5栋住宅和1栋幼儿园组成

户型面积81-94-110平米,总计1180套

81 三房一卫 、94三房两卫 、110四房两卫 

中海汇德里户型图如下:




目前项目刚出地面,有小道消息称8月开盘,按照深圳的最新政策,如果是装配式的建筑,只要出地面即可预售,如果8月开盘,想必汇德理也是采用的装配式工法.

项目斜对面的金茂府,去年开卖,最小面积125平,平均价格11万左右;

而汇德理的面积更小,而且拍卖时要求最高均价不超过7.14万/㎡,即使加上装修,也不超过8万/㎡,还是很具有吸引力的!


上塘红利盘—中海汇德里—预计7月20日开放展示中心,可预约参观,计划摇号销售


中海汇德理户型面积段为81-94-110㎡,总计1180套。其中81㎡为3房2厅1卫 、94㎡为3房2厅2卫 、110㎡4房2厅2卫结构。目测刚出地面2/3层,展示中心已在搭建中,项目预计20号左右开放展示中心和示范单位,疫情期间,项目采取预约制看房,目前在诚意登记中,需要验资100万截图(理财,基金,股票,余额,保险)和查房证明的截图。


中海汇德里区位交通

中海汇德理位于腾龙路与洁玉街交汇处西南角,即地铁4号线上塘站B出口,属于地铁口物业,一站之隔的红山站可换乘6号线,据悉6号线预计8月份通车,该线路串联宝安、光明、龙华、福田、罗湖五个区。两站之隔可达目前深圳最大的高铁站深圳北站,以及换乘5号线。


公交配套方面,项目1公里范围内有20个公交站台,除了通达龙华各片区之外,还可通往福田、龙岗、宝安及南山各区。

在干道方面,中海汇德理紧靠布龙路、福龙路两条主干道,走布龙路可通达龙岗坂田;走福龙路通过横龙山隧道直达福田香蜜湖;通过福龙立交转南坪快速可达南山、宝安、龙岗各区。




小结:中海汇德理地铁、高铁、公交等公共交通出行都非常便利,且周边有2条主干道,能快速通往福田、龙岗、南山等附近区域,当然由于龙华人口密度较大,早高峰时期自驾或公共交通出行都会相对拥堵。

中海汇德里楼盘信息

中海汇德理所处地块为A816-0068宗地,土地用途是二类居住用地,土地使用年限70年,土地面积27390.52㎡,建筑面积134210㎡,该地块于2019年11月22日,被中海以50.2亿竞得,要求是建成后宗地普通商品住房入市最高均价为71400/平方米;人才房只租不售,商品房不得捆绑精装修,取得不动产证后三年限售。





根据规划显示,中海汇德理住宅分5栋开发,主要为48层的超高层,容积率4.9,绿化率30%,房源总数1206户,停车位3层共计1250个,车位比超过1:1。




在房源户型分布上,项目有81-94-110㎡的商品房共计1180户,另有人才房176户。其中商品房户型81㎡为三房2厅1卫 、94㎡为三房2厅2卫 、110㎡四房2厅2卫结构。


小结:车位比超过1:1,容积率4.9,居住舒适度较高。根据平面示意图显示,住宅楼栋是围合式布局,避免了视野遮挡等问题。其中1栋三单元与其他楼栋分隔开来,且从户型色块分布来看,该单元是84/96平户型,与销售告知的户型有一定出入,因此 猜测该楼栋大概率是配套的人才房。


主力户型

销售告知商品房户型为81/94/110平,这3个面积段户型分布在1栋一、二、四单元,及2栋一单元,从前面的平面示意图来看,主力户型为81平及94平户型,而110平户型在每个楼栋只有1条腿,房源相对较少。


小结:中海汇德理的户型集合了小中大三种面积段,能满足刚需及改善型家庭的需求,户型格局整体相对合理,但所有户型均带内阳台,如不改造空间利用率不高,且部分81㎡卫生间采光面或受影响。


价格对比

红山、上塘是龙华近年来发展相对较快,且配套较为完善的区域,也是龙华房价的领头羊片区,但目前该区域范围内,在售的地铁住宅物业只有龙华金茂府一盘,龙华金茂府去年11月开盘,整体均价10.3万/平,在售住宅为125-248平纯大户型产品,而中海汇德理以中小户型为主,虽然二者的定位不同,但处于同一片区,又仅一路之隔,配套是可以共享的,这样来看,7字头的中海还是非常香的。




根据贝壳网显示,目前红山上塘挂牌的二手房区间价在6.7-9.6万/平,其中2010年后较新楼龄的,且位置相对靠近地铁站的新盘基本在8万一平以上,这样看来,中海汇德理与周边二手房差价至少再1万一平以上,价格倒挂还是相对明显。


 

小结:与一路之隔纯新盘金茂府相差近3万一平的差价,与周边二手房也相差1至2万+的差价,中海这波“限价”商品房出来,势必引起极大的市场关注,虽然可售房源有1180套,但僧多粥少,加上中海的品质市场认可度较高, 猜测该楼盘或也要加入豪华“摇号卖房”的套餐了。


中海汇德里施工进度

去年11月拿地,7月20号就准备开展示中心,半年多的时间面市,中海的速度也是非常快了。



 在项目现场看到中海汇德理施工围栏上已经打上了广告,楼栋主体目测刚出地面2/3层,项目展示中心已在搭建中,但沙盘及区域图等还未建好,20号就开放展示中心的话,工程进度要抓紧了。



小结:光明中海去年6月拿地,现如今已开放样板间预备入市,而龙华的中海去年底拿地,现也要开展示中心,可见中海地产的高周转。前面我们提到,中海汇德理商品房不得捆绑精装修销售,若是毛坯交付的话,那么交楼时间又将更快。(预计2022年就能交楼)


中海汇德里配套


(1)学区学校


根据现有的学区划分,中海汇德理目前划片的学校是上芬小学,龙华实验学校(初中部)。龙华实验学校2016年开始招生,2019年参加第一届中考,据该校公众号发布,2019年中考成绩排名中,校平均分在全区排前4名,可见龙华实验学校的成绩还是中上游的。






而在中海汇德里500米范围内,还有规划有一所九年制公立学校——华东师范大学附属深圳龙华学校,该校即岳盟城市更新单元规划学校,位于民治街道民塘路与建设东路交汇处东南侧,用地面积24400㎡,总建筑面积59888㎡。拟规划54个班,其中小学36个班,学位1620个;初中18个班,学位900个;合计学位2520个。 




华东师范大学附属深圳龙华学校1月份已签订了协议,预计2021年9月投入使用。据家在网友爆料,目前该学校已动工,未来中海汇德理能否划进这所学校,学位划分是否会有变动,也是未知数,但目前的教育配套来看,在全区算不错。




(2)商业配套

近年来,龙华的商业也是越来越纯熟,家门口的AT MALL上塘荟2018年已开业;1站之隔的红山片区有龙华九方(龙华天虹购物中心),6月份刚开业的红山6979,以及未来还有龙光玖钻自带的约10万㎡商业;2站之隔的深圳北站有优越时代广场、缤果空间;2站之隔的龙华站有鸿荣源壹方天地等,可以说商业配套非常丰富了。




(3)市政配套

很多人需觉得龙华除了房子就是房子,其实不然,除了开发新楼盘之外,近年来龙华的整体规划也在逐步落实,市政配套也在不断兑现,像红山片区的深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆于1月份开始动工,预计2023年建成。



*深圳第二图书馆效果图




*深圳美术馆新馆效果图

新区大道与民宝路交汇处的龙华新华医院也已在动工,该院是一所三甲医院,建成后提供2500床,建筑面积503614㎡。另外,位于龙华区民治街道民治大道东侧、民康路北侧的深圳市第二儿童医院,该医院为市属三级儿科专科医院,规划床位1500张,也在加紧建设中,预计2022年投入使用。



*新华医院效果图



*深圳市第二儿童医院效果图

另外,深圳市二十一高级中学也开工了,据悉该学校位于民治街道新区大道与中梅路交界处(玖钻旁边),总用地面积31000㎡,总建筑面积73220㎡,为一所36班/1800个学位的高中,预计2021年建成并使用。




*深圳市二十一高级中学



小结:地处红山上塘片区,配套纯熟,居住氛围浓厚,众多市政规划距离项目也不远,且在两三年内可兑现,加上划片的学校在区里排名靠前,有这些配套设施加持,项目的“含金量”还是较高的。

中海汇德里总结

优势:地理位置相对优越,交通配套较为发达,同时周边不论是商业还是学校,亦或者是美术馆、图书馆、医院等市政配套都距离项目不远,整体的配套可以说是非常成熟了。另外,项目周边以中大户型为主,而自身则主打中小户型,加上限价,不仅与二手房形成价格倒挂,也比周边新盘会更有优势。


劣势:项目一侧挨着小产权房,一侧则是莱蒙的办公产品,而学校及商业都在马路对侧,具体位置上相较金茂府、中海锦城还是要略微弱一点,另外,项目小部分户型卫生间采光会受遮挡。


中海汇德里营销中心热线:400-151-7897

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