越秀·天樾湾常有同行朋友和置业者来问，该盘备案价带装修18442-20442元/平，一举刷新西区的备案价天花板，更可能将房价拉上一个新台阶。但是：
卖这么贵，它赚钱吗？卖这么贵，值得入手吗？成本这么高，项目会不会做减配？
这些问题，一个比一个犀利！
其实，天樾湾就像一个缩影，折射着中山无数高地价项目的去路和市场对它们的看法。
没办法拿到核心数字，但房产圈自有一套成本计算公式，大家可以参考一下：
将公式套入项目，扣除公建配套后，实际地价11295元/平！
作为改善型项目，首批主打小高层建面约87-105平三至四房，楼高不超100米，按照最低的建安成本3600元/平，最低装修成本1500元/平计算。（全部算最低，不然成本高得没法儿看）
项目单是建设成本，就去到11295+3600+1500=16395元/平。
再加上融资、营销、经营、税费成本，预计为房价的23.5%。（也是按最低标准来算）
若按最低备案价18442元/平计算，则总成本预计20729元/平。
若按最高备案价20442元/平成交，则总成本预计21298元/平。
赚不赚钱，一目了然。
这组数据仅供参考，与项目内部计算，必然存在偏差，但咨询多位业内人士，结果八九不离十。
值得一说的是，一般而言，楼盘首开往往会低开高走，打出最大的优惠吸客。所以，第一批新货应该是越秀最亏本的。
换言之，也是置业者割韭菜的最好机会！
越秀天樾湾卖这么贵，值不值得入手？
这一边，开发商哭着喊着活下去，那一边，这个价格对于置业者而言，仍然是天价，花重金上车，到底“值不值”？
单从市场表现来看，确实不算太值！
1、同等价格，在市面上选择性很多，比如东区尚有选择，而其他城区皆可从容。
2、位置上，仍不是大家认知当中的纯中心，还有待成长。
缺点照收，但我们在踩盘当中，却发现越秀为了把溢价做高，做出了很多突破性元素，超前市场，估计能吸引不少人群。
● 专梯入户，大平层的配置，它100多万就做到
就说专梯入户，无论在中山，还是湾区，都是豪宅级配置，市面上愿意做专梯入户的产品，多是约144平以上的大平层，直白说就是有钱人专属。
若按东区新房均价19833元/平计算，你至少准备286万，放在西区，没有200万也免谈，更别说广深等一线城市，分分钟千万起步。
而天樾湾的历史性突破，就在于用建面约87平刚需面积，100多万总价就做到专梯入户，完全颠覆了小户型的概念，令刚需也可以拥有豪宅级配置！
| 专梯入户实拍图
同样是18层楼，18户人（专梯入户）用一部电梯，舒适感秒杀54户人（2梯6户）用一部。
| 你现在是哪种？
上班时不用等电梯，不用跟别人脚尖贴脚跟，下班时可快速直抵家门。而且专梯入户，电梯厅可“划入”私属空间，无形中又增加了使用空间。
● 共享社区，中山还没有项目敢玩
第二点，是共享社区的打造，这是一种生活方式的突破。
共享单车、共享雨伞、共享充电宝……随处可见，使用者能以更低成本获取更高效的资源，以解一时之需。
但愿意做共享社区的项目极少，核心在于维护问题，不做，一身轻松；做了，既麻烦又增加成本。
所以，在看来，越秀首创共享社区，打造出共享美食坊、共享书店、百老汇square（共享舞台）等配置，本身就吃力不讨好。
不过，对业主来说却是大利好，你可以获得一种超前的社区体验，一种更加共融的邻里氛围。
在共享书屋，每个家庭拿出一本书，孩子们整个暑假，都可以遨游知识的海洋。而放学后，家长还没下班，这里又是一起做作业，讨论功课的好去处。
还有百老汇square，周末放电影，平时爷爷奶奶们可以组一个粤剧私伙局，大家免费听剧。
通过共享，人与人之间有了互动，相处自然更加和谐。
● 为一个细节改40多版稿，做地标出身的越秀真心“牛”
无论是专梯入户，还是共享社区，所有的突破，最终都离不开人民币和技术支持。
私下采访天樾湾的技术大神，果然，从成本控制、方案设计到工程实施，要求和难度都远高于市面其他项目。
比如，决定做专梯入户时，设计师跟成本部险些打起来。
据透露，前期调研时，设计师踩遍了中山各大标杆盘，发现中山最常规的做法是2梯4户，为了实现更高级的享受，这群理工男果断拍板做专梯。
但是，若全部2梯4户，只需12栋即可满足户数标准，收付平衡，而做专梯入户，必须要做19栋，才能达标。
从12栋增加至19栋，不仅电梯数量要增加14部，而且每栋楼每层的开门数也成倍增加，成本又“蹭蹭蹭”地飙升。
据说，还不止这一项，原本配建的幼儿园，可以等开盘回笼资金后再开建，但设计师领导再次拍板，要拿出诚意，先兑现配套。
现在，幼儿园已经封顶。而成本部领导，看见设计就绕路走。
又比如，为了压缩公摊，设计师们也险些跟工程部撕起来。
“小高层2个电梯+1个步梯，公摊非常大，但户型实用率是我们的核心竞争力，不能压缩户内空间，怎么破？”
“我们尝试将电梯入户做成开放外廊，只计算一半公摊面积。单这一块，就改了8次图纸，户型也跟着调了整整40多版。但做了外廊，又衍生出通风、挡雨问题……无形中给工程部增加了很多工作。”
越秀天樾湾户型
* 电梯前厅属于公共空间
“一点点磨下来，我们既做了专梯入户，又保证房子使用率在85%以上。如果再加上飘窗等赠送面积，完全能对标市面130平户型。”
为什么越秀，越麻烦越要做？
据大神回复说，该盘是越秀“天”字系高端盘，相当于嫡系产品，是按照影响中山西区封面的定位来打造，面子不能输。
而且，团队就是做地标出身的，标准摆在这，也低不了，位列“全球10大超高建筑”，在广州大名鼎鼎的广州国际金融中心，就是他们的手笔。
所以，无论是产品品质，还是团队的专业度、负责度，天樾湾都是目前中山少有的黑马。
此外，关于地段，一般而言，一个板块最见潜力的时候，就是从开建到建成的阶段，比如深中通道，目前在建，在其辐射下的马鞍岛，房价增值最快。
而目前越秀这个位置，除了本身板块定位高端居住外，直线1.8公里欢乐海岸开建，马山旧改接近清拆结束，仍具备一定想像空间。
所以值不值，相信大家自有计较。
越秀天樾湾会不会因成本高，而做减配？
很多高价地项目，很容易迫于资金压力，走入一条做减配，卖低价冲销量的胡同。也有些拿地早，仗着地段不错的项目，十年如一日地卖着十年前的交标。
不好说项目，但有没有减配，只要看过盘，都会有直观感受。
那么，越秀有没有减配呢？实踩，发现他们的交标水准，还是在常规标准线之上的，均为一线知名品牌，如果100分的话，可以拿到85分。
而且人性化细节，还做得不错。
这是入户挂钩，要是抱着小孩，又手提重物，这个挂钩可以解放你的双手。
玄关温感开灯，手提重物或者夜晚归来，无需负重、摸黑找开关，非常贴心。
而且，如果大家去过现场会发现，项目入户、房间收纳柜都做了侧边开放柜，一些零碎、即用的物品，可以一眼就看到，随手取用。
而全屋卫生间带飘窗，堪称妈妈们的救星。帮婴孩洗澡，即便有小板凳，长期弯腰也容易导致腰酸，有了这个飘窗，再也不用烦恼。
更人性化的是，飘窗的材料，不用于很多项目使用瓷砖，容易留缝，项目专门采用了人造石，没有缝隙更加耐脏。
| 实拍图
比较深刻的是，每个户型，都会根据布局做一些调整，比如建面约93平主卧，为南北双飘窗设计，项目就在其中一侧，定制了飘窗柜，增加收纳空间。
走进社区，很多配套设施都已经做出来了，配建的幼儿园也封顶了。
很多细节和品质，看得见摸得着，这里篇幅有限，不再赘述。
所以，到底有没有减配？还是建议大家现场感受！正好项目认筹中，开盘在即，要是看上了，还能以最劲爆的价格选到心水房。
说在最后，拿地价高难操盘，其实没必要同情，这是眼光问题，但能够做出奇迹，扭转局面，令置业者真正受惠，这就是能力和实力问题。
所以，越秀能不能赢得大众认可？待项目开盘，将一线报道，大家拭目以待。
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