【曦湾天馥】_深圳曦湾天馥好不好_深圳曦湾天馥项目价值点分析

2020-08-29      关键词:曦湾天馥     咨询热线:400-151-7897

曦湾天馥总结:

1、花园虽小却十分精致,是经高手设计并认真打理的;

2、曦湾天馥的物业管理在湾区是出了名的严格,每栋楼都单独管理,且疫情期间每次只能进一批客户,不可以在小区内随意走动。据透露,曾经有人去曦湾天馥看完房,顺便参观了下停车场,几分钟后就被物业驱赶了;

3、户型实用率很高普遍超过100%,89㎡的可以做3+1房,实用率在湾区排名前三;

4、曦湾天馥的用材用料不仅讲究而且设计美观;对比吉祥龙和恒二的硬装和建筑质量,有过之而无不及,色彩搭配则更胜一筹;

5、高层海景很漂亮,虽然没有恒二的海景正、开阔,但前排中高层基本都能看到海景,和中心河景观;

6、楼龄小,小区新,公共空间保养很好。

而,小,就是天馥最大的缺陷。

因为太小,没有设置社区总大门和主入口,比起吉祥龙和恒裕滨城,少了些仪式感。且小区容积率略高,小户型设计上也有些小缺陷。

即使是这样,2015年一手房还没有限价,天馥备案价已高达8-9万/㎡,当时太古城二手房才6万多/㎡。同年89㎡以毛坯价8万/㎡开盘,2小时内售罄,很多人都傻眼了!

谁又能料到,如今天馥的均价已经约24万/㎡,5年翻了三番,其疯狂程度不亚于恒二。(今年7月初,曦湾天馥89㎡的高层二手成交价约2400万。)

不得不感叹,深圳无论什么时代都不缺顶豪,越贵越受追捧,越受追捧就越贵。

曦湾天馥主要还是赢在品质感和细节。



我们接下来看看它具体位置、周边配套,以及小区指标、园林、建筑用材、户型设计等。



曦湾天馥位置:

紧邻曦湾天馥南侧是太古城南区,南侧是汉森吉祥龙,西侧是后海滨路,东侧是中心河,卓越维港北区以及深圳湾中学。



小区紧靠着宝能太古城,即不会受商场人流和油烟影响,保持相对纯粹和安静的居住体验,又能享用太古城便捷的商业配套。

小区更靠湾区北侧,离15公里滨海长廊略远,但去君尚3019、深圳湾万象城、人才公园就更近。

从小区走到2号线海月地铁站仅约200多米,但距离建设中的13号线的歌剧院站略远。

根据法定图则,湾区未来还会有两个新的幼儿园,一个在卓越维港南北区之间,一个在南山外国语旁边,孩子上学多了点选择。深圳湾中小学在小区1km范围内,接送孩子非常方便。

总之在湾区,购物、休闲、运动、学习配套都非常齐全,小小的天馥占据湾区好地段,摇身一变成了“豪宅”。

园林和公共空间:

湾区好看的园林有不少,比如三湘海尚、太古北、鸿威海怡湾、恒裕一期,可最精致的就属曦湾天馥了。

据说当时特聘的国际顶级名师贝尔高林创造逾万平米立体皇家园林,设计师利用现有的地形特点采用缓坡台地、叠级水景、溪流瀑布等形式巧妙处理这小小的空间;




并充分利用架空层并将其设计成活动场所,增加业主们的活动空间。


天馥园林绿化率高达70%,除了供欣赏,也让小区更生态健康。

园林还设置了单独到商场(曦湾教育城)的电梯,教育城有舞蹈、编程、早教和武术等培训机构,送孩子去培训的确太方便了。



不过覆盖面积只有1万多平,不管怎么设计,遛弯或散步的面积还是小。

入户大堂和电梯厅使用浅色系大面铺砖,黑白搭配,很时尚。



曦湾天馥外立面和吉祥龙都是artdeco风格,都很挺拔美观;基于湾区物业的空气酸碱度的考虑,天馥主体立面采用铝合板贴砖的工艺,以氟碳喷涂铝合金,具有抗裂、抗褪色、抗起霜、抗酸雨等耐腐蚀性。


小区停车场环境也很好,很宽敞干净;主要分布在负一和负二楼,负一楼基本是停满的,负二楼就比较空;

小区1:1的车户比相对紧张,但目前入住率偏低,所以空余车位较多。


入住率:

我有一次晚上10点左右路过后海滨路,发现吉祥龙和曦湾天馥的两个小区的亮灯率不到1/3,恒2的亮灯率更低,目测不到1/5。

10点应该是大部分深圳家庭还未休息的时间,由此推测这三个小区入住率都不高。

入住率不高主要有几个原因:第一,小区比较新,还有很多业主没装修好,或刚装好等着散味;第二,很多人买来纯投资或出租,并不是自住。

上次去看天馥的时候,遇到好多在装修的。交楼3-5年才装修,也说明了这里大多是不急入住的换房客或投资客。

曦湾天馥户型设计和楼栋景观:

曦湾天馥的户型很简单,只有89㎡左右的3+1房和170㎡以上的大四房两种产品,比例对半。这两种产品分别适合两种住房群体,一种是湾区上车的小家庭,一种是湾区换房的大家庭。




(曦湾天馥户型配比和实用率)


曦湾天馥东南朝向的户型几乎都能看到海景,但是遮挡的程度不同,A栋景观是最好的,遮挡最少,其次是D栋。


① A栋01户型

② A栋03户型景观


① D栋东南向景观

② D栋西南向景观

D栋全局景观


详细户型分析


1、85-88㎡的3+1房2厅2卫

这个户型一共有约104套,其中有一半是朝西南,一半朝东南。

亮点:赠送面积多,南北通透,客厅和餐厅都出阳台,全落地窗,采光非常好。主卧套房设计,带独立卫生间。

缺陷:次卧偏小,北侧的小户型只有约6.8㎡;不太方正,赠送的书房不太好用。



2、89㎡/94的3+1房2厅2卫

优点:整体较方正,主卧套房设计,次卧均好性强,大约9-12㎡。客厅开间有约4.2米,厨房有7㎡,空间蛮大,带生活阳台。正南朝向。中高层阳台可以看部分海景。

缺点:不够通透,餐厅旁的书房是暗房,采光差。




3、185㎡5房2厅2卫



优点:曦湾天馥的网红户型,南北通透,客厅开间达5.3米,每个房间都有10㎡以上;玄关设置在中间,区隔开了客餐厅的空间。主卧超大套房约45㎡。动静分区、干湿分明。

缺点:入口大门与走廊存在一些对视,次卫只有1个,只有1个套房。




4、188㎡的5房2厅3卫


这是曦湾天馥最大的户型,处于A栋正南朝向。

亮点:采光面非常大,三面采光。客厅6米大采光面,主卧和3个次卧都朝南。两个次卧出阳台。主卧套房有两面采光,整个主卧套房约50㎡。主次分明。

缺陷:走廊长,左右距离约10米。餐厅的位置略窄,厨房外面的洗衣房是暗房。朝西的次卧开间略窄,仅2.6m,舒适性一般。此户型5-17层都是双拼。



花2000多万住个小三房,是少数自住家庭的选择,还是投资客选择居多,以相对低的总价持有湾区物业,转手也比较容易,89㎡的户型目前租金2万以上/月。

曦湾天馥能卖出这么高的价格,一方面是因为它本身品质不错;另外一方面,的确涵盖了湾区两种最稀缺的产品,并且高拓,户型实用率均超过100%。





给大家整理下湾区含89㎡的三房所有小区,主要有曦湾天馥、曦湾华府、吉祥龙、阳光海滨、太古南、太古北、鸿威海怡湾、翡翠海岸和澳城,如下表所示:


(房源整理时间:2020年7月28日)


不同价位段的产品不一样,如果喜欢大社区,建议选择翡翠海岸、太古北、鸿威海怡湾、阳光海滨;

如果想要住的舒适,房间大一些,可以选择翡翠海岸、曦湾天馥、曦湾华府、太古北、阳光海滨、1618;

想要看海景,可以选择曦湾天馥、太古南、翡翠海岸、1618的高楼层部分房源。


看价格就知道,最近某小区的确涨的有些夸张了。

如果你想要和湾区顶豪做邻居,建议选择悦府二期、曦湾天馥、吉祥龙、恒裕二期或翡翠海岸。


最后,湾区最稀缺并不是89㎡的3房,而是170平以上的大四房,尤其是单证的。目前来看,整个湾区这种房源不超过30套,大多集中在三湘海尚(目前无房源)、君汇新天、恒二、皇庭港湾、卓越维港别墅、华润悦府一期、悦府二期、太古北、曦湾天馥、吉祥龙、翡翠海岸(无房源)。这也是为什么170以上的大平层卖出天价的原因,目前这种产品总价区间是3500万-2个亿不等。


(房源整理时间:2020年7月28日)


所有产品都会遵循一个市场法则:供求关系最终决定其价格,而不是产品价值本身。


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