最近小邹对比了长期观察的几个片区近一年的价格走势，着实被吓了一跳。去年10月，小邹曾经在分析观澜片区的时候下过定论，观澜会是龙华最后一个“4字头”的片区，今天再去查价格，现在观澜二手房均价已经逼近6万/平了，合正观澜汇一期二手房已经破7万/平。
不得不说，刚需的力量着实强大。观澜片区在不断上新中推高了房价，加上地铁4号线北延线即将通车，更是带动了一波利好。小邹了解了一下，观澜片区近期待入市新盘是合正观澜汇二期，一起看看它值不值得买。
观澜交通提速
观澜在龙华区东北部，是名副其实的“深圳北”。今年年底，地铁4号线的北延线将通车，结束观澜“零地铁时代”。地铁4号线北延线（三期工程）由4号线二期工程终点清湖站向北端引出，由南至北依次沿和平路、观澜大道、高尔夫大道，终点于牛湖站。
北延线通车后，将打通观澜与福田、深圳北等片区的串联，加速观澜发展。未来深圳地铁22号线也将经过观澜，将进一步拉近龙华和福田的距离。22号线又称中轴线，定位为快线，线路全长34.7KM，跨福田、龙华两个区。
▲22号线、25号线走向
22号线从福田保税区引出，往西经福田红树林，北上穿福田体育公园、深圳高尔夫俱乐部、香梅片区，接着沿北环大道往东铺设，在梅林片区北上穿越塘朗山后大致沿梅观高速往北铺设至龙华观澜。
交通的完善会带动片区的飞速发展。从中远期规划看，未来龙华的地铁布局四通八达，这势必会带动各片区的融合与聚力。
产业方面，观澜有观澜高新园4.23平方公里，包括鹭湖科技文化片区核心区域横坑水库周边2.8平方公里的区域，未来都将引进一批具有带动作用的生命健康、智能制造龙头企业和高科技企业总部。
合正观澜汇二期即将入市
合正观澜汇二期位于龙华区福城观澜大道与观澜人民路交汇处西南侧，占地面积约2.6万㎡，建面约15.8万㎡，容积率4.35，绿化率25%。其中住宅约10.2万平方米，社区园林约1.6万平方米。
项目主推建面约96-126㎡的三房至四房住宅产品，带装修交付，户数为1015户，内部配套车位总数930辆，地下一层（502辆）和半地下一层（428辆），基本上能满足1:1.整体居家舒适度较好。
项目有两大优点：一是交通便利，毗邻4号线茜坑站，无需换乘可直达深圳北站、福田CBD；二是教育资源配套齐全，拥有观澜第二小学、观澜第二中学、龙华区第三外国语学校优质教育配套，项目后期规划教育用地和幼儿园用地。
价格方面，目前该楼盘价格尚未公布，我们可以参考周边二手房价格。深圳贝壳网数据显示，观澜片区二手房均价为59089元/平米，逼近6万/平米。片区内的佳华领域广场和华盛观荟名庭均已破6万/平。
小邹长期关注观澜房价，对比一下去年和今年的房价，着实被吓了一跳。去年10月，深圳链家网数据显示，观澜9月二手均价约为4.8万/平。今年，已经是逼近6万/平的水平了。有图有真相。
去年10月观澜二手房房价地图：
今年8月观澜二手房房价地图：
从二手房推测，合正观澜汇二期售价极有可能破6万。小邹认为，带装修的新房，只要定价合理，去化不会太差。
锋评
观澜片区属于龙华产业与居住的融合片区，居住属性一直相对受限，居住群体大部分以周边工作群体为主，工厂与农民房扎堆，整个的居住环境较差。
但地铁开通后及旧改利好消息拉动了片区的价值，合正观澜汇二期地理位置来说由于近地铁，在观澜片区还是有一定的优势。加上一期的商业配套加持，对刚需来说有一定的吸引力。
但从投资角度看，由于片区的居住环境未来改善还存在一定的不确定性，周期相对较长，综合来说，最终还是看定价，建议谨慎选择。
合正观澜汇购房专线：400-151-7897