景业东湖洲豪园优缺点分析_广州南沙景业东湖洲豪园踩盘看房分析!

2020-10-12      关键词:景业东湖洲豪园     咨询热线:400-151-7897

这一期依然讲南沙湾板块,东湖洲豪园。

投资总认为,东湖洲豪园是地铁4号线南横站物业,学区适配南沙小学和南沙一中省一级学校,项目南边又是南沙科学城南沙湾片区。从交通+配套+产业预期都是相当不错的楼盘。

小区由于容积率只有1.8,所以建设强度相对低,建筑物的排布也是总体合理,并没有需要特别指出来的不利之处。

但是呢,东湖洲豪园的缺点呢,一方面是小区景观配置标准太低,价格卖得不便宜,但园林做工稍显潦草应付。另一方面是户型设计一般,槽点颇多,面积段也偏大,面对时代香海彼岸基本无还手之力。

随投资总一起看看吧。

导读:

01 区位和配套解读

02 小区设计解读

03 户型设计解读(重点)

04 价格与购买建议(重点)

(文章2600字,阅读需要5分钟,建议先收藏或关注)

  01 区位和配套解读  

  南沙科学城、地铁物业、教育配套优质  

东湖洲豪园所在的板块,是南沙湾的国际科技创新区。再通俗点,就是南沙科学城的南沙湾分片区。

尽管就目前来看,南沙科学城率先启动建设的是庆盛(港科大)和万顷沙(中科院)两个分片区。但投资总觉得南沙湾分片区的启动建设,其实只是时间问题。毕竟南沙科学城也才刚刚启动没多久。(换个角度,其实也意味着现在南沙湾的产业,是nothing~

就该片区来讲,住宅用地的供应是有限的,村庄已经占去较多面积,能用于建设商品房的宅地就更少了。面对大量的科研用地,如果未来产业导入顺利,那么片区的产业人口无疑就足以对片区的楼市形成强支撑。



当然,产业的发展,都是预期。说是画大饼,好像也没有错。未来发展如何,其实十分难预料的。赢了鸟枪换炮、输了愿赌服输。

但还是有一些东西目前来看,是比较真实和可以抓住的。

1)地铁四号线南横站。南横站在东湖洲豪园的东侧300米处,步行5分钟可达,算是地铁物业了。

2)南沙小学+南沙一中优质学区。虽然东湖洲豪园并未正式交付,业主应该尚未到能入学的阶段。但是投资总翻阅了南沙区2019年的小初中招生计划推断,东湖洲豪园应该是对应南沙小学和南沙一中。这两所都是省一级学校。未来这个片区还会持续新增3所小学和2所初中。(以上都是投资总的推断,推断!具体请百度南沙区2019年小初中招生计划,南沙小学和南沙一中的划定范围都是东湖洲豪园周边楼盘)

3)珠江湾商业综合体。商业消费空间是南沙湾板块目前比较缺的,片区内只能等待珠江湾的商业街配套起来。但看目前珠江湾的建设速度,似乎也是需要耐心的。 

  02 小区设计解读  

  小区设计合理、园林配置太低  

东湖洲豪园容积率是1.8,容积率很低。但由于限高,只做了17层的高度,楼栋数就多了,建筑物的排布看起来就会稍密一点。

但是,楼间距也是完全留充足的,楼间距大于楼高,留的间距甚至比一些百米高层的小区要宽。由于建筑物高度较低,楼间距又大于楼栋高度,前后楼栋之间就很少有采光的遮挡。

整体来讲,小区格局设计还是很合理的,周边并没有太多太显著的不利因素。主要无非就是前排建筑临环市大道南,车行噪音和灰尘是免不了的。但是前排的优点也是或多或少可以望见海景。有得必有失吧。北面的珠江东路是小路,影响不大。

整个小区还是稍微逛了一下,稍微觉得景观方面的配置有点低。小区的园林活动空间是充裕的,有条件营造一个不错的小区园林空间,但是整体营造还是廉价、应付的感觉吧。这么大的小区,连个超级实用的泳池都不配,配置蛮低的呀!毕竟楼盘卖得挺贵的,客户轻易看得见的地方都不好好用心弄,真是不应该。

如果给楼栋进行等级划分,除了8/9/10栋为次优外(环市大道南噪音影响),其他楼栋都是算位置挺不错的。

 

  03 户型设计解读  

  3+1房是主力,高总价没有匹配高价值,竞争力弱  

东湖洲豪园的1-7栋属于较好的楼栋,匹配的是114/116121㎡的3+1房。8-10栋临环市大道南,因此适配了少量的953房。

整体来讲,东湖洲豪园的主力产品是114/116/117㎡和121㎡的3+1房产品。

好了,准备好了,投资总要开始吐槽了。

1)槽点一:114/116/117㎡的面宽要比121㎡产品的大(大了1.88米),而且还放在端户位。这简直就不走寻常路啊。一般端户位、大面宽,都优先留给大面积户型,营造出更好的居住体验。高总价自然要匹配高价值。

2)槽点二:110㎡以上已经可以做出舒适感不错的3+1房或4房产品了。但是东湖洲豪园还是蛮作妖的。东湖洲豪园3+1房的灵动空间尺寸太小了,只能作为纯粹的书房或储物间使用,说是3+1房,其实本质上就是个3房产品。

从这样的面积段做这样的户型,其实可以看出东湖洲豪园还是想打功改型客户。但是目前南沙还是以刚需为主,常规紧凑户型还是置业首选。功改型客户不是没有,但是对楼盘素质要求更高,而东湖洲豪园可以说是基本不具备做功改的素质(环境、景观、界面、产品力、配置标准、配套可达性)。

我们不妨看看隔壁的竞品【时代香海彼岸】的产品是什么,89-91㎡小三房、97-101㎡常规三房、105㎡㎡横厅三房、119-130㎡四房。105㎡以下做三房,从小三房到常规三房到大三房都有,119㎡以上是四房,没有105-119㎡的中间面积段。都是追求在相对合理的面积里,塞进尽可能多的功能,并力求舒适。

基本是,与时代香海彼岸的产品比较,东湖洲豪园就被吃得死死的。看三房的,时代89-105㎡都有,东湖洲豪园只有很少量的95㎡。东湖洲豪园的114-1213+1房是主力,但是时代119㎡就有四房了,完爆。

除了价格,东湖洲豪园毫无优势。

下面对户型进行简单的解读(户型的VR,可以搜索“景业东湖洲豪园”公众号查阅,具体感受一下尺寸)。



1-7114/1163+1房、8-101173+1房。南北通透、端户、全明户型,入户花园是灵动空间,尺寸小,不好利用。


1-71213+1房。中间户,大面积段没有匹配到高价值的端户。入户阳台为灵动空间,尺寸虽小,但比114-117㎡的灵动空间好利用。


8-10953房。常见三房标准化户型,格局方正,好利用。

 

  04 价格与购买建议  

东湖洲豪园当前的售价是2.6/㎡左右。这个价格,在南沙湾新房其实还算适中。

但是如果放在整个南沙来看,价格算是不便宜的,性价比也不高。但是我们就南沙湾论南沙湾,还算适中吧(但对比周边二手房也不算便宜的,二手能买到1.7-2.2/㎡)

位置和配套和产业预期都是有的,就是产品不尽如人意。

我们就一手谈一手。

东湖洲豪园的114㎡总价在295万左右,121㎡总价314万左右。

目前,隔壁的时代香海彼岸,网签价格也大抵在2.85万左右。3房价格是276万到300万左右。4房价格最低是119㎡的339万左右。

投资总会建议,如果选东湖洲豪园的3+1房,本质是3房,总价195-314万,不如选择时代香海彼岸的105㎡横厅三房总价300万,舒适性更强、总价更低。如果真的是4房刚需客户,就不妨添点钱看看时代香海彼岸,或者看看周边二手,其实更划算。

景业东湖洲豪园营销中心热线:400-151-7897

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