恒裕上麟府(龙华未央花园)十问十答
一、未央花园的土地由来、性质和权利人
原深圳市邮电局（现改制为广东邮政深圳分公司）在深圳北站区域内被深圳市政府因建设北站而征用了一块地，后市府向邮政返还一块“同面积、同容积率、同性质”的用地作为补偿，即现在的未央花园地块。
根据邮政公司和深圳市国土规划局签订的《土地出让合同》的约定，该用地的用途为二类居住用地，企业自用地性质,广东邮政公司深圳分公司为未央花园地块的土地使用权人。
二、未央花园的规划建设指标和项目施工情况
总建筑面积约为16万平方米，其中，住宅约为14万平方米，商业约为2万平方米，另有部分配套设施。
项目目前正在施工建设中，主体工程已经封顶，预计在2021年底或2022年初竣工。
未央花园的各项建设规划和施工手续合法齐全。
三、未央花园的合作开发和建成房屋的分配
未央花园是由深圳邮政和深圳恒裕集团控股的深圳大晟公司共同合作开发，由大晟公司负责全部开发资金，建成后的房产双方按《合作协议》分配，其中大晟公司分得约12万平方米建筑面积的住宅和其余的商业。
四、未央花园的建造质量和标准
未央花园由深圳恒裕集团主导开发，按深圳优质高档商品房标准设计和建设。恒裕集团号称深圳豪宅专家，其所开发的楼盘以金光闪闪的土豪金外立面，绝佳的地段,超高比例的赠送面积著称。当然，这些楼盘的价格不菲，常年居于二手房市场的最高价位，其所开发的项目例如紫园、九号大院、恒裕滨城一、二期前海国际金融中心、恒裕深圳湾等无一不是深圳市场上炙手可热的楼盘。
未央花园只有89平方米的三房和125或128平方米的四房两种户型，结构方正，南北通透，定位目标为既想享受高品质、好地段的居住，又囊中略有点羞涩的，外出吃饭点个“鱼翅捞饭"的中产刚需和改善居住型客户。
五、房产交付后可否办理房地产证，是何种性质的房地产证
未央花园的各项用地建设规划和施工手续合法齐全，在房屋建成竣工验收后当然可以办理房地产证。根据深圳市国土部门的办证规定，房屋竣工验收完成初始登记后可颁发每户一证的房地产证。
由于该用地性质为企业自用地，因此国土部门颁发的是有限制交易条件的房地产证，俗称“绿本”。它和商品房房地产证（俗称“红本”）的区别在于不得在市场上流通、抵押等交易。
根据深圳邮政和国土部门签订的《土地出让合同》的约定，建成房产完成初始登记后核发的房地产证的权利人为“广东邮政深圳分公司”。
六、未央花园的“绿本”可否转“红本”
目前不好确定。根据深圳市过往相关政策和其他案例，企业自用性质的或者分配给职工个人的住宅补交一定数额的土地出让金后，可以改变为商品房性质，但这个取决于办理时候的政策和法规。几年前深圳市曾出过一个《九十四号文》，将当时一批相类似的房产通过补交一定数额地价的方式转为了商品房，但该文目前已失效。本项目能否通过补交地价从而变为何种性质的商品房，只有待全部房产竣工验收完成初始登记后进行相关申请时才能确定。最好在做购买决定时，假定将来很难转为商品房，这样以后万一转成的话，就会有“范进中举"般的欢喜雀跃。
七、有无学位
这个有待邮政和龙华区教育主管部门沟通后才能确定。但考虑到本项目是合法的纯住宅用地，住户相当部分也是央企的职工，企业本身也是龙华的重点企业，相信本项目住户的学位问题应该会被教育主管部门重视和善待，毕竟一千多个家长的“千夫所指"自然会对教育部门形成"压力山大"。
八、有无银行按揭贷款
由于本项目的特殊性，可能不符合银行一般房屋按揭贷款的条件，但其他类型的银行贷款正在安排中，具体的方案另行通知。根据目前深圳市场上相类似和接近的贷款产品，贷款额上限为总价款的50%，贷款期限为10年。但此类贷款需符合一定的条件，因此，在购买本项目房产时，还是需以假定要在短时间内付清全款为基础。
九、购买流程是怎样的
具体购买流程（略），届时再详细告知。将来如涉及有银行贷款的，将根据银行贷款的要求另行确定交易方式并签署相应的文件。
十 如何评价本项目的风险
由于未央花园房产的权利人登记在邮政公司名下，到时颁发的房地产证也是限制流通交易的绿本，大家都很关心风险问题，1000个人心中就有1000个哈姆雷特，本项目1000多个住户，对风险的理解可能也各不相同，本人不直接下结论，但提出以下的问题，供各位思考。
1、邮政会不会资不抵债或者债务缠身，被债权人要求用未央花园的房产来清偿债务？邮政作为大型的骨干的国有央企，承担着国家对人民群众实现邮政普遍服务的责任和义务，这样的骨干和支柱企业会资不抵债破产吗？即使达到破产的条件，国家会允许它破产吗？在人们一般的理解中，大型央企的信用是不是几乎等同于国家的信用？
2、邮政会不会一房两卖？或者将实际的住户扫地出门？邮政如果要这样做，那么他的动机和利益又何在呢？邮政的领导层会从中获得什么样的个人经济利益或者业绩上的好处呢？
3、维稳高于一切，如果未央花园1000多个住户的利益受到侵害时，势必要进行维权，如果矛盾激化，则很容易酿成重大影响的社会安全事件，到时谁又承担得了这个责任？
4、在现实生活中有没有央企、深圳其他国企卖给职工或者其他人的住房发生过一房两卖，或者被债权人、司法机关强行收回的事例？
把以上这些问题想清楚了，相信大家对此次购房的风险的就有了一个比较清醒的认识。
我付出了真金白银，我在这里安居乐业，难道还怕你把我赶出去不成？就算我个人势单力薄，那其余1000多户人家呢？
我横任我横，明月照未央！
总之，风险永远和收益挂钩，娶个堂客，既想她貌美如花，又要她胜于厨娘，自然再理想不过，但首先得看看自己是否高攀得起，作为一个“经济实用男"，“性价比"才是考虑的首要因素。
和未央花园一路之隔的龙华金茂府，单价已是十万加，斜对面的中海锦城二手房也已经近九万单价，隔壁的老破旧的曼海宁花园竟然到达了六七万每平米。
现在有机会以不到周围市价的一半入住豪宅专家精心打造的一手新房，岂有无动于衷之理。更何况如果将来可以将绿本转为商品房性质的红本，岂不赚大了？
梦想总是要有的，万一实现了呢？
买，还是不买？
楼都在那，区别仅在于那楼的主人是谁，日后的增值收益归谁！
从来只闻楼主笑，何曾见得租客哭，错过了九号大院，错过了恒裕滨城，难道还要再错过未央花园？
即使人生需要一跳，从未央43层的屋顶融入蓝天，岂不更壮美？
龙华未央花园购房专线：400-151-7897