如果有人问前海最不缺什么？不缺利好。
如果有人问前海最缺什么？毫无疑问：缺住宅。
自2014年前海时代开盘至今，整个前海片区仅有2个新盘入市，成绩单如下——
· 2019年11月28日，前海招商领玺开盘，均价10.8万/㎡。456套房源，开盘4个半小时售罄，相当于每3分钟卖出5套房。
· 两天后，深业颐湾府开盘，均价10.2万/㎡。367套房源，开盘当天卖出324套，去化率达到9成。
两盘开盘后，前海一手住宅供应一片空白。
不过，今年前海有3个住宅项目动工在建：万科、龙光、天健。万科为旧改项目，后两个为公开土拍获取。而前海从2017年至今一共拍卖了30块地，其中28宗商业，仅2宗住宅。住宅稀缺性不言而喻。
今天我们来实探前海三项目，走起。
第一站：万科前海项目-瑧山海家园
预计11月开，面积段120㎡ / 190㎡三种户型
万科前海项目一直比较低调，已定案名为万科瑧山海家园，前身为能源小区旧改项目。
项目位于南山区前海路与荔海二路交汇处，南海中学旁，占地面积1.3万㎡，建筑面积6.3万㎡。
据悉，万科瑧山海户型面积为120-190㎡，共305套住宅。120㎡户型有2种，190㎡户型有1种。楼姐和内部人士打听，项目预计11月开放。
工地现场
万科瑧山海附近的二手房，如雷圳碧榕湾、诺德假日花园、太子山庄、鼎太风华七期、瑞景华庭、铭筑在售，均价在9-15.8万/㎡。
离万科瑧山海最近的雷圳碧榕湾，近半年成交单价在9.4-12万/㎡。
项目距9号线怡海站直线距离400米，不过目前需要需绕路，约1.1公里路程，走路17分钟。距荔林站750米，走路11分钟。
项目周边有荔林小学和南海中学，都隶属于南山实验教育集团。
距离荔林小学约300米，南海中学则紧邻项目。其中荔林小学是省一级学校，学区生源质量不错。南海中学是近几年南山教育的黑马，今年中考440分以上的有3人。
商业配套方面，项目周边的商业配套还是比较成熟的。马路两旁商户林立，由于学校在附近，有不少教育培训机构在此。
3公里范围内有来福士广场、海雅缤纷广场、海岸城。
医疗配套方面，项目马路对面有荔湾社康中心，距离约80米。距离蛇口人民医院（三丙医院）约3.1km，距离南山区人民医院（三甲医院）3.9km。
生态配套方面，与前海路一路之隔是荔林公园和南山公园，再往南就是青青世界和月亮湾公园。
第二站：龙光前海天境
预计10.1开接待点，十月内开放售楼部
龙光前海天境之所以关注度很高，主要是拍地之初政府限制条件，毛坯限售价10.71万/平。2020年5月15日，被龙光以最高限价116.0亿元竞得位于前海前湾的这块限价宅地，剔除人才住房，可售楼面价达8万元/平。
而周边15年以上楼龄的二手房价格已经去到10-16万/平，像诺德假日花园14万/平，铭筑15.8万/平，一二手价差倒挂达到每平5万以上。一旦入市，将又是一个“大礼包式”的打新机会。
项目主推110-145㎡三至四房。据了解，项目预计10.1开放临时接待点，就在宝安区龙光世纪大厦。参观需预约，有兴趣朋友可以给楼姐留言，帮忙开启内部传送门，你懂的。
前海天境售楼部预计十月下旬正式开放，有进一步消息楼姐会在公号更新。
项目位于前湾公园地铁站西南侧，占地3.2万平，总建筑面积18.4万平，包括住宅16.5万平，商业1.0万平，以及18班幼儿园，规划配建车位1850。
一出地铁，就深切体会到龙光项目与地铁口的距离是如此的“亲密”。几乎一出前湾公园地铁A出口，目测仅相距10米，就是龙光前海天境的围挡，可以说是实打实的“地铁口物业”。
地块不远处可以看到在建的前海城市新中心国际学校，拟引入英国名校哈罗公学运营，现在已经基本竣工。
学校主体部分已经建设完成。
目前四周都是草地，可以望见不远处的前海CBD建筑集群。
目前处于打地基地状态，多辆挖掘机正在运作。
第三站：天健桂湾项目
预计明年4月完工，不得捆绑精装修
2019年12月11日，天健集团以38.9亿竞得桂湾地块，系前海史上首次公开拍卖的居住用地，楼面地价达到7.2万元/平，建成后将限价毛坯价9.9万/平。
此外，项目内可销售的住宅需满足“7090”政策（可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数，占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%），且不得捆绑精装修。
从地图上看，天健前海住宅最靠近的是前湾站，但是由于听海大道正在施工，汽车无法通行。
项目距离1号／5号／11号线的换乘站前海湾站大约900米，距离鲤鱼门站约1.2千米，都需要步行15-20分钟。
项目与中冶大厦相隔一条马路，不远处就是公租房龙海家园。
环顾四周，在项目附近目前还没看到任何商业配套。远眺有一所深圳前海湾小学，为公办小学，约有1300个在校生。
从项目施工地看到，目前正在打桩阶段，项目预计会在明年4月份完工。
天健项目附近住宅多为楼龄20年以上的小区，最近的是星海名城，当前二手房价格约在10万／平。所以天健前海项目同样受到高度关注，也是一个另土豪们摩拳擦掌的打新盘。
万科&龙光&天健
年底入市可行性分析
1
疫情推动，新盘预售标准降低，加快入市节奏
根据今年4月深圳发布的《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，申请预售的要求降低为，申请商品房预售的项目，今年内高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。
简而言之，装配式建筑出地面即可申请预售，将大幅缩短预售周期。
2
“高地价+限售价”模式利润稀薄，极致压缩开发周期是必然解法
众所周知，龙光偏爱拿“地王”。从龙华玖龙玺和玖悦台、光明玖龙台，包括这次前海天境，拿地成本都非常高。玖龙玺和玖龙台得益于拿地后深圳房价的大涨，比起售价，当初的拿地价就显得不值一提了。但龙光的“激进”也导致了必须高周转地运转项目，才能保证现金流。
因为前海天境已经被政府卡死了入市售价，无法通过房价上涨取得收益。因此越快能入市卖房，就能越少地占用资金成本。加上政府鼓励加快供应，在时间上放松预售要求，也使得前海天境的入市很可能比以往任何一次都要快速。
此前，龙光从拿地到开放营销中心基本控制在1年以内，营销中心开放后一般3-4个月就会开盘，光明的龙光玖龙台项目进度图，玖悦台的时间进度也差不多。
龙光玖龙台项目进度图
天健已经明确明年4月完工，那么今年入市的可能性更大了。