没房可卖了?深圳新房库存告急,去化周期不足5个月!

2020-10-31         咨询热线:400-151-7897

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国庆假期回来后的第一周,深圳新房市场出现“报复性”反弹,10月12日-10月18日期间,深圳共计成交新房1279套,环比大涨131.7%。

截止10月18日,官方房地产信息平台显示,深圳全市新房库存24978套,按照上周的去库存速度,剩下的房子只够卖19.5周,算下来甚至不到5个月!如果再把罗湖、福田、南山、深汕合作区这些新房成交“低温区”除开,深圳的去化周期只有4个半月。

业内一般认为,合理的去化周期区间是6-12个月,如果低于6个月,说明市场需求旺盛而供应不足,容易出现房价短时间内迅速攀升的风险,从而滋生房价泡沫。而且从新房供应来看,10月份目前深圳还没有新房住宅项目获批预售,开盘量也为0。

小酥观察到,除了国庆黄金周期间新房成交稍显低迷,9、10月份已有3周的成交量超过1200套,这个速度是惊人的。并且最近在光明、龙华、宝安的一些网红新盘,大都出现了“首开即罄”的火热场面,可见购房人“打新”热情持续高涨。

还有一点值得注意,自从深圳发布715新政以来,二手房成交量大打折扣,这就造成了新房市场的扎堆现象更加明显。

一方面买房人受政策限制、热衷抢购新房,一方面新项目入市速度放缓,供应力度不足,一增一减之间,新房库存的压力继续增大。

有人担忧,深圳会不会有“无房可卖”的那一天?

其实,这种极端情况的担心大可不必,政府早就注意到了市场潜在的危机。715新政的出现,就是延后了部分人的购房需求。与此同时,10月13日,龙华、龙岗、南山、坪山共出让了4宗住宅用地,建筑面积超过27万㎡。

除此以外,10月11日由中央释放的重磅“土地大礼包”,赋予了深圳一系列的土地管理权限:

可以授权永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批;

支持推进二三产业混合用地;

支持盘活利用存量土地用地;

探索解决规划调整土地供应、收益分配等历史遗留问题;

探索利用存量建设用地进行开发建设;

完善闲置土地使用权收回机制。

这一系列权限意味着深圳将有更多支配土地的权力和土地供应空间,相当于给深圳的土地审批扩权,而有了更多的土地审批权之后,将有能力提供更多居住用地和住宅供应。

那么,这些扩充的居住用地能有多少?

根据相关方面提供的信息,深圳有大约18平方公里的非永久基本农田,这些可以转化为城市建设用地。18平方公里就是1800万㎡,按照容积率5来计算,可生成大约9000万㎡的可建设面积。如果按照住宅用地占比30%计算,可落实的住宅建设面积约2700万㎡,按每套房平均100㎡计算,大约能有27万套的总量。如果再把工改考虑在内,这个总量预计还要再翻一番。

最近深圳在居住用地下的功夫不仅仅是在解决一直以来的土地问题,更是通过增加供应改变当下的基本行情,给深圳房价降温。

因此虽然短期看来,深圳新房库存压力过大,会有引发价格波动的风险,但随着中长期的深化改革,深圳的房价终将会逐步进入下行区间。毕竟,保持房地产市场稳定,是未来的主流趋势。



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