【佳华领域广场二期平面图】双轨交汇全面发展 观澜新盘佳华领域广场解析

2020-11-14      来源:佳华领域广场     咨询热线:400-151-7897

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佳华领域广场位于龙华新区观湖街道,观澜大道与平安路交汇处,观澜老街对面,是集住宅、商务公寓、写字楼、酒店、购物中心等多业态于一体的商住综合体。

是百佳华集团在深圳开发的第二个小型综合体,首个是位于坂田并已经开售了的佳华领汇广场,产品的功能属性及户型上(高实用率)非常类似。


一、佳华领域广场二期亮点:地铁口


不仅如此,4号线北延段地铁站将连通佳华领域广场二期的商业部分,并且,佳华领域广场西侧,即平安路上规划有龙华有轨电车示范段的站点,是名副其实的“双轨”交汇物业。




关于交通这一点,开发商在宣传口径上比较贪婪,“双轨”已经难能可贵,其宣称的“三轨”则不大现实。所谓的另一轨道交通指的是10号线观澜支线,但这条支线或会重新规划,被“中轴线”所取代。而中轴线的具体规划,目前并未有落实。不过,2020年前势必能享受地铁线和有轨电车的出行服务。

 

之所以开篇就强调佳华领域广场二期的轨道交通优势,是因为对于非本地就业的置业者,选择观澜这样的远郊片区,与市区对接的公共交通权重占比应是较大的。甚至可以说,除了对价格极度敏感的置业者外,通勤交通或是最关键的一个因素,不管是从自住还是投资角度来说。

 

那么,佳华领域广场在这一方面,确实有优势。

 

1、4号线北延线预计2020通车



4号线北延段观澜大道沿线已开始围挡,2020年通车在望,与佳华领域广场二期接驳的站点是“观澜中心站”,是牛湖站始发福田口岸的第4个站,以目前龙华线的乘车环境,越靠近起始站,早高峰的乘车舒适度可能越高。




2、有轨电车预计2017年试运营



有轨电车示范段工程已过半,该佳华领域广场二期最近的站点是“新澜站”,预计2017年1-3月试运营。

 

这是龙华新区的第一条有轨电车,原本规划目的是为了弥补4号线北延段空缺的几年内,使观澜主要的居住、商业片区与4号线清湖站对接。

 

但工程一拖再拖,运营时间已与4号线北延段的时间非常相近了,再加上新房交楼时间,某程度上说,相比起地铁,有轨电车味同嚼蜡。





以上,说的是轨道公交的预期,的确不错,是佳华领域广场二期的大亮点。

 

此外,目前佳华领域广场二期所处的道路交通环境非常糟糕。首先是路网结构不够丰富,片区内的出行主要依赖于观澜大道。其次,观澜大道的规模有限,扩能条件差,拆迁难度巨大,却承载着观澜最为主要的经济活动,导致其拥堵程度高,行车效率低。

 

另外的主要出行道路是梅观路,与市区联系为主。该路在深圳境内已完全取消了收费,并且扩道改建过,一般情况下,从该佳华领域广场二期到福田车公庙,用时在1个小时内。但目前梅观路在观澜区域内的出入口并不多,恰在佳华领域广场为中心的两端。

 

片区内的微循环交通需借助于旧改逐步完善,时日尚长。好在对接市区方面,梅观路还将会进一步改造为城市快速路,增设多个出入匝道,并且观澜大道将会新增一个。那么,届时佳华领域广场二期距离梅观路最近的连接口仅700m的行车距离。预计2021年建成通车。



点评:交通改善预期不错



总之,佳华领域广场的交通环境,在未来5-6年内将会有巨大的改变,包括有南北纵向的地铁站点接驳,有能够便捷出入的快速路。短期内,对外出行主要依赖观澜大道和明年建成投入运营的有轨电车。整体来看,交通改善的预期值不错。


二、佳华领域广场二期地块信息


如果对交通还比较满意,那么接下来,我们具体来看佳华领域广场二期本身。

 

佳华领域广场作为综合体佳华领域广场二期,实际上分为2个地块,其中:

 

01是商业用地,与去年入市的深业泰然玫瑰苑相邻,中间隔着加油站。地块含酒店、写字楼和4.5万㎡商业,实际上运营面积能达到6万㎡,开发商自持。地块目前在做地基工程




02地块由住宅、商务公寓、保障房和幼儿园组成,配套有商业街和超市。作为佳华领域广场二期的一期,将率先入市。占地约2.4万㎡,建面约14.6万㎡,容积率4.12。



看分布图可见,住宅安排在商业东南方位,避开了观澜大道及周边商业的影响,较好地发挥了锦山公园及南向荔枝园的视野景观作用。




【佳华领域广场二期基本信息】 



一期由7栋塔楼及1个2500㎡的幼儿园围合而成。

 

1栋A座为商务公寓,3梯8户,精装修交房,约204套房源,主要户型为34平1房,46平2房和54平2房,不限购不限贷。

 

1栋B座是回迁房+保障房;1栋楼下为商业裙楼。

 

2-6栋均为住宅,约572套房源,仅有89平3房、142平4房平层和142平4房复式,三个面积段的户型。

 

其中,2栋和3栋为纯大户,共约144套;4-6栋都是约89平的户型产品。





小区主出入口位于平安路一侧,次出入口位于金园路上,即锦山公园旁。





【交楼标准】住宅为毛坯,公寓为精装。

 

【交楼时间】计划住宅2018年1月,公寓精装2018年7月。

 

【学校配套】根据龙华新区2016年招生范围,佳华领域广场属于观澜中心小学和观澜第二中学。学区的最终确定需要根据新区教育局确定,仅供参考。

 

【商业配套】自身规划有4.5万㎡的集中式商业,实际面积可能达到6万㎡,开发商百佳华自持运营。

 

未来地铁2站到达目前观澜片区最大规模的购物中心——观澜湖新城MH mall,和观澜汇综合体。距离拆迁中的大型旧改长湖头村,也仅1个地铁站的距离,该佳华领域广场二期也规划有集中型购物中心。


因此,未来沿着地铁4号线,几乎所有站点都规划有super mall,商业竞争大的同时,也给沿线物业居民带来便捷丰富的购物环境。

 

而目前,佳华领域广场二期周边,包括其对面的观澜老街,商业业态比较低端,以个体经营的为主,稍高层次的商业体有“兴万达广场”,能满足一般的生活层级需求。

 


三、周边旧改



顺着商业配套这个话题,我们具体地来看佳华领域广场周边的旧改等规划。

 

虽然,观澜和光明、坪山等区域都属于深圳的远郊区域,但观澜的建成区已十分饱和,空地白地几近绝迹。建成区的建筑多为自建民房和工业厂房,缺乏系统地统筹规划,部分片区错落无序,公共配套不足,后期发展对周边的带动效果差。

 

目前,新地上的新房主要集中于大和路和环观南路交汇周边,以及鹭湖住区,随着这两区域的空地建设进入尾声,观澜新房供应主要由旧城改造来转化。

 

那么,这会使得观澜的新房供应效率降低,虽然不至于低到2015年前的状态(去年是观澜新房集中入市的井喷年,入市数量与此前区域内所有的商品房数相当),但与去年相比会明显减缓。

 

比如今年上半年,观澜都未有全新佳华领域广场二期入市,到年底前也仅有佳华领域广场、金洪观荟和珑门二期。

 

所以,一方面寄托旧改改善观澜的城建,交通等环境,一方面也是为了深圳楼市能够健康有序地供应及发展。否则,深圳人的“上车”片区,变化着实太慢,太不值。

 

言归正传,佳华领域广场自身属于观澜旧村旧改二期佳华领域广场二期,与其相邻的深业泰然玫瑰苑属于旧村旧改一期,已于去年7月中下旬入市,开盘均价2.6万/平。

 

在该佳华领域广场二期2公里范围内,规划有8个待建的旧改佳华领域广场二期。





其中,松元厦大布头片区拟更新方向为居住、商业等功能,将拆除近17万㎡的面积,拆迁范围比长湖头村旧改还大。

 

长湖头村主要更新方向也是居住和商业,与观澜另一个新房,金洪观荟相邻。长湖头村旧改进度不大理想,拆迁停滞不前,影响了佳华领域广场二期入市的预期。

 

观澜汇包含了至少2个旧改佳华领域广场二期,一期已于去年年底入市,价格约3.7万左右,原本计划今年年底入市二期,但基坑工程后,迟迟未能突破地面工程,入市时间延缓。

 

观城横坑河西片区,已被鸿荣源拿下,正在与房屋业主拆迁谈判。按照鸿荣源的宏伟规划,想囊括河东等更大的区域,打造成观澜乃至龙华新区最大规模的产业园,名曰“深圳智城”。





其余佳华领域广场二期的进度更慢些,因此,佳华领域广场的所处环境短期的2-3年内,变化都不会太大,5年后交通环境上将有地铁等突破,到时候,周边旧改可能才会达到一个入市高潮期。

 

点评:旧改分散 居住环境难提高

这将有利有弊,利在环境不断完善;弊在观澜始终缺乏一块能够完全统筹发展住宅集中区,鹭湖或是一个,但规模偏小,定位模糊,别墅群与小户型占比都大,缺乏相应的商业用地支撑。旧改分散开发,整体居住环境很难显著提高。

 


四、户型分析



89平面积段的有6套户型,全部位于4、5、6栋,均是2梯4户的梯户比配置,像89平配置2梯3户的,深圳市场上并不多见,非常难得。

 

4#栋:D户型、E1户型、E2户型



D户型 

 

3房2厅2卫,南北方位均为低矮绿色山体,客厅及主卧南偏西朝向,望向荔枝园,远处多为低矮建筑,视野开阔无遮挡;横厅结构,整体能实现南北对流;3个卧室的尺度偏小,但卫生间的空间毫不吝啬,主卫面积能赶上半个次卧。





E1户型

 

3房2厅2卫,竖厅结构,整体分区比D户型的更合理;主要朝向也是西南,西向开窗能够俯瞰园林。





E2户型

 

3房2厅2卫,与E1其实是对称,厨房和生活阳台的格局稍有不同,主要视野不在社区花园,更为开阔。 

 

5#和6#栋:F户型、G1和G2户型



户型产品完全一致,有3套户型,包括F户型、G1和G2户型。

 

F户型3房2厅2卫

 

整体格局没什么大问题,规范,分区舒适;客厅朝向北向和西北向为主,但全屋南北通风,且客厅与餐厅双向采光,南北通透;略微可惜了厨房的造型,不方正,可以通过装修弥补视觉差异;另外入户空间“无余地”,缺乏玄关带来的私密度。





G1和G2户型

 

大体上也是对称户型,结构上最大的区别依然体现在厨房和生活阳台;而隐性区别体现在部分空能空间上的朝向上,客厅及主卧的主要朝向都为东南朝向,G1户型存在对视的问题,G2的东西开窗对外,则无此影响。





并且,由于地下车库出入口恰在5栋和6栋之间,低矮楼层或会受车行噪音,污染源增多等影响。

 

大户型:141平的平层和复式



约141平的平层和复式大户都位于2#和3#,2梯3户。其中A户型和B户型为复式户型,分别有72套,均位于偶数层。

 

A户型142平4房3厅3卫

 

户型方正,实用率高;客厅6m高的阳台,朝向南,正对花园,相对来说2栋的视野更占上风,并且保证了包括主卧在内的3个卧室均南向开窗。

 

但需要注意的一点是,2栋西侧,与1栋之间存在地下车库出入口,为提高大户的舒适度,尽量避开该栋楼低楼层单元。





B户型141平4房3厅3卫

 

与A户型相比,客厅单向采光,格局不够规整。






C户型141平平层

 

4房2厅2卫,南北通透,南看花园,北看山体公园;都位于奇数层,也就是说,平层的141平是2梯1的梯户比,如果后期物业管理上不给电梯做特殊设定,效率颇高,并且,一层楼独享,私密度不错;房源也是72套。




点评:整体方正实用 布局合理



佳华领域广场的户型只有89平、141平平层和复式,整体格局方正实用,分区布局合理。较大地利用了周边山体和自身社区的景观属性,分配户型的朝向、开窗,尽可能保证了户型的采光和视野。原本打算给户型做个优劣排序,但在这样的产品之间,差距并不明显,尽可根据个人需求和喜好来决定。







综合点评

佳华领域广场或将是今年观澜入市的第一个全新佳华领域广场二期,从各方面配套均可看得出,该佳华领域广场二期的综合属性在观澜区域来说,是比较全面,均好性最强,与去年年底火爆入市的观澜汇一期佳华领域广场二期相匹配。


地铁口便捷接驳地铁网,有轨电车站覆盖了目前观澜片区主要的核心资源,两者优势互补,公共交通确实可以。但路网是观澜乃至龙华新区都较为头疼的一点,中长期来看,需通过旧改佳华领域广场二期完善。


户型方面,公寓拓展面积较大,住宅格局都还不错,以2栋和6栋为例,89平分为横厅和竖厅,竖厅的厨房不够规整,但能做到南北通;横厅的南偏东面向荔枝林,周边无高层建筑,视野广阔。大户型则比较纯粹。


比较遗憾的是,缺少更小面积段的户型,总价门槛应该要去到360万以上。


整体“无功无过”,要有的基本都有,比如说轨道交通接驳、自身的商业,周围的旧改亦不少,改善潜力可期,户型产品方面也不赖,较好地利用了周边的山体及公园做文章,提升舒适度。


佳华领域广场二期营销中心热线:400-151-7897

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