深圳旧改没得赔?外来人员建房或购买房屋1:1赔偿住宅或公寓

2020-11-22      来源:深圳旧改     咨询热线:400-151-7897

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深圳城中村、历史遗留违法建筑(简称“历史违建”,俗称深圳版“小产权房”),占据深圳住宅总建面半壁江山,解决了大多数来深建设者深圳第一站的居住问题,即便是现在,也是深圳住房市场的重要组成部分!

一方面,“居有其屋”,没有这些历史违建、增量违建,深圳近千万人无处安身,另一方面,这些建筑又无法脱去违法外衣,深圳历史违建就在这种“清除不掉,挥之不去,无法割舍,不可或缺”的矛盾中与岁月同在。

价格便宜,不需要购房资格,没有税费,环境虽不是很好,但人气旺,生活便利,租金回报率高,需求群体大,照样随大势升值,一旦旧改还能身价倍增获赔商品房,于是很多投资客和自住客都将目光聚集在了这类历史违建上。

买了深圳小产权房 历史遗留违法建筑 遇到拆迁能得到赔偿吗? 举个最近的例子:南山白石洲 绿景集团拆迁。

上面条款写明外来人员建房或购买房屋1:1赔偿住宅或公寓,所以不要再说拆迁没得赔偿了。


万科拆迁南园新村:所有持有绿本(或非红本)的业主,只需支付五千元可由万科统一办理。


志健集团龙华金侨花园旧改:属历史遗留违建已办理“遗违”备案手续的房产赔偿1:1平米的新房。


鸿荣源西乡乐群村旧改:无房产证可提供相关权属证明材料,如购地发票,房屋所以权转让协议(律师见证书)普查或“两规”回执(即历史遗留申报回执)或者两证一书,即可去拆迁办登记。

那么很多客户又会问真要是拆迁了老板还会卖吗?

其实是这样子的一般有规划旧改拆迁的项目,是有流程的首先是意向征集,接着政府立项,再到拆迁赔偿,以及后期的规划建设。一个项目下来,实力强的开发商效率快的要3-5年,慢的可能7-8年。所以那些老板缺钱的肯定会卖,马上拆迁补偿的一般价格会更贵。还有目前市场上在卖的小产权房基本的是专门做这一行的老板收购一整栋重新装修拿出来卖的,老板是要回笼资金,赚了钱接着收楼改造的,不可能一个项目压在这里几年不动。


很多人有说拆迁我拿什么去证明,万一赔偿给原业主呢?或者原业主反悔了呢?

深圳基本每个村都是有小产权房买卖的那么开发商来征收拆迁,会先意向征集,房屋确权归属,你只需拿着你的购房合同过去拆迁办登记就可以了。


下面给大家介绍打官司的真实案例:原业主反悔 法院判决给受让方

▌原创:张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

▌主攻:房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等

深圳版“小产权房”——历史遗留违法建筑转让后遇旧改转让方反悔,如果转让合同有效,应以受让方为拆补对象,如果转让合同无效应以转让方为拆补对象,但法院又不受理该类合同效力纠纷,在转让合同效力存在争议旧改又必须推进的情况下,应以转让方还是受让方为拆补对象是一个涉及利益巨大、实践性非常强,法律争议非常大的问题,本文就此以案说法,分享深圳实践做法。


案件:王琦、王珏等与深圳市罗湖区住房保障事务中心一审行政判决书


案号:(2018)粤0308行初1223号


审理法院:深圳市盐田区人民法院


裁判日期:2018年11月15日


案件来源:中国裁判文书网


基本案情:


涉案房屋属于原农村集体未完善征转手续土地上未经产权登记的历史遗留违法建筑,坐落于“深圳市2016年度重大项目”——深圳市罗湖区棚户区改造项目“二线插花地”。


2013年10月24日,王浩太将涉案房屋以50万元转让给吴强,其子王琦、王珏签署《承诺并确认函》,承诺不得向吴强主张任何权利。


2016年9月,房屋被纳入棚户区改造项目,同年王浩太起诉吴强要求确认转让协议无效,案经深圳市罗湖区法院一审、深圳市中级人民法院二审均裁定不予受理,驳回起诉。


2017年3月12日(诉讼期间),深圳市罗湖区住房保障事务中心以吴强为补偿安置对象,与其签订《罗湖“二线插花地”棚户区改造项目搬迁补偿安置协议书》,约定涉案房屋搬迁后给予其产权调换房屋一套及相应现金补偿款。


2018年5月23日,王浩太法定继承人王琦、王珏以深圳市罗湖区住房保障事务中心为被告、吴强为第三人提起行政诉讼,要求:1.撤销被告与吴强签订的涉案协议书;2.判令被告与两原告签订搬迁补偿安置协议书,并将涉案房屋对应的搬迁补偿财产和权益交给两原告。


深圳市罗湖区住房保障事务中心辩称:在签订涉案协议前,吴强提交了《协议书》、水电费缴费清单、管理费清单,充分证明其为实际权利人,与第吴强签订的涉案协议书合法有效。王浩太与吴强签署的协议书明确约定案房产为小产权房,暂不能办理《房屋所有权证》及过户手续,在允许办理《房屋产权证》前,如遇政府征收(拆迁),所得的全部补偿款或赔偿款全部归吴强或吴强指定人所有,被告与第三人签订涉案协议的行为合法有效。


深圳市盐田区人民法院经审理认为:深圳市罗湖区住房保障事务中心和吴强具有签订涉案协议书的主体资格,在涉案房屋核查权利人过程中,吴强就涉案房屋提交的《协议书》《见证书》等材料证明王浩太已将涉案房屋的转让给吴强,并且王琦、王珏亦曾签字确认。深圳市罗湖区住房保障事务中心据此确定吴强为被补偿安置对象,与其签订涉案协议书对补偿款项的支付和抵扣、安置房等内容进行约定,不违反法律规定也不损害公共利益,因此,深圳市罗湖区住房保障事务中心与吴强签订的涉案协议书不存在《中华人民共和国行政诉讼法》规定的应予撤销情形。王琦、王珏主张其为涉案房屋的权利人的意见与本院上述查明的事实不符,本院不予采信。


2018年11月15日判决:驳回原告王琦、王珏的全部诉讼请求。




信荣说:突破法理,维护了契约精神,或为日后类似违建的转让拆补争议提供处理样本  上述两案均为违建转让后遇旧改反悔发生的拆补对象争议,仅针对历史遗留违法建筑和不必强制拆除的非历史遗留违法建筑; 历史遗留违法建筑本质也属于违法建筑,只是存在经处理后发证(绿本证)合法化的可能,但在合法化之前违法性并未消除,虽然法院不受理,但客观地说转让合同效力并非确定有效; 法院不对违建转让合同效力做出认定,遇到旧改如何处理,在转让方反悔的情况下,旧改推进不容等候,如何确定拆补对象既是一个法律问题,更是一个迫切需要解决实践问题,深圳市罗湖区住房保障事务中心直接以受让方为拆补对象,与之签订拆补协议,并经法院审查认定行为合法,或为日后类似违建的转让拆补争议提供处理样本; “举重以明轻”,既然棚户区改造中政府官方都认定拆补对象为违建买受人,市场主体推进的城市更新中类似问题,实施主体——开发商同样可以参照适用; 买受人对违建的实际控制权至关重要。政府或开发商认买受人为拆补对象的前提是买受人将违建交付拆除,即买受人对违建是否能够交付拆除有实际控制权,如果没有实际占有,不能交付拆除,政府或开发商是不可能与之签署拆补协议的;

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