深圳棚改回迁房可以正常交易吗?深圳旧改和棚改的区别!

2020-11-23      来源:深圳旧改     咨询热线:400-151-7897

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“棚改”,又称棚户区改造,是广义上城市更新的一种方式。而旧改的概念则产生得更早一些,人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作:三旧改造,即“旧城镇、旧厂房、旧农村”,如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。

那么,“棚改”(棚户区改造)和“旧改”(城市更新)到底有什么区别呢?

棚户区改造和城市更新的目的都是城市的发展改造。但根据深圳市住房和建设局的解读,两者其实是相互独立的政策体系,在政策适用范围、补偿奖励标准、项目实施模式上都有所不同。


一、政策适用对象不同

旧改:范围更广,不局限于旧住宅区

除了旧住宅区,旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等也在旧改范围之列。旧住宅区若申请拆除重建城市更新,建筑物建成时间原则上应不少于20年;满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物建成时间可放宽至15年。

棚改:主要适用老旧住宅区

根据相关政策,全市范围内使用年限20年以上,且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的;以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。


二、项目实施模式不同

旧改遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则

改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建,所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外,全部用作商品性质住房

棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式

以公共利益为目的,采取政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与的模式,改造方式以拆旧建新为主,搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房


三、改造政策不同

城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴,但分别执行不同的法规政策

城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件。

棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件,可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。

城市更新相关政策不适用于棚户区改造,例如按照城市更新相关规定,要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求,而棚户区改造无此类限制。

 

四、补偿奖励标准不同


旧改:没有统一补偿标准

旧改的补偿标准由项目实施主体与业主协商,并签订搬迁安置补偿协议予以约定。具体补偿以双方约定为准。

 

棚改:按照相关规定执行

棚改项目的货币补偿应遵照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》的规定执行,即被搬迁住房的货币补偿标准不得低于与其类似房地产的市场价格,且不包括置业补助。

产权调换按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例执行。

根据项目实际情况,允许权利主体每套住房增购不超过10平的建筑面积作为奖励,增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格水平计收,最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

 

五、改造程序不同


旧改对程序有了明确的规定,包括意愿征集、城市更新单元规划审批、实施方案、搬迁补偿安置协议的签订、实施主体确认、预售及规划验收、回迁安置等等。

棚改没有明确规定,现实情况是参照城市更新或者政府征收程序进行,棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容并无章可循。

 

六、原建筑产权属性不一样


棚改的老旧小区多为红本住宅小区,旧改的城中村多为历史遗留违法建筑(小产权),村民手头的多为历史遗留违法申报单(因为颜色为粉红色,也称红单,后续简称:历史遗留单),历史遗留违法建筑申报单,可以视为政府不认为建筑本身合法,但是可以认定产权人的一种房产证类型。作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后,旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人,签订拆迁补偿协议后,会赔偿红本商品住宅。


总而言之,旧改和棚改都属于城市更新范畴,棚改是政府主导,国企实施,方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房,可以放心购买。


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