中海阳光橡树园和碧桂园观麓花园?中海阳光橡树园开盘卖不完原因?

2020-12-23      来源:中海阳光橡树园     咨询热线:400-151-7897

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1156套房,无房、有房购房者加起来,才785批客户,中签率接近150%。

虽然购房者不多,但中海还是遵守调控政策,搞了公证摇号、无房优先。

但一下午的摇号、选房结束,大先生看了一下销控表,去化率也只有约5成。


还有网友称,他13号去现场,还看到不少购房者在退押金。


有一说一,退押金可能是没选到自己喜欢的房子。但不管怎么解释,这个盘卖的不好,是事实。


二先生摸着头问我,中海橡树园为啥卖得不好?


我说:你不是老说,深圳没有不好卖的盘,只有不好卖的价吗?你觉得呢?


是价格太贵吗?


并不是。


不管看单价还是总价,中海都比万科良心多了。



单价4.2万/㎡,周边二手房价格最高去到了5.4万/㎡。




总价不到290,就能买到74㎡的三房一卫,比市面上约90㎡左右的三房产品节省近20㎡的购房成本;总价约370万起就能买到92㎡的三房两卫;总价480万,就能买111㎡的改善性四房两卫。


这对于想安家深圳的人群绝对是致命诱惑。


是户型不好吗?


也不是。


看看74㎡的三房,格局设计,面积利用率,在近期这些新盘里都是很不错的水平。




而且,刚需盘很明显的一个特点,就是大家都喜欢选总价低的小户型。


万科北宸之光是81㎡的小户型最抢手。距离中海橡树园500米的碧桂园观麓花园,9月份开盘时也是66、76㎡的全部扫光,现在只剩大户型了。


中海橡树园的房源,绝大部分是小于90㎡的小户型,正适合很多刚需客。


再加上14号线宝荷站地铁口物业,精装修,紧邻京基商业体,中海大品牌。




不管从哪个角度说,橡树园的性价比都非常高,真正的上车优选。


二先生有点懵:我问你为啥卖得不好,结果你净说这个盘的优点。


产品不错,价格也不贵,难道是购房者傻了吗?




02



别急别急。


既然价格、产品都没问题,那一定是有什么让购房者完全没办法接受的大坑。


我理了一下,中海橡树园在网上被购房者吐槽的毛病,还真不少。


有骂中海偷偷改装修品牌的。


项目是精装修交付,但中海在启动诚意登记之后,将收纳柜等品牌由“索菲亚”改为现在的“国产品牌”,引发大量购房者强烈不满。




二先生咧咧嘴:这不算啥大问题吧。


按中海的精装说明,收纳柜本来就属于“品质提升”,是不收钱免费送的呀。


再说了,“索菲亚”一看是个洋名字,其实还不就是一个来自隔壁广州增城的“国产品牌”?


有质疑精装修保修期太短的。


除了装修品牌被调整外,中海橡树园还有另一件让购房者惊讶不已的事情。


营销中心所公示的合同文件中,竟写明精装修保修期限为0年。




隔壁的碧桂园观麓花园,保修期大部分都是写的2年。


二先生也觉得奇怪:0年保修是个什么鬼?是不是0前面少打了个1?


除了这两个问题,让购房者不满意的,还有诸如“物业费从传说中的3.95变成了纸面上的4.5”、“两梯六户非常拥挤”、“距离高铁30米”、“车流噪音”等等问题。


但说白了,中海橡树园既然是上车盘,多少有点瑕疵,但能上车就是它最大的优势。


面对总价290万起就可以上车3房的近地铁刚需盘,这些问题都不算什么大事儿。


就拿噪音来说,中海橡树园紧挨着高铁和六车道的丹荷路,空中还有直升机航线,简直就是呼啸山庄。


但南山西丽的深铁阅山境,比这个盘更吵,到现在也快卖完了。


二先生有些不耐烦:别卖关子了,赶紧说,中海橡树园到底有啥问题,让人完全不能忍?




03



我说:你去查一下这个盘的车位比就知道了。


二先生查完,就开始惊呼:wc!


1156套房,车位才846个,算下来车位比1:0.6,100个业主要去抢60个车位,到时停车是大问题啊!


龙岗宝荷又不是南山科技园,土地又多又便宜,好歹也是26万㎡的大盘,车位数为什么规划那么少?


前几天的文章刚吐槽过的深业鹤塘岭,独栋筒子楼,花园也没有,但人家总户数888户,停车位也有710个啊!


这么低的车位比,可谓创下深圳今年新盘之最了。


我查了一下规划图,中海橡树园原本有三层地下车库,无论如何车位应该都是足够的,但因为要拿出一层地下室来做公交车总站,导致车位大大减少。


不过,中海橡树园的一二期是一个围合小区,因为旧改先后切成左右两块,分期开发。地下车库本来就是设计成一体的,二期还要用一期的车库出入口,幼儿园也建在一期的范围里。




但是一期业主要用二期的车位,就不知道要等到猴年马月了。


一期2010年就立项,拖了十年今年才动工,二期更是连地都还没批给中海呢。




04



你要是不开车,估计会想:不就是停车位少点吗?能比噪音的影响还大?


等你自己有车了就会明白,看见这么低的车位比,还对这个楼盘情有独钟的人,绝对是真爱!


前几天,家住深圳星海名城的朋友跟我抱怨道,小区停车太难了,如果8点以后到家,几乎就找不到停车位了。


更夸张的是,好几次晚上带孩子去看急诊,回来在停车场转了1个小时,愣是一个车位都没有,当时整个人又疲惫又绝望!


他所在的小区分六期开发,5600户仅配置了2902个停车位,车位比仅1:0.5。


购买的时候,并没有把车位比这个因素放在重要的位置,就看中了大社区,地段也不错,房价在南山来说偏低,可没想到对后来的居住产生了这么大的困扰!


就连一直自诩老司机的二先生,最近都对停车有了阴影。


上周刚搬到福田的他,生平第一次没能把车倒出车位。


新家地库实在太多车,一到晚上,正常车位就全部爆满,连车道也完全沦陷。


二先生于是请保安联系车主来挪车。


没想到赶来的保安却笑了:“就你这车技,还敢在这停车?”


在老家时,二先生可从没遇到这种情况。


他瞬间自闭了:“是我的车技配不上深圳的停车位?”


而他之前住的小区,因为停车位问题,业主已经起过两次肢体冲突。



某小区车位紧张,一位业主用大白菜围起车位


有朋友嘲讽他:买千万豪宅算什么本事,有本事你在深圳停车啊!




05



我查了一下,在小汽车保有量约350万的深圳,可用停车位却只有约215万,停车位缺口超过了170万个。


对于车位这种不可再生资源,很多小区都是通过停车费市场化定价来平衡需求。


有些热门商圈停车费高达60一天,像机场、深圳北站的停车场停车费不设上限,停一天可能就几百块了),车位比奇低的小区一月停车费比养车费还贵。




因为车位的问题,已经让深圳房地产市场出现了一定程度的价值分化,车位比在影响楼盘升值中占的比重越来越大。


车位充足、停车舒心的小区越来越受欢迎,自住、投资的价值都在稳步提升。


车位紧张的小区成为了停车矛盾的集中地,部分业主为了避免在停车问题上浪费更多的时间、精力选择搬离,升值远远跑不赢大势。



今年6月,蛇口千万豪宅兰溪谷二期,很多业主因为车位纠纷心力交瘁


比如罗湖,因为属于早期规划,很多街道比较窄,小区也是早先建成,没有预计到自有车辆的急速增加,车位普遍不足,是公认的停车困难区。这对吸引客流去罗湖消费是一大硬伤。




所以作为老牌的商圈,曾经盛极一时的万象城、东门,也不可避免的走向衰落。


2018年深圳商业营业额排名前十的商场中,罗湖仅金光华上榜。


近5年来,罗湖房价上涨乏力,均价已经几乎和龙华等地看齐。


我问二先生:现在你该知道,为啥中海橡树园不好卖了吧?


相信我,买了车位比低的小区,你如果在公司加了一下班,开进小区以后,分分钟都想把车扔掉!


中海阳光橡树园营销中心热线:400-151-7897

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