东莞沙田海上明悦多少钱一平?东莞沙田海上明悦以后会涨吗?

2020-12-28      来源:海上明悦     咨询热线:400-151-7897

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海上明悦位于粤港澳大湾区国家战略,东莞沙田海上明悦以后涨价潜力比肩世界,南中国未来增长极;滨海湾新区,对外连接大湾区,对内构建东莞经济发展第三极;虎门港中心服务区,规划兴建片区新地标,全力打造港湾新城。

海上明悦占地约5万㎡,建面约16.8万㎡,容积率为2.5,首推的产品为建面约100㎡一梯二低层洋房,建面约85㎡、98㎡看海高层,均为三房产品。由世茂·卓越·金地 三大品牌联合开发,主力户型为建面约85-98㎡高层住宅和建面约100-120㎡洋房。

海上明悦效果图


01现场实探海上明悦

打开地图,海上明悦选址港口大道与明珠路交汇处, 属于沙田临港产业片区。



据市自然资源局发布《沙田镇虎门港近期建设规划》文件,自2019年起,以虎门港核心,利用港口综合配套和保税物流中心的优势,发展贸易、物流等服务业。

同时谋划高端新型电子信息产业,整合滨海岸线资源和城镇空间资源,形成配套完善、生态宜居的品质镇港区。

这份规划文件很好解答了沙田楼价出现明显涨幅,虎门港产业核心区被纳入重点建设区域,强而有力的政策能直接带动楼市发展。

上一期楼哥考察碧桂园柏丽湾二期,沿途经过沙田镇中心,城市综合片区的发展已迈入正轨,政务、商业、教育等各类资源都齐全了。

海上明悦

营销中心设在虎门港企业总部大厦旁,说实话,当时楼哥心里落差还是比较大的。

感受最深的一点,虎门港产业核心区停留在初级阶段,这里只有港口、码头、物流,显得十分荒凉,距离理想蓝图有不少距离。



楼哥实地考察发现,距离海上明悦400米范围内,几乎没有生活配套,诸如便利店、餐饮店也找不到。



北边不到100米就是堆场、钢筋加工厂,南边则是闲置已久的政府储备用地,卫生死角较多,视线欠佳。


港口大道、明珠路路况比较复杂,来往的大货车、泥头车、货车数量很多,届时小区居民会面临噪音、尘埃等困扰。


回想起来,即便周边配套和环境没有亮点,但海上明悦依然取得开盘售罄,主要原因有两个:



1、物以稀为贵。沙田大多数住宅海上明悦分布在城市综合片区、南部居住片区,根据虎门港土地规划,只有两块住宅用地,一个是融创云玺湾,另外一个则是海上明悦,两者仅一路之隔。


2、优质投资盘。海上明悦具备一定投资属性,赌的就是虎门港产业核心区规划,一旦落实,物业价值将是一片新天地。



3、地理位置。沿着港口大道,可前往沙田镇中心及东莞市区;约2公里便是南沙大桥,可抵达广州南沙。


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02海上明悦测评


海上明悦,这是由世茂、卓越、金地联手打造的住宅海上明悦,自土拍的时候就已经备受市场瞩目。


今年5月份,世茂用14.8亿拿下沙田福禄沙村商住地块,刷新了当时沙田土拍纪录。



这是一个大型纯住宅海上明悦,占地面积达到50374平,但总建面只有168281平,容积率为2.5。


海上明悦规划7栋高层洋房以及25栋别墅,总户数为785户,洋房楼层高为13-26F;别墅层高统一为3层。


整体规划6栋高层洋房,楼层高为23-26层,另外还包括1栋安居房,9栋小高层,合计1274户。


停车位方面,海上明悦提供了1260个车位,车位比没达到1:1,不过业主还可以选择将车辆停放在马路边的公共车位。



内部配套,小区自身没有规划幼儿园,只有绿化园林、儿童公园等配套,目前海上明悦还处于施工阶段,具体效果不得而知。


楼哥实地考察发现,海上明悦地块不规整,西南内凹位置为独立地块,现状为独栋公寓;另外7栋、16栋直对南侧政府储备地块。


海上明悦施工正在有序进行中,目测16栋住宅楼最高已建至第12层,绿色保护网清晰可见。


03海上明悦户型测评


主力户型为建面约85-98平的高层洋房、取精装交付;建面约100-120平的小高层,采取毛坯交付。


海上明悦84平户型图


先看看84平的经济紧凑户型,目前东莞横厅小户型设计越来越多,可以有效提升房子空间使用率。


该户型做到“麻雀虽少,五脏俱全”,该有的功能分区,格局方正,还提供了独立玄关设计。非要挑毛病的话,那就是受困建筑面积,主卧没有独立卫生间。


主要亮点还是总价低,对于年轻刚需客户来说,购房压力会小一些。


海上明悦98平户型图


接下来看看98平的三房,主要集中在5栋、6栋、7栋的01和02户型,视线占优,在观景阳台可以看到内部绿化带以及隔壁的融创云玺湾。


跟84平的三房相比,该户型新增主卧独立卫生间,提高了居住舒适度。厨房、独立卫生间、公共卫生间设在室内凸出角落,做到干湿分离。


不足的地方,卧室门口正对客厅,私密性一般。总得来说,这个户型的综合表现是不错的,售价也比较高。


海上明悦101平户型图


最后是101平的三房,这是小高层洋房户型,主要集中在9-16栋小高层,数量也是最多的。


亮点在于,观景阳台将客厅与卧室直接连接,加强了户型的采光和通风;梯户比为1梯2户,减少了等待电梯的时间,出行便利。


不过,相对98平的高层洋房来说,该户型在价格上并没有优势,楼哥认为主要原因在于朝向以及楼栋间距。


楼哥在外围观察,小高层楼数量多,楼栋分布比较密集,间距约30米,影响了该户型在朝向和私密性的表现。


04海上明悦周边配套


正如楼哥上文提及,海上明悦附近没有商业配套,海上明悦作为纯住宅海上明悦,自身也没有规划商铺,届时业主日常生活会很不方便。



至于南边的政府储备地块,楼哥获悉土地性质为商业金融业用地,未来不排除会打造成商业体,不过具体方案目前还没有出台。


商业配套还需要依赖镇中心商圈,君汇缤纷城、东港城商业中心、万隆购物广场、约克时代广场,上述商业都距离海上明悦5公里开外。



生态娱乐方面,海上明悦东南边约400米就是穗丰年湿地公园,业主可以在休闲时间前往徒步骑行。


教育配套薄弱,距离海上明悦最近的是沙田镇第一小学、第一幼儿园,距离超过2.5公里。据销售介绍,未来融创云玺湾南侧约300米将会兴建一所小学,不过具体时间和方案未知。


总得来说,在未来2-3年的时间,业主都要忍受各类配套欠缺的困扰。


05购买态度


目前滨海湾片区在售或待售的海上明悦比较多,面对如此丰富的选项,作为消费者,应该如何挑选?


下面看看楼哥整理的滨海片区部分新房表格:




06海上明悦点评


滨海湾新区肩负着引领东莞产业转型升级的使命,东莞三大经济发展引擎之一。目前滨海湾新区已引进超过2800亿元产业投资,预计将会吸引约70万人才前来就业。


目前沙田镇吸引思贝克、宜家、沃尔玛等大批企业入驻,经济框架已经搭建完毕,一度是房价洼地的沙田成为置业群体的重要选项,


对于海上明悦,楼哥想说的是:这是一个典型的投资盘。


从自住角度看,海上明悦不足是很明显的,既没配套又没环境,居住氛围薄弱,并且在一段比较长的时间,业主都要忍受这种困扰,自住为主的朋友请绕道。


从投资的角度看,倒是值得一试,在滨海湾新区及相关政策的推动下,虎门港产业核心区所获得的推力是巨大的。


如果未来几年规划能够按部就班落地实施,那么海上明悦的价值将会上升到一个新高度。


沙田海上明悦营销中心热线:400-151-7897

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