正展逸园别墅有电梯吗?坂田正展逸园别墅总共有几层可以安装电梯吗?

2021-01-08      来源:正展逸园别墅     咨询热线:400-151-7897

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正展逸园开发商:

正展逸园开发商为:深圳市正展实业有限公司,曾用名“深圳市新祥发实业有限公司”,成立于2003年7月,注册资本2010万元,该公司由深圳市振商投资发展有限公司持股70%和深圳市鸿鹏置业发展有限公司持股共同组建,目前并未查询到与该公司相关的房地产正展逸园别墅入市。

表面看深圳市正展实业有限公司在地产行业是一个名不经传的小公司,但通过查阅大量资料得知该公司还是有些故事的。该公司2003年注册成立,2006年7月被深圳万科置业以90%的股份比例收购,公司董事长由时任深圳万科副总“肖楠”担任。直至2010年初,该公司易主,市场主体类型变更有限责任公司(法人独资)。

2011年5月,公司将经营范围改为在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发。2012年1月该公司被深圳市振商投资发展有限公司全资收购,2013年4月深圳市鸿鹏置业发展有限公司出资603万占股30%。

正展逸园别墅效果图


正展逸园别墅简介:

正展逸园别墅位于坂田中心坂澜大道与稼先路交汇处万科城东侧,根据其官网显示正展逸园别墅涉及地块于2014年10月正式土地登记,并于2015年3月拿到建筑工程规划许可证,并于同年9月通过土地使用权抵押,获得了建设开发启动资金,至此正展逸园正展逸园别墅正式进入建设阶段。正展逸园别墅2014年就已经开始动工,2017年初主体基本竣工,2018还在处理园林细节,整体进度较为缓慢。


正展逸园别墅占地面积约占地面积约2万㎡,建筑面积5.2万㎡,共建设13栋楼。正展逸园别墅西北角有一栋约22层高层住宅,剩下的12栋为别墅均为地面4层,据销售人员介绍,别墅共6层。从布局来看,正展逸园别墅打造的是一个纯大户,容积率,低密度社区,为目前市面上在售比较稀缺的院墅正展逸园别墅。


2019年7月正展逸园获批了现售许可证,同月正展逸园别墅低调开盘。此前开发商并未做大规模宣传,直至前两天正展逸园别墅启动转介,大家才通过经纪人朋友圈关注到此正展逸园别墅。正展逸园别墅主推的高层住宅产品建面约128-159㎡三-四房,别墅主推大户型建面约202㎡-220㎡。



正展逸园别墅基础信息:

销售均价:住宅约59000元/㎡,别墅约110000元/㎡

一期在售户型:约128㎡三房、约159㎡三房;202-220㎡别墅

建筑类型:住宅/别墅

产权年限:70年

总占地面积:约20000㎡

总建筑面积:约52000

交房时间:现楼

交房标准:毛坯

总户数:120户

车位数/比例:345个/1:2.8

容积率:1.01

绿化率:30%

物业公司:深圳市抱朴物业服务有限公司

开发商:深圳市正展实业有限公司


正展逸园别墅配套介绍:

    商业:正展逸园别墅自身未配建商业,除了正展逸园别墅附近分布的一些零散商业外,正展逸园别墅距离最近的大规模商业是万科城风情商业街(南门)步行约700米,万科城风情商业街建面约3万㎡。除此之外正展逸园别墅距离建面约25万㎡坂田天安云谷商业步行约2.5公里,距离建面约8万㎡的坂田天虹+百佳华商业步行约2.2公里,距离坂田市场临街商业步行距离约1.6公里。总体来看正展逸园别墅步行3公里范围内商业配套较好,且品质都不错,但距离较近的商业选择较少,缺少便利性。


未来3公里范围内,还将增加两个大型商业综合体,一个是佳兆业城市广场建面约11万㎡的综合商业MALL,另一个是万科世畅自行车片区配建的约10万㎡大型MALL商场。



交通:轨道交通方面,短期来看离正展逸园别墅最近的是在建的地铁10号线“贝尔路站”,步行距离约1.1公里,预计今年6底会开通。从“贝尔路”站乘坐两站即可在五和站换乘地铁5号线。


道路交通方面,正展逸园别墅临近坂澜大道,驾车通过坂澜大道转坂雪岗大道,经过8个红绿灯,全长约5.7公里即可到达坂银通道入口,通过坂银通道12分钟即可到达福田。另通过坂澜大道也可直接对接环城路,环观路,坂李大道,贝尔路,布龙路,梅观路等,开车通往市区较为便捷。


正展逸园别墅位于珠三角环线,清平高速,深海高速三条快速路中间位置,距离都不远,通过这三条快速路可以驾车快速通勤深圳各区。



教育:正展逸园别墅自身并没有配建幼儿园,可选择一路之隔的万科城幼儿园(需要天桥通行),后期可期待周边旧改所配建学校资源。


正展逸园的小学学区在雪象小学,初中在深大师院坂田学校(龙岗区综合排名21位),小学距离正展逸园别墅约600多米尚可接受,但初中位置距离正展逸园别墅约1.3公里。



医疗:除去周边分布的一些社康中心外,正展逸园别墅距离最近的雪象医院约950米,距离坂田医院步行距离约2.6公里,正展逸园别墅距离龙岗区第二人民医院分院步行距离约3.4公里,这三个医院的规模都比较小,就目前现状看正展逸园别墅附近医疗资源匮乏。


值得关注的是正展逸园别墅北侧规划为综合医院用地,但目前尚无具体建设时间,南向距离正展逸园别墅约1.5公里处,即是在建的市三甲吉华医院,未来就医较为便利。



休闲生态:整个坂田公园配套一直是比较欠缺的,雪象片区算是情况比较好的了,公园绿地相对会多一些。正展逸园别墅距离黄金山公园步行距离约1.3公里,距离雪象社区公园步行距离约1.5公里,距离金鹏足球场步行距离约1.8公里。上雪体育公园是目前片区规模最大的,但距离稍远,依赖交通工具通行,适合周六末休闲。


需要重点关注的是雪象体育公园,该公园已于18年底动工开工,计划明年完工。该公园距离正展逸园别墅最近的地方约600多米,且法定图则显示规划有连接公园的延伸绿化线,对正展逸园别墅有直接利好。


正展逸园别墅现状及规划介绍:

正展逸园别墅临坂澜大道,区域内体量较大的正展逸园别墅是万科城,但其配建商业和生活娱乐区多集中在西侧靠华为一面。除万科城外距离正展逸园别墅较近的小区是嘉霖华禧和在建的嘉霖倚华居,其它地块基本是工业性质,目前正展逸园别墅周边居住氛围较一般,商业配套便利性一般。


正展逸园别墅周边以规划旧改为主,包括赣锋科技大厦正展逸园别墅(在建),乐荟科创中心(在建),嘉霖倚华居旧改(在建),雪象村旧改,象角塘村旧改,佳兆业下雪旧改,佳兆业旧改,保利旧改,泰桑旧改等,未来将取代目前老的农民房和工业园区,周边的城市面貌将得到整体提升。正展逸园别墅2公里范围内,规划建设有公园、学校医院艺术中心、商业、产业园等多种资源。



深圳地铁10号线属于市轨道交通三期工程正展逸园别墅,南连与香港毗邻的福田口岸站,北接龙岗区的双拥街站,途经福田、龙华、龙岗三区,全长29.3公里。10号线与深圳地铁1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、7号线、9号线、香港东铁线均设有换乘站,将在2020年6月底建成通车。后期将从平湖自西向东横穿东莞凤岗到龙岗,接驳深圳地铁16号线。


正展逸园别墅距离在建地铁10号线的华为站和贝尔路站有1公里的距离,相对步行距离较远,或可通过其他交通工具换乘,地铁线路对于本正展逸园别墅并没有直接的利好作用。



坂银通道为深圳市中部南北轴向通道重点正展逸园别墅,连接坂田和银湖两个片区,整条线路南起黄木岗立交,以隧道方式下穿银湖鸡公山,北接坂雪岗大道,途经泥岗立交—北环西侧双层高架—金湖—银湖路—鸡公山—南坪快速—坂雪岗大道—环城路路口,是坂田片区市民经梅林关进入市中心区的快捷通道,全长约10.7公里。建成后从坂田开车到福田只需12分钟,促进片区交通一体化发展。目前备受关注的坂银通道已经基本完工,目前仅剩部分隔音工程正在收尾,预计今年5月即可启用。



雪象体育公园已于2018年11月份完成施工招标,举行奠基仪式并进场施工,整个工程预计一年半左右。2019年9月,龙岗区坂田街道办事处官网发布《突破难关,加快推进雪象体育公园建设工作》,表示接下来,施工单位组织足够机械、人力、物力,全面加快推进雪象体育公园建设进度,争取把滞后的进度赶回来,完成今年的建设任务。


据悉,雪象体育公园总投资2.3亿元,属市政公用设施,定位为以生态游憩区,休闲体育为特色的自然公园,划分为滨水休闲区、健康运动区及生态游憩区三个功能区,以及儿童活动谷、趣味拓展谷、水上运动谷、全民健身谷、极限挑战谷五谷。其中,园路面积5.9公顷,铺装广场约3公顷,公园绿地面积为127.7公顷(景观设计绿化面积28.4公顷),总建筑面积2770平方米。

2019年12月28日,香港中文大学(深圳)直属附属医院深圳吉华医院在龙岗区坂田街道吉华路南侧正展逸园别墅现场举行隆重的开工奠基仪式。据正展逸园别墅建设管理单位深圳市建筑工务署介绍,吉华医院是一所集医疗、教学、科研、预防保健、康复于一体的三级甲等综合医院,占地面积近6万平方米,规划建设床位3000张,建设投资491300.91万元。

吉华医院作为香港中文大学(深圳)直属附属医院,将由香港中文大学(深圳)按照国际一流的标准进行规划、设计、运营和管理。正展逸园别墅建成后,将更好地服务周边市民,极大缓解“看病难、看病贵”的问题,对推动我市加快建成全国重要医疗中心,促进湾区医疗事业发展具有重要意义。



坂田作为深圳重点开发区域和一体化先行示范区,主要以华为为龙头,包括神舟、康冠、航嘉领胜等企业的电子信息产业集群,现有规模以上企业123家、国家高新技术企业280家,125个产业园区。坂田一个街道的GDP常年占据整个龙岗区GDP总量的半数以上,是龙岗区的经济重镇。



2018年10月,区委书记张勇在坂田调研时指出,要争取在坂雪岗科技城打造一个拥有8万平方米土地面积的科技总部基地,集中引进一两个高新技术产业,形成集聚总部效应。并强调各部门之间城市更新、规划国土、产业等部门要共同参与,分轻重缓急,共同将以华为为中心的坂雪岗科技城建设得更美更好。


坂雪岗科技城作为龙岗的西部核心,定位以世界级新一代信息技术产业集群为核心,打造科技创新产业聚集、人居环境优越、社会管理高效、高端人才聚集的粤港澳大湾区科技产业与城市融合发展示范基地。


相关部门于2017年提出将坂雪岗科技城扩容至坂田布龙路以南片区,2018年《坂雪岗科技城扩容实施方案》获审议通过,2019年4月,坂雪岗科技城片区纳入《深圳国家高新区扩区方案》。在《扩容实施方案》中明确确定,经扩容后,坂田南片区将纳入坂雪岗科技城,总面积28.51平方公里,可新增配套设施用地565.79公顷、产业用地110公顷。



坂田街道正全力打造粤港澳大湾区科技产业与城市融合发展示范基地。整体形成“一核四翼”产业布局,依托华为为核心,“北翼”重点打造以云计算、互联网、物联网等信息产业为主导的“互联网+”小镇示范区,形成新一代信息技术集聚区; "南翼”加快推动集高端金融、战略新兴、文化创意等产业为主导的产融联盟引领区; “东翼"积极打造以新一代信息通信技术、生态服务、智能制造等产业为主导的总部经济集聚区;“西翼”规划打造机器人等工业4.0相关产业、生命健康产业为主导的战略新兴产业孵化区。



正展逸园别墅综评:

在点评之前,我觉得有必要优先介绍一下正展逸园别墅的稀缺性,因为很多人对这种类别墅正展逸园别墅的稀缺性不是很了解。大家都知道深圳的土地资源非常稀缺,2003年深圳出台禁墅令,随后开发商开始建造联排、叠拼、叠墅等形式的产品,规避国土部对于“独门独院、两至三层”的别墅概念。2016年禁墅令加码,重申全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅正展逸园别墅的审批也将进一步控制,同时还严格要求限制低密度、大套型高档住房的土地供应。正展逸园是2014年10月进行的土地登记,并于2015年3月拿到建筑工程规划许可证,时间正好卡在禁墅令加码之前,之后审批正展逸园别墅基本都是高土地使用率的超高层产品,类别墅正展逸园别墅近乎绝版,像正展逸园这种类别墅新房产品非常稀缺。


正展逸园正展逸园别墅占地面积小园林规划受限,规划图显示无泳池、会所类社区配套,仅高层旁一些绿地广场公共活动空间,是一个小体量正展逸园别墅。开发商也比较小众,目前并未有其他成熟正展逸园别墅入市,开发经验和开发能力比较一般,物业公司也并非大家所熟知的,楼盘质量和后期物业服务品质如何有待时间检验。


目前正展逸园别墅周边现状居住氛围较一般,虽临近坂田大盘万科城,但万科城的主要居住活动区在靠近坂雪岗路华为一侧,除了万科城外正展逸园别墅较近的商品房住宅仅嘉霖华熙一个,周边大多是工业厂房和农民房,整体观感一般。正展逸园别墅自身没有配备商业,社区购物需求完全依靠周边商业,坂田的优质商业体并不少,但距离正展逸园别墅距离都较远,需要借助交通根据通行,缺少便利性。


片区整体面貌和配套提升依赖旧改推动,据不完全统计,目前周边有9个旧改正展逸园别墅,其中有3个是已经在建的。正展逸园别墅旁边规划有一块教育用地和一块医院用地,不远处规划有坂田第一家三甲医院“吉华医院”,对于医院配套,大家普遍认为可以近但不能临,所以这个对片区是利好,对正展逸园别墅有一定影响。坂田的公园配套一直是个硬伤,雪象体育正在建设当中,它未来会是坂田最大的市政公园,该公园距离正展逸园别墅最近的地方约600米,这对于正展逸园别墅而言一个非常大的优势。随着旧改推进,规划落地,片区的整体面貌将会有较大提升,配套也会更完善。但同时也面临两个问题,一是后期建设产生的噪音问题,二是旧改落地往往是比较慢的,平均要6年左右,整体居住环境短期难以得到改善,等待时间较长。不过话又说回来,没有建设,没有改变,哪来的增值呢?


正展逸园别墅供应产品特点比较突出,可以用稀缺来形容,主要表现在纯大户,全南向&南北通透户型,1.01低容积率,1:2.8的车位配比等方面,单从产品看,肯定是豪宅才有这样的数据,深圳目前在售的新房正展逸园别墅里,位置地段稍微好一点的地方也找不到同类竞品。正展逸园别墅符合豪宅定位是没错,但却没有豪宅标配的资源,如良好的居住氛围,成熟便捷的配套,大面积自然景观等。


正展逸园别墅在住建局官网公示的信息显示,备案房源主要位于1-13号楼,共118套,涵盖住宅和别墅两种产品。住宅共82套,均价5.9万/㎡,单价区间在5.02-6.82万/㎡,总价区间在644-1086万/套;别墅产品共36套,均价11.5万/㎡,单价区间在9.5-13.6万/㎡,总价区间在1590-2996万/套。


从正展逸园别墅附近几个小区挂盘在售的二手均价来看,正展逸园别墅作为毛坯交楼的新房优势并明显。正展逸园别墅旁的万科城,别墅、大户型,小户型产品均有,虽然是楼龄10+的老社区,但社区规模大,产品种类丰富,轨道站又近,知名开发商及物业品牌,教育资源、商业资源、产业资源、市政配套等聚集在小区周边,生活便利程度较高。


坂田近6万的单价,就不说10年内的二手小区能买的有多少了,不少次新房也是可以买的,况且正展逸园别墅都是大面积户型,总价过高,只能是置换客群去购买,刚需明显够不着,但置换客户都对环境,配套等要求较高,估计很难接受这个位置和这样的生活配套。



新房售价方面,正展逸园别墅所在的坂田街道,因旧改进展缓慢,新增土地供应较少,新也比较少,目前坂田商品住宅除正展逸园外,有两个正展逸园别墅在售,即大族云峰和和成嘉业,均价在5.6-5.9万之间。


大族云峰周边商品房社区扎堆,居住氛围较为浓厚,各项配套比较完善,周边规划的市政配套也较多。不论是内部配套还是外部资源都要优于正展逸园别墅,同样在高层大户的选择上,我认为大族云峰性价比更高。和成嘉业虽条件弱于大族云峰,但在地铁距离、周边商业、学校距离都要优于正展逸园。



正展逸园别墅优势并不是没有,只是单纯以大户型类别墅车位充足、几个方面作为卖点,优势有点太单薄,附加值太低,配套资源不符“豪宅”形象。单看单价算的上是一个豪刚产品,且后续具备一定升值空间,但总价过高就会出现,买得起的看不上,看的上得买不起的局面。同等资金条件下,不管是平层三房/四房,还是别墅,在坂田置业者的选择空间较大,这无疑增加了正展逸园别墅销售难度,尤其是如果旁边有类似的产品,但地段、规模、物业等条件都要优于你,就显得尴尬了。


坂田近几年的发展大家是有目共睹的,交通完善,地铁加码,产业规划,旧改推进,配套设施规划及建设等方面都有很大的进步,一改以往大家对坂田拥堵,破旧的印象。加上坂田深圳中轴的地理位置,进市区的便利条件,不少在南山,福田工作的置业者都把目光转向了坂田,甚至出现了市区改善到坂田的置业者,这也是坂田近几年房价增涨幅度较大的原因。相信随着坂田的持续发展,未来会更宜居,居住环境也会更好,吸引更多的置业者来坂田安家。

正展逸园别墅营销中心热线:400-151-7897

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