南山京基御景峰公寓是40年还是70年产权？京基御景峰公寓产品分析！

京基御景峯位于南山区留仙大道，乘坐地铁5号线长岭陂地铁站A1出口即可到达。项目基本信息如下：

京基御景峯与5号线紧密接驳，与深圳北站仅一站之隔，算真正意义上的地铁上盖物业。京基御景峰7.22的容积率也是比较高的，过高的容积率会直接影响整个小区的环境以及居住体验。项目总占地约6.4万㎡，总建筑面积约64万㎡，共分三个地块开发。其中01地块由3栋高层组成，其中商业3万方，办公10.4万方；02地块由7栋高层组成，其中3栋回迁房、2栋公寓、2栋住宅，03地块由3栋高层组成（写字楼+保障房）。

— LOOK 2 —

   项目户型篇   

项目共分四种户型：

01户型 约155㎡四房两厅三卫。位于7、8栋朝向东南，双向景观，大面宽通透布局具有优秀的通风采光效果，客厅开间4.2米带1.7米进深大阳台明亮舒适。双套间设计，主卧开间3.4米宽敞明亮自然通透，衣帽间可自然同分采光。次主卧开间2.85米尺度稍有不足，北向次卧开间分别为3.4米3.95米宽敞明亮。入户门方向对隐私保护相当到位，入户公共区域宽敞相对独立。

02户型  约113㎡三房两厅两卫。朝向西南，通透布局具有良好的通风采光效果，具有优秀的双向园林视野安静舒适，客厅开间3.7米，侧出1.6米进深阳台采光面宽2.5米采光影响不大。主卧开间3.25米自然通透，次卧开间在3米左右尺寸优秀。餐厨客位置连接紧凑互动效果佳，餐厅宽敞明亮。入户玄关保障室内私密性同时光线充足具有不错的收纳功能。

03户型  约114㎡三房两厅两卫。朝向东南，双向景观，优秀的通风采光效果，客厅开间3.6米带有1.75米宽大阳台宽敞舒适。主卧开间自然通透，次卧开间尺寸优秀居住体验佳。入户门方向对隐私保护相当到位，入户公共区域宽敞相对独立，唯一问题是下午西晒会比较严重。

04/05户型  约111㎡三房两厅两卫。朝向东南，采光好，景观视野开阔，通风顺畅。3.6米客厅开间带1.7米进深阳台实用性能较佳。主卧开间3.35米舒适度较好，次卧开间2.95米，小房间2.3米的开间可做单人间或功能间使用。公位独立通风采光， 厨房可考虑向生活阳台扩展以适当增加餐厅空间。

— LOOK 3 —

   项目周边配套   

还是老生常谈的问题。买房子周边的配套十分重要。下面我们就从交通条件、商业配套、教育资源、休闲娱乐等四个方面去分析这个项目的环境。

交通条件：从区位上来看，京基御景峰靠近深圳北站，与目前正在筹建的西丽高铁站也就只有几站的距离，但在早高峰驾车出行的话住户还是会面临严重的拥堵，有自住需求的买家也要慎重考虑这一点。

商业配套：约3万平集中式商业街，足够满足日常需求，预计2019年年底投入使用，届时项目的住宅部分，也已毛坯交房了，另外周边新盘也有商业规划，比如宝能城shopping mall、万科云城商业等。

休闲娱乐：休闲娱乐资源算得上充足，塘朗山、长岭陂水库、环拥西丽湖、西丽湖度假村、西丽湖高尔夫俱乐部等等。更是为业主提供了休闲娱乐的好去处。

教育资源：小区内规划一所幼儿园，附近有一所12年制的国际学校-深圳道尔顿新华公学已于2016年9月开学，学费据说约15万一年。公办的话一所南科大实验学校中学目前仍在筹建中，传闻预计将在21年下旬建完。

— LOOK 4 —

   项目投资分析   

因为项目的前身为长源村旧改，地块上回迁房众多。新房官曾经接触过某位回迁房业主，手中有约30套回迁房源，出售的价格约开发商开盘价格的8折，但毛坯交楼跟交易过程的安全性也是打消了大部分的投资者的兴趣。

同一个社区内，住宅和回迁房、公寓全部夹杂在了一起，小区内部园林面积很小，有限的土地上要承载这么多内容，后期居家体验势必大打折扣，也注定了该项目与豪宅是沾不上边了。

按照开盘8.06W/平的均价，算下来每套房的总价在800-1250W左右，但这样的居住大环境实在不敢令人恭维。这么多钱，不如买南山更靠近中心区的二手房。

所以，虽然户型设计的不错，但超高容积率和与大量回迁房、公寓混在一个社区，足以令不少客户望而却步。

项目地理区位方面，虽说位于南山西丽大学城片区，但却处于片区边缘，项目自身非常孤立，与其它居民区并没有连城一片，日后居家自住需要依靠自身配套设施。虽然接驳地铁口的01地块带有4万方商业，但日后如果没有人流，商业体能否运营起来，还是个问题。

最后，再一看毛坯8.06W/平并不低的均价，对项目周边的交通、教育、医疗配套，老实讲，老胡已经没有想继续了解下去的欲望了。

综上所述，虽然户型设计大赞，得房率不错，但小区居住环境成为项目致命不足，加之位于片区边缘，8.06W/平的毛坯价并无优势，普通购房者购买之前，还需掂量掂量。

西丽近年来片区发展的利好还是不少的，但想要打造成高端的产业聚集地从来都不是一句口号或者几个政策就能成型的。片区的房价也从来都不是散户所决定的，更多的是部分有资金实力的投资者和刚需的共识行为，而这些有实力的投资者更多关心的是性价比三个字。

目前近期西丽几个新盘开盘的价格都已经超过了周边二手楼价，部分利好也都已经反映在了开发商的备案价中，备案价过高，也就注定了投资者未来的收益可能已经被开发商蚕食。在限价放松的近况下，买家还是要多留个心眼，不要沦为了开发商镰刀挥舞下的韭菜。

京基御景峰营销中心热线：400-151-7897