2020深圳楼市疫情调控仍供需两旺,2021年深圳楼市行情走势成交继续放量?

2021-01-21      来源:深圳房市     咨询热线:400-151-7897


2020年,仿佛是所有命运交汇的年轮,大至世界兴衰,小到个人生死。所幸,无论是从容还是彷徨,我们都挺过来了。


2020的深圳楼市实“鼠”不易,受疫情和调控双夹击,幸而,市场供需两旺显韧性。



1土拍高潮迭起,宅地成交再破记录


01土地供应再创新高,收金破千亿

2020年深圳共计96宗土地成功出让,占地面积合计335.5万平,环比上升34.3%;成交金额达1050.9亿元,环比上升50.8%;可售楼面均价为9087.6元/㎡,环比上升5.7%。


02居住用地放量,人才、保障住房用地供应爆增

从土地用途来看,2020年居住用地成交158.9万平,环比上升256.3%,占比高达47%,2020全年居住用地出让总量创下近10年以来新高。其次是工业用地成交146.8万平,环比下降6.7%,占比44%。


此外,2020年深圳共计31宗居住用地成交,超2018年与2019年宅地总和,占地面积为158.9万平,环比上升256.3%;其中,商品住房用地共计14宗成交,共计80.0万平,环比上升85.8%;人才住房和保障性住房用地共计17宗成交,共计78.9万平,环比上升4984.3%


展望:


在“双竞双限”规则下,开发主体利润率被降低,而深圳土拍仍热度不减,市场信心十足,且新供应的宅地将对未来新房市场起到积极补充作用,对市场供需不平衡矛盾有一定缓解作用


另外,从今年人才房和保障性住房用地大规模增长、一线城市相继放开人才落户、出台人才购房优待政策等措施可看出,未来人才所享受红利将会越来越明显,在深圳,未来将会有越来越多普通市民和人才有机会住在政府所提供和租赁保障房中。



2打新潮起,西热东冷


01新房住宅成交为近五年最高

2020年新房住宅共成交45384套,同比上升19.8%;成交448.9万平,同比上升20.5%,成交量为近五年最高。根据市场监测,2020年新房住宅获批共54938套,同比上升17.3%,批售面积合计540.3万平,同比上升15.4%;市场共推售住宅51582套,同比上升19.9%,新入市住宅面积合计521.4万平,同比上升15.0%。新房住宅供应、成交连续三年上升。


02光明、龙岗中心城、坪山三区域成交强劲

2020年西部表现较为火热,但东部区域供应仍然较为充足。2020年新房住宅成交热点片区中东部成交占据5席,并且在成交前四中占据三席。光明区今年供应较高,去化也较好,全年成交6927套住宅,位居各区域首位。


此外,坪山、平湖、大浪等区域成交也靠前,前两年靠前的沙井片区,今年虽然依旧表现强劲,但是新盘推售体量普遍不大,导致成交量下滑也较为明显。


034万以下价格段成交面积占比近3成

2020年4万以下成交占比大幅上升9%,占比29.3%,主要在于2020年深汕合作区住宅项目大量网签。


成交主力仍然在4-6万价格段,占比47.0%,但较上一年下滑了6.6%,下滑明显。而6-8万则上升1.7%,占比12.2%,核心区域新房限价略有放宽,新房住宅6万以上较为普遍,导致成交也上升。同时相对东部,西部区域热度较高,成交较为火热;而东部区域新盘去化周期明显较长,部分新盘销售面临较大压力。


展望:


新政后,新房供应开始增加,一二手倒挂明显,打新热潮初现。至四季度,新房供应井喷,甚至11月出现新房成交大于二手的现象。住宅开盘表现较好,开盘整体去化超6成,特别是下半年,周度均开盘去化基本超过5成,全年26盘日光。访客指数整体高于去年,西热东冷延续,光明、宝安、南山等区域火热,供不应求。


在“房住不炒”的总基调下,随着住宅供应量的增长,预计2021新房供应将继续增加。而新房限价下,一二手倒挂仍将持续,但政策上面临不确定性,新房成交高于二手的局面很难再现,二手逐渐从低谷回升也会抢占部分新房市场份额。



3二手迅速回暖,新政后过户量大幅下滑


01二手住宅成交套数上升两成

2020年深圳二手住宅成交套数同比上升23.5%至95273套接近2016年的成交水平。全年二手住宅成交面积为819.29万平,同比上升29.1%。二手市场是中心区域的主要供应来源,因此二手市场韧性较强。全市二手住宅成交量涨跌对全市二手住宅换手率的涨跌有较强的影响。2020年深圳全市住宅换手率为4.38%,较前一年上涨0.74%。


此外,2020年受到经济环境与政策影响,二手住宅市场呈现先升后降的走势。复工之后的深圳二手市场迅速回暖,7月月度过户量达到全年峰值13407套。715新政发布,对住宅的购房资格、贷款比例和二手税费进行了调整,二手市场成交氛围趋冷,全市过户量大幅下滑,年底二手逐渐从低谷回升,开始吸引部分新房打新者的关注或转向。


02龙岗成交占比升至28%

从成交套数来看,全市六区仅盐田成交套数出现下滑,其他各区成交套数普遍上升。


从成交占比来看,今年龙岗区成交发力,成交套数同比上升48.8%至26508套,是唯一一个成交占比上升的区域,占比上升4.7%至27.8%。一方面,今年4月坂银通道实现通车,连接福田区、龙华区、龙岗区的地铁10号线开始运行,龙岗区交通便利性得到改善;另一方面,龙岗区相对较低的价格也吸引了置业者的关注。此外,今年西部新房市场供应大增,对二手市场形成挤压,今年宝安区二手住宅成交占比下滑0.9%至23.0%。


03套均总价升至632万

从总价上看,2020年二手房成交总价较去年继续攀升,且涨幅扩大。2020年深圳二手住宅套均总价为632万元,同比上升21.8%。一方面是由于全市成交均价上涨,直接拉高了成交总价;另一方面由于改善性需求释放,套均面积增加提升了套均总价。


展望:


当前居住用地和新房住宅供应都呈上升趋势,预计会对二手市场形成一定的挤压,但目前中心区域新房供应少,且热点楼盘购房难度大,在多重因素的作用下,预计明年二手市场走势会相对平稳。另外,2021年《民法典》正式实施,新规提到,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。如果最终银行的制度设计可以落实二手房带抵押过户,对二手住宅市场会有一定的利好。



4公寓供应持续增加,量价齐稳


01全市供应量创新高,成交量微增

2020年公寓批售项目46个,批售商务公寓24910套,批售面积合计147.0万平,套数同比上升23.6%,面积同比上升23.7%。自2015年以来公寓供应持续增加,近两年增幅更为明显。


2020年深圳商务公寓成交11735套,同比上升2.6%;成交面积为71.5万㎡,同比上升3.1%;成交均价63349元/㎡,同比下降0.6%。2020年公寓成交量与去年基本持平,价格也非常平稳


02成交主力在宝安、南山

从区域分布来看,2020年宝安、福田、光明、龙华、罗湖、盐田、深汕七区成交面积同比增长,龙岗、南山、坪山三区成交面积同比减少,大鹏区无公寓成交。


宝安、罗湖、盐田三区成交均价有所下降,其他区域略有上升,整体来看各区均价变动不大。


03100-300万公寓成交占比下降一成

2020年总价在100-300万的公寓成交套数占比同比下降10.4个百分点至55.1%,总价在300-600万的公寓成交套数占比同比增加8.9个百分点至29.0%,总价小于100万及高于1000万的公寓成交占比都有所下降,而总价在600-1000万的成交占比略微上升。总的来看,总价段300-1000万的占比增加了12.7个百分点。


展望:


2020年公寓市场略微冷清,公寓产品兼具投资属性,核心地段公寓去化较快,项目分化明显。2020年7月底住建局宣布停止新的商务公寓项目审批并鼓励已批商务公寓转为可售型人才房,未来公寓的供应量非常有限,公寓产品成为市场上的稀缺产品。另外,2020年“715新政”使得部分人失去购房名额,而公寓产品不限购且能一定程度上满足居住需求,新政对公寓产品是一种利好。但新政后仍仅少数公寓项目成交较好,暂未出现公寓市场火爆的现象。


2021年公寓供应仍相对充足,新房市场政策或将趋严,公寓整体去化或将加快,核心区域的公寓去化更快



5租赁市场较为冷清


01

租金与租金回报率双降

受疫情影响,年后企业复工进程缓慢,租赁市场成交低迷,租金出现明显下滑。之后随着开工企业数量的回升,租赁需求逐步恢复,但整体市场依然处于供大于求的情况,租金水平相对平稳。四季度为传统租赁淡季,租金水平持续下滑,当前深圳全市租金为73.7元/㎡。2020年12月租金回报率下滑至1.17%


02南山租金最高,福田租金降幅最大

南山区租金最高,为110.6元/平?月,龙岗区租金最低为52.5元/平?月。从涨跌幅来看,全市各区仅盐田租金出现小幅上涨,其他区域租金均下滑。其中福田区租金下滑8.9%,下降幅度最大。


展望:


在房价上升的影响下,租金回报率呈持续下滑趋势。2020年头部长租公寓也接连暴雷,预计未来长租公寓行业扩张会放缓,进入稳步发展阶段。预计明年长租公寓增量会有所减少,但目前存量市场供应充足,深圳租金水平会趋于稳定



6豪宅市场量价齐跌


01

豪宅成交量价齐跌

2020年深圳豪宅预售供应量为70.09万平,同比下滑15.9%。豪宅的成交量为42.46万,同比下滑30.7%。成交均价同比下滑3.6%至101404元/㎡


02南山成交占比超5成

从成交来看,南山成交面积为21.64万平,占全市成交的50.9%;成交均价为114631元/,同比上升5.2%,居全市首位


展望:


豪宅市场由于限价导致一二手倒挂,开盘基本日光。2021金融政策预计将有所收紧,资金面不会像去年这么宽裕。但豪宅市场预计供应会有所增加,加上一二手价格倒挂会持续,豪宅表现预计会有所回升



7商办市场去库存缓慢


01

一二手商业

2020年一手商业批售53.3万平,同比上升10.6%,其中有12个1万平以上的商业项目获批。然而一手商业成交仅8.4万平,同比下降50.3%,商业供过于求的状况持续恶化。尽管疫情严重影响了线下客流,2020年深圳仍有13个购物中心开业,且下半年开业客流量十分可观,存量商业市场压力加大。


2020年二手商业成交27.1万平,同比下降5.4%,跌至近10年来的最低值。仅南山区二手商业成交面积同比上升40%,其余五区成交面积均同比下降,西乡商圈夺得最热商圈桂冠。


02一二手办公

2020年一手办公批售110.1万平,同比下降13.0%,成交43.6万平,同比下降11.8%。南山区一手办公成交17.8万平,遥遥领先,占比41%。


2020年二手办公成交12.0万平,同比下降15.4%。福田、罗湖的二手办公成交更为活跃,但最为活跃的两大区2020年成交面积均同比下降,而其他各区均有所上升。


展望:


深圳作为先行示范区的各项政策落地后营商环境将得到进一步优化,香港由于动荡的局势以及疫情的封锁,其消费中心的地位明显减弱,深圳已计划将在罗湖口岸、文锦渡口岸片区建设免税购物区,未来深圳将打造成国际消费中心城市。深圳的城市吸引力毋庸置疑,全国投资者及资本不断往深圳聚集,商办市场前景可观,但短期内仍将维持缓慢去库存的状态



8小  结


宏观层面上,政府态度明确,“房住不炒”仍然是主基调,政府希望真正有需要的人买来自住。现阶段,深圳楼市对于任何政策的“风吹草动”都会呈现出较为剧烈的反映,比如之前引起政府关注的代持、众筹打新、捂盘惜售、长租公寓爆雷等问题,如果这些问题加剧,市场又继续火热的话,不排除会有新一轮的政策微调,特别是新房市场,会继续从严监管,在无房认定、认筹比的基础上,再加社保年限。而二手房、租金指导价格也或有机会出台。


市场层面上,深圳楼市成交量将继续放量,并呈现出高位震荡与调整的运行态势,市场反复博弈将会阶段性地上演。同时,市场内部会呈现分化,比如有好的配套设施、优质学位等条件较好的盘源,去化率会更高。


房价走势上,从统计学的角度来说,深圳房价将呈现同比上涨,环比下降的态势。受全球大放水的影响以及GDP的增速影响,深圳房价的上涨幅度约为5%-8%


此外,今年全国多地倡议就地过年,作为示范区的深圳,预计留深过年的人数将创历年新高,又因受疫情的影响,过往压抑的改善性需求及想置换更大单位的房子将成为时下人们最常见的购房需求。这些都会带来看盘量的增加,年后“小阳春”演化为年前“暖冬”的趋势将愈加明显。

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