深圳写字楼空置率创新高-深圳写字楼持续“遇冷”，今年春天可会暖？

疫情之下，经济最活跃的北上广深四个一线城市，其写字楼、商铺等正在承压，使得写字楼空置率上升及租金下滑成为市场趋势。

2020年下半年以来，四个一线城市的写字楼空置率基本在20%上下运行，创下10年来的新高。深圳、上海甚至超过了25%的空置率。全国的写字楼空置率接近30%。

在历经了一年的洗牌下，2020年深圳写字楼市场到底有哪些变化和趋势？

近日，第一太平戴维斯发布《2020年深圳房地产市场回顾与展望》。2020年三季度，深圳写字楼空置率持续攀高至29.7%，达到历史最高值；四季度，写字楼市场租赁情况较三季度略有好转，空置率环比降低1.8个百分点，但同比上升了2.9个百分点至27.9%。

分区域来看，宝安写字楼空置率最高，达47.5%，不过同比来看，空置率较2019年有所好转，下降9.6%。空置率涨幅最大的是罗湖，同比上升5.3%，达21.8%。

在空置率居高不下的同时，租金也随之下降。据数据显示，截至2020年第四季度，深圳写字楼租金已连续九个季度下降。全年全市平均188.3元/㎡/月，环比下降1.6%，同比下降6.3%。

其中，福田租金最高，全年平均213.0元/㎡/月，但租金仍处于下滑局势，环比微降1.8%，同比下降4.9%。同比下滑幅度最大的是宝安区，下滑7.9%，全年平均151.9元/㎡/月。

2020年全年来看，深圳楼市可谓冰火两重天，一边是房价高企的住宅市场，另一边是空置率居高不下的写字楼市场。

如此明显的强烈对比，让人不禁自问：深圳写字楼为何“满城高空”?

去年年初，受到疫情冲击，全国乃至全球经济受损，经济活力之城的深圳也不例外。其中，实体经济冲击较大，尤其是外贸下滑，再加上整顿金融市场，很多金融公司，类似P2P这样的互联网金融公司基本关门，从而导致市场需求下滑，致使深圳写字楼的空置率提升。不过需求下滑这一现象放在疫情影响较为严重的一二季度，显然比较靠谱。

自2008年以后，深圳就开始大力进行产业结构调整升级，重点发展先进制造业和高端制造业，相对应地开始淘汰一些落后产业，以此腾笼换鸟。

在这种背景之下，过去几年有很多深圳企业都开始外迁到东莞、惠州、中山等临深城市，甚至是江西、湖南等外地省份。

随着企业的迁移，部分相应的产业链也会跟着走，从而减少了写字楼的需求并对其产生了一定影响。

2020年，上涨写字楼高量供应持续累积。据统计，深圳全年录得14个项目交付，面积合计达105.0万平方米，令总存量同比扩容13.8%至830.6万平方米。其中，2020年南山和福田两区同为市场供应主力，合并共占市场总存量的84.4%。

通过以上数据，可想而知，在原本写字楼存量以及空置率过高的情况下，百万级供应的倾压瞬间拉升空置率，而这也是深圳写字楼空置率高居不下的主要原因。

此外，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄认为持续高量供应将是未来常态，未来五年（2021-2025），预计年均新增供应量逾百万平方米，空置率将上升，租金持续下行。

面对如此高供应以及高居不下的空置率，未来深圳写字楼市场会回暖吗？

值得注意的是，写字楼空置率受供应量和吸纳量直接影响。但空置率指标并不等于市场需求，它与供应相关，而且不是一年的供应，供应会持续影响租户的选择。真正的市场需求应该参考吸纳指标，它反映的是市场新增需求量。在2006年-2020年的区间内，即使在疫情影响下，深圳去年的吸纳表现仍能挤进前三。这也表明深圳写字楼市场具有一定的韧性。

据戴德梁行数据显示，2020年全年深圳甲级写字楼累计吸纳量达40.33万平方米，同比去年增加296.4%，增幅近3倍。其中金融、科技两大产业增速的回升为市场需求提供有力的支撑。

这也证明了，深圳向高科技、新兴等产业升级具有一定的正确性。虽然在调整过程中，会面临写字楼空置率的提升，但是要知道，深圳作为湾区的龙头城市之一，每年流入的人口高达几十万，比如2019年，人口增长约41万，位列全国第二。而人口的大量流入意味着对就业需求的增加，自然也会对写字楼办公市场有所需求。因此，低端产业转移出去了，高端产业、总部企业也会流入深圳。而深圳和湾区各个城市，乃至于全国城市的流动关系一定是互动的。

简而言之，人口来了，资金来了，产业也一定会来。未来的写字楼市场依旧具有“看头”。

今年6月24日，小米集团在后海成功拿下一块地，拟投资77.6亿元在南山区后海金融商务总部基地设立国际总部，建设国际总部大厦。未来将和腾讯、阿里、今日头条做邻居。此外，还有字节跳动、京东等在深圳拿地并设立总部基地。

据统计，深圳湾后海总部已出让约30块总部企业用地，包括字节跳动、航天国际中心、天虹总部、百丽大厦、海王星辰、卓越后海中心、五矿期贷、阳光保险、联想海外、恒裕后海中心等。这些总部企业的成功入驻，其建设的总部公司，绝大多数除了自用外，可能部分会进行出租。因头部聚集效应，未来势必吸引大量人才就业，从而提升深圳写字楼市场的需求，增强其发展韧性。

另外，官方也积极并鼓励优秀企业以及产业落地深圳。在去年的全球招商大会上，整备了15平方公里产业空间，并且还在加快打造“两个百平方公里级”高品质产业空间。深圳市委书记王伟中再次承诺，只要是符合深圳产业方向和高质量可持续发展需求的优质项目，深圳一定有地可落！

值得注意的是，深圳是以“多中心（就业中心）”为布局的城市，分别为高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”（人民南-东门-蔡屋围）片区。这些也是深圳目前比较成熟的写字楼区域，对人群吸引力较高，空置率相对会低一些。

深圳六大总部基地

而正在建设或正在完善的留仙洞总部基地、龙华北部商务中心等基地，对目前办公物业人群的吸引力较弱一些，空置率相对会偏高些。但未来随着基础设配等逐渐形成规模，或将以租金、不同配置需求优势，吸引更多来此办公的企业以及人群。使得深圳在人口、企业群体等多方面真正形成“多中心”格局。

总的来看，深圳是一个值得看好的城市。在以上的种种看点下，目前的写字楼空置率过高，但是市场需求表现强劲，深圳写字楼市场的“太阳”已经在闪闪发光。

回顾2020年，上半年深圳受疫情影响导致前期需求下降，再加上供应量持续增加等情况，导致深圳写字楼市场供需不均衡的现象凸显。但随着国内经济的稳步回暖，写字楼市场作为经济的“晴雨表”，需求也在稳定恢复，提振了市场信心。深圳2020年四季度写字楼空置率虽同比上升，但环比却呈下降趋势，表明写字楼租赁情况已略有好转。

长期来看，深圳仍然是一个经济发展前景较好的城市。对于自用型客户，可以在售价/租金相对低位时，趁低吸纳，做自用资产和筑基资产。但如果是短期投资或投机行为，例如某些二房东，那么可能短期之内投资状况就不是那么理想了。