深圳双证房最新消息-深圳住建局实锤: 双证房不能改单证!

2021-01-21      来源:深圳房地产信息网     咨询热线:400-151-7897

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向政府部门申请“双证变单证”事件后,近日,深圳住建局实锤: 双证房不能改单证!


一言蔽之:命运多舛的双拼房,“双证合一”终梦碎。


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1住建局一纸答复函,“双证合一”终梦碎


早前,有政协委员提案:建议纠正“一个大房发二本小房产证”的现象,恢复“一房一本证”。

第20200031号提案提案截图


针对《关于纠正我市“一个大房发二本小房产证”的现象,恢复“一房一本证”的提案》,深圳住建局正式回应:


1、将“双拼房”变更为一套住房,允许其作为“一套房”进行交易和买卖,将会对房地产市场秩序和宏观调控工作带来不利影响。(具体原因,下图已做标注)


2、在产权证书不变更的前提下,对于双拼房按照“大房”实施征税,暂不具备可操作性。

深圳市住房和建设局关于对20200031天的答复函

(向右滑动,共4页)


深圳住建局的回复清晰且明确,为了大局着想,暂时无法通过“双改单”的提议。这就意味着,想要“双证改单证”的业主,彻底无法实现了。


除此之外,文件还提到,只要双证其中的单套有符合非普宅标准的,就可享受免增值税的优惠。


但同时,现今普通住宅标准的标准还加上了一条“总价750万以内”,也就是说哪怕面积在144平方米的标准以内,如果总价超过了,依然要征收增值税。


实际上,目前深圳湾豪宅的售价,双证房的总价在1500万以内的,基本上已寥寥无几。



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2

“双拼房”的前世今生


何为“双拼房”(也叫双证房)?


通俗来说,就是将两个小户型设计成一个大户型销售,却有两本房产证。也就是说实际居住为一套房,但在买卖、贷款等时,都按两套房来算。


01

属于70/90政策中的历史遗留问题


70/90政策

2006年5月,为了控制楼市过快上涨,建设部等九个部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,提出“7090政策”,要求新建住宅项目,套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。


70/90政策的实行是政府为了解决大多数人的刚需诉求,控制大户型的比例,增加小户型的占比。


当时出台这样的政策可以理解,却不完全符合市场的真实需求,而且“70/90政策”属于全国范围内的"一刀切",有的城市不完全适用。像在深圳这样的发达城市,如果楼盘都按照这个政策来设计,那么很多改善住宅的需求将无法得到满足。


实际上,开发商为了将产品定位为豪宅产品,即满足客户的大户型需求,由此产生的“双拼户型”来规避“70/90”政策。这即是“双拼房”的由来,也是深圳楼市历史的遗留问题。


一方面,开发商可以规避政策,打开销售渠道;另一方面,在不限购时期,购房者也可以从中获得实惠。于是在2006年之后,在深圳比较“豪”的区域,基本都有“双证房”的身影,尤其是深圳湾。


此前,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就表示,什么时候深圳取消7090政策才能真正明确双本证问题,因为现在市场上这个事情也只属于潜规则性质,突然间要求突破7090政策也是不合理的。


02当年

2000位深圳湾豪宅业主的“护票门”事件


去年7月,深圳湾小区业主自发组织会议,和住建局、司法所等有关人员进行沟通协调,关于新政之后双拼房问题。


据悉,深圳湾目前存在双证小区有18个,房源高达2890套,参与此次维权的双证业主将近2000人。会议上,业主们主要是有两个诉求,来解决自身的双拼房问题:

第一种,两本证变一本证;

第二种,如果第一种诉求不能满足,希望715新政能为双证业主“留个口”。


能让这些“豪主”们反映如此激烈的,原因不外乎以下3个方面。


① “房票”被锁,影响置换需求

725新政一出,误伤了一部分刚需者及投资客,这也使得本就在市场上处于劣势的双拼房,雪上加霜。也导致许多深圳湾豪宅业主的“房票”直接被锁,严重影响了置换需求。


② 购房群体小,过户转让困难,流通性差

入手双拼房需要两张房票,这直接导致了购房群体变少,而且很多家庭根本没有两个购房名额,又致使其流通性大幅度降低。715新政后房票难求,购房名额含金量加重,毕竟谁都不想买一套房出两个名额。此外,双拼房存在过户转让困难且流程复杂的问题。甚至出现了有些人购房名额不够,找他人代持,进而易于产生纠纷。


③ 金融属性差

现今很多银行不接受双拼房抵押,即使有些银行能接受,但一般都只能按房产估值的5成来贷,极个别银行可以贷6成,但利率略偏高,而单本证的住宅一般可以贷7成,并且同等面积,评估价比双拼房更高。


只能说一句,当年是利好,现在全是bug。



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3

有钱人的“烦恼”,总是那么的朴实无华


01

深圳湾成双拼房重灾区



据国资源评估2018年统计数据显示,双拼房在南山的分布占比最高,比例在31.34%;宝安区和龙岗区,其他区域则零零散散也有个别小区有一部分双拼房。


据悉,目前深圳湾以东滨路以南、中心路两侧为范围,共计有18个小区为单双证户型共存,总户数8117户。其中,单证5227户(占比64.4%)、双证2890户(占比35.6%)。


深圳湾片区“双证房”的占比多主要是集中建设于2008-2012年的深圳湾(填海区),该片区的开发恰好始于“70/90”政策出台之后、又在限购政策(尚未特别严厉)出台之前基本开发完成。且该片区比较适合开发豪宅。其实,在当时就有很多人预测到这种房子是有风险的,一旦政策调控,受伤的成员中绝对还有双拼房在。


值得一提的是,2020年上半年深圳湾单证房成交129套,双证房仅48套,占比很低。新政出台后,访客量减少,成交量也急剧下降。7月13-19日双证房成交仅一套,和新政前后对比,门店成交量骤减了60-70%。


02

双证单价比单证单价低


近几年,深圳湾豪宅水涨船高,但由于双证房比单证房多了一本证,其单价多数比单证的低。以宝能太古城为例,一套单证的 172.63平的5房单位,报价单价达到19.7万/平,而另一套双证的 138.36平米的3房,报价单价在16.9万/平


即使是位于龙岗的星河时代,双拼房与单证房每平米的价差大概也在2万以上。可见,同等面积下双拼房与单证房总价差价少则两万百万,多则上千万。这利益当头之下,有钱人的“烦恼”,总是那么的朴实无华。



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4

多地处理“双拼房”先例


实际上,处理双拼房问题,多地已早有先例。


广州

2020年10月29日,广州市规划和自然资源局增城区分局发布《关于办理增城区“一房两证,两证合一”房产登记的公告》。

为解决广州市增城区“一房两证,两证合一”的问题,满足相关业主的合理诉求,进一步发挥市场配置资源作用,推动房地产市场健康发展,现将有关事项公告如下:


自2006年6月1日起,广州市增城区因执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)政策的住宅项目,对建成且已销售的房产,存在多个房产证但实际为一套使用的,业主可按附件的申请材料清单备齐相关材料向增城区不动产登记部门申请合并登记为一套房产。

长沙

2020年9月7日,市民在市长信箱咨询长沙70/90住房何时可以办理两证合一。9月8日,长沙市不动产登记中心在市长信箱做出回复,回复称,经市领导批示,在执行现行限购政策时,70/90户型房屋视同为一套住房。70/90户型房屋取得不动产权证满4年可出售给符合限购政策的买受人。除70/90户型房屋外,家庭成员名下无其他商品住房的,70/90户型房屋取得不动产权证满4年,可在限购区域内再购买一套商品住房。


先看同为一线城市的广州,经济方面,广州GDP继2016年被深圳超过后,去年又被重庆超过,其为了拉动经济愿意开口子,包括南沙不断的放松限购。以此看来,广州有放松的趋势,况且增城一直是不限购区域,双证变单证不会变相放松限购条件,而且增城还属于广州新房的供应大区。


反观深圳,供应早已被市场各方诟病已久,并且去年“魔幻”的深圳楼市屡上热搜,还被官媒点名。若是一旦开了口子,意味着将全面放开深圳“双证房”的限制,这会涉及到错综复杂的楼市利益格局,也与现在的“房住不炒”背道而驰。而且在执行上,政策的修改难度也很大。



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5小  结


针对本次住建局的答复函,业内人士指出,深圳在短期内不能直接允许“双改单”,或可以探索变通的方法,比如通过满足持有一定年份的双本证房缴纳阶梯式税费,办理转单手续。


对于已经购置了双拼房的业主而言,如果是限购城市的话,因接盘侠难觅,可随缘卖房;若是不限购的城市,则尽早卖掉置换单证房,图个安心省心。对于因为各种原因可能购置双拼房的置业者而言,则需考虑多方风险,并做好长期持有的准备,谨慎入手。

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