央行发布“限贷令”,2021房贷更难?2021房贷新政策解读!

2021-01-21      来源:深圳房地产信息网     咨询热线:400-151-7897

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正值2021年开年之际,继房企“三道红线”后,央行发布了“限贷令”——房地产贷款再迎“两道红线”!


2020年12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),该政策为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置了“两道红线”,并且自2021年1月1日起正式实施。


这是否意味着未来贷款更难?房贷利率或将上涨?



Part

1房地产贷款出新规

形成“三道红线+两道红线”贷款调控格局


房地产贷款集中度管理制度,主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构,房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足央行、银保监会确定的管理要求即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。也就是所谓的房贷“两道红线”:

可理解为:

房地产贷款占比

指一家银行的全部房地产类贷款(包括个人房贷、企业房贷)占其全部贷款的比重。

个人住房贷款占比

“个人住房贷款余额”占一家银行全部贷款的比例。


在此之下,央行、银保监会把银行分为5个档次,以及过渡期等,具体内容如下:


01“五档管理”

根据《通知》规定,中资法人银行业金融机构被分为五档,分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行,并由此设定不同的比例上限。


02比例非固定

值得注意的是,该比例并不是一成不变。《通知》提出,在充分论证的前提下,结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点,以通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准,可在2.5个百分点的范围内增减。


03过渡期2-4年

此外,《通知》还设置了过渡期。2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。


对于此次政策的实施,交行金融研究中心研究员夏丹认为,通知体现了对金融、地产两个市场防风险和稳市场的考虑。对于房地产市场而言,强化房地产金融监管,是坚持“房住不炒”的一个环节;对于金融市场而言,防止楼市风险向金融领域传导,有利于金融系统稳健发展。


同时,房地产业也形成了“三道红线+两道红线”金融贷款调控格局。

Part

2控制资金源头

去杠杆+扶持实体经济


银行作为房企、个人购房贷款等重要资金来源之一,每一次政策变动的背后都将引起一系列的变化。那么,为何在临近年底之时,突发房贷新政?


究其根本不外乎这两大方面的原因:一是房地产是现阶段我国金融风险方面的“灰犀牛”;二是实体经济需要更多的金融支持。


01

杠杆高企,需去杠杆

早在此前,中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在《读本》发表文章《完善现代金融监管体系》。该文指出,房地产与金融业深度关联。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,并且强调坚决抑制房地产泡沫。


据央行货币政策报告显示,截至去年三季度,房地产贷款余额稳步提升至48.8万亿元,占各项贷款余额的比重达28.8%,低于第一档中资大型银行的40%占比上限,高于其余四档;个人住房贷款余额升至33.7万亿元,占比约19.9%,低于第一档中资大型银行和第二档中资中型银行的占比上限。这说明除了中资大型银行之外,其余银行业金融机构或多或少存在着房地产相关授信额度占比超标的问题。


此外,从近几年趋势来看,居民持续加杠杆购房,致使杠杆率高企,个人住房贷款占比也呈逐年走高态势。截至2020年三季度,居民杠杆率逐年提升至33%,较2015年增加13.7个百分点。而国际货币基金组织认为,住户部门杠杆率超过30%时,该国中期经济增长会受到影响,而超过65%会影响到金融稳定。我国的住户部门杠杆率奇高,其中的一个大头就是住房贷款,这对防范金融风险是不可不慎重的事情。因此,下一阶段,房地产行业必将转向去杠杆,确保房企负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内,坚守不发生系统性金融风险的政策底线。


02防止资金违规流入地产,扶持实体经济

一方面,在今年疫情影响下,世界各国基本都在“放水”,尤其是美国,更是无限宽松。另一方面,长期以来,在银行的眼里,房地产贷款向来都是优质资产。一旦银行放贷窗口打开,将会有更多的房地产资金流入。在两者影响之下,有不少资金披着中小微贷款、实体贷款的外衣,违规进入地产。据不完全统计,2020年,银监部门全年开出的违规涉房贷款罚单超过130张。


因此,为了防止资金违规流入房地产,从房企入手后,再次从最大的资金源——银行下手,并引导资金流向因经济受损的制造业、中小微企业等实体经济。


总的来看,8月针对开发商的“三条红线”,这次针对银行(房地产贷款)的“两条红线”,其逻辑上是一致的,目的仅有一个,确保房企去杠杆、降负债。



Part

3贷款难度增加

房贷利率或上涨


这一次的房贷“两道红线”下,将对楼市产生哪些影响?


01房贷缩减,贷款难度提升

此次的房贷新规,无疑是从资金源头出发,控制银行放款额度。从目前各大银行投向房地产贷款的规模来看,部分银行已触及“红线”。


据安信证券统计数据显示,35家披露数据的上市银行中,有10家不同程度地踩中红线。其中,招商、兴业、成都银行、郑州银行、青岛银行这五家银行踩中“两道红线”,将面临涉房地产贷款缩减压力;建行、储蓄踩中“一道红线”,其个人住房按揭贷款也面临相对较小的压降。


值得注意的是,因“两道红线”设置了2-4年的过度周期,短期内不会对房贷市场形成直接、重大冲击。但是,要注意部分踩两道线的中小型银行,如成都银行、郑州银行、青岛银行等,未来房贷占比和规模将被严格管制。这也意味着钱的来源会有所减少,无论是对房企还是购房者而言,贷款难度也会有所增加。


因此,对于购房者而言,尽量选择第一档或是未超标的银行进行贷款,可能会相对容易些。


此外,诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,本次政策新规中房地产贷款占比最高的为40%,个人住房贷款占比最高值为32.5%。这也意味着2021年购房贷款总额将会有所缩减,居民购房贷款难度将会有所提升,一定程度上提高了购房门槛,抑制了部分购房需求的释放。


02房贷利率或上涨

此次新规,全国所有银行的个人住房贷款占比皆有限制,那么,房贷利率会上涨吗?


按照理论来讲,贷款总量控制,势必会控制贷款金额或人数比例,而房贷利率就是最好的调控手段。因此,在一定程度上,未来或将演化为房贷利率的上涨,尤其是触及红线的中小银行。


广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,对购房者来讲,要关注大势。“五档分类”新规的实施,意味着资金流入地产,又上了一道枷锁,房贷利率大概率要走高了。记得十多年前,按揭贷款都是打折的,且明显低于实体经济贷款,彰显了鼓励住房发展、培育新消费增长点的信号。现在,实体经济贷款和房贷利率分野、分化,房贷利率明显高于实体贷款,标志着管理层不再鼓励住房发展了,不再依赖地产了。


但是,对于不同城市而言,房贷利率存在分化趋势。通常,大城市由于银行众多、楼市风险较小,房贷利率一般较低;中小城市由于信贷资源不够丰富、楼市风险较大,房贷利率一般过高。而随着“两道红线”出炉,不同层级城市间的差距可能会进一步拉大。


另外,据央行12月报价显示,自5月以来,LPR报价已连续八个月保持不动:一年期为3.85%。5年期为4.65%。并且,截止2020年底,LPR已完成转换。这意味着未来走向实体经济的1年期和房贷的5年期将可实现不同维度的双向调节机制。


不少业内人士认为,LPR新报价机制市场化程度更高,对货币政策的传导效率更高。未来短期内5年期以上LPR下降概率缩小,“房住不炒”定位不变,未来房贷利率降幅有限。

Part

4小  结


此次“两道红线”的落地,有效控制银行涉及房地产放贷的占比上限,从而影响房企以及购房者两端的银根,使得房地产调控更加精准化。同时,也防止了房地产泡沫的出现,促进房地产市场健康发展。


此外,“两道红线”的划定,是为了让房价回归稳定,而不是大幅度的波动。但不同城市间的影响也会不一致,经济、人口基本面好的城市,如一线城市,房价可能会在地价上涨、货币宽松、人口不断增长以及调控的约束下,长线慢涨。而经济、人口基本面较弱的三四五线城市,在缺少产业支撑和人口持续流入的状况下,未来房价可能会有所下行。


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