龙岗新南小学片区城市更新|项目确认主体:合正开发,拆6.8万㎡!

2021-02-05      来源:龙岗新南小学片区     咨询热线:400-151-7897

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1月29日,龙岗区发布龙岗街道格水、教师新村、国际商场片区城市更新单元更新意愿公示,以及平湖街道新南小学片区城市更新单元一期、二期实施主体公示。
坪山区发布江岭竹元片区城市更新单元意愿公示和《2021年深圳市坪山区城市更新单元计划第一批计划》的公告,该批次含三洋湖片区城市更新单元(计划调整)一个项目。

深圳交易集团有限公司龙华分公司发布民治街道彩悦地块土地整备利益统筹留用地(指标)合作开发项目合作方征集公告。

1月28日,深圳联交所发布龙岗区国际低碳城坪西片区土地整备利益统筹首期06-09、11-15号共9块留用地合作开发项目招商公告和深圳市民治沙元埔股份合作公司留用土地指标合作开发公开招商项目成交结果公示。

1月28日,龙华区A817-0613宗地在深圳交易集团有限公司(深圳公共资源交易中心)正式公开挂牌出让。

01

格水、教师新村、国际商场片区城市更新单元意愿公示

格水、教师新村、国际商场片区城市更新单元位于龙岗区龙岗街道,申报拟拆除范围面积72547㎡


本项目现状主要为村民住宅用地,包含部分商业用地、工业用地、教育设施用地和城市道路用地。


根据已批的【深圳市龙岗202-02&03号片区[龙平地区]法定图则】,拟拆除范围的规划功能为二类居住用地+商业用地、二类居住用地、四类居住用地、商业用地、公园、公共绿地、公共交通用地、供电用地、文化活动用地和城市道路用地




申报主体为深圳市龙岗区龙岗街道办事处、深圳市龙岗股份合作公司


根据相关委托证明材料,项目合作方为深圳朗泓房地产有限公司。深圳朗泓房地产有限公司是上市公司广田集团旗下的下属公司,成立于2006年,注册资本1.67亿元,在深项目有龙岗龙园大观。


02

江岭竹元片区城市更新单元意愿公示

江岭竹元片区城市更新单元位于马峦街道江岭社区,比亚迪路与江岭路交汇处西南侧,拟拆除范围用地面积约20.29万㎡



申报主体为深圳市坪山竹元股份合作公司


根据,项目合作方为深圳市奥宸时代置业有限公司,该公司为深圳市鼎曦投资发展有限公司的关联公司。


深圳市鼎曦投资发展有限公司脱胎于资深地产企业,是整合优势资源而设立的全新企业投资平台,专注于深圳市区域内的房地产开发与经营。公司拥有多年的房地产开发经验,在全国各地有着众多成功开发的房地产项目,目前项目公司深圳市鼎曦房地产开发有限公司和深圳市奥宸时代置业有限公司分别作为开发主体,承担着罗湖区江西经贸小区城市更新项目和坪山区竹元城市更新项目的开发任务。


03

三洋湖片区城市更新单元(计划调整公告)


三洋湖片区城市更新单元项目位于坪山区坪山街道,东临城市主干道龙坪大道,南临龙背旧村,西临城市次干道三洋湖路、北临坪山河。




三洋湖片区城市更新单元含坪山区坪山街道三洋湖工业区和坪山区坪山街道三洋湖旧村两个城市更新单元,其中三洋湖工业区城市更新单元已列入《2019年深圳市坪山区城市更新单元计划第五批计划》,三洋湖旧村城市更新单元规划于2010年已批,申报主体均为深圳市坪山江岭香江股份合作公司。


计划调整后,该更新单元拟拆除范围用地面积134700㎡,拟更新方向为居住、商业等功能,拆除重建用地范围内应落实不少于40991㎡的城市基础设施、公共服务设施用地,拟贡献率不少于30.4%





三洋湖片区城市更新单元专规已于2020年10月27日进行公示,更新单元用地面积142640.2㎡,拆除范围用地面积134670.8㎡,开发建设用地面积73964.9㎡,规划容积477155㎡,规划容积率6.5



其中住宅342395㎡(含保障性住房50550㎡),商业、办公及旅馆业建筑114800㎡(含商业文化设施不低于4690㎡,社区菜市场1000㎡),公共配套设施(含地下)19960㎡(含9班幼儿园3200㎡、独立占地面积2700㎡,12班幼儿园4100㎡、独立占地面积3600㎡,社区管理用房300㎡,社区警务室100㎡,社区服务中心400㎡,社区党群服务中心1700㎡,文化活动室1950㎡,社区健康服务中心1100㎡,社区老年人日间照料中心750㎡,社区级公共配套用房2300㎡(含文化活动室1300㎡),公交首末站3000㎡,公共充电站700㎡,邮政所150㎡,通信汇聚机房150㎡,公共厕所60㎡,另配建社区体育活动场地2处共占地4000㎡,物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。



根据三洋湖工业区项目意愿公示的股东会决议,该项目由深圳市泰源投资有限公司进行开发,该公司股东为深圳市东关城市更新有限公司。


东关集团成立于1995年,经过二十余年的发展,成为以房地产开发与城市更新为主力、同时集合置业投资于一体的专业房地产集团。聚焦深圳、汕尾两地房地产开发市场,已开发项目建筑面积超100万㎡。东关集团在深圳区域曾开发过多个楼盘,旗下城市更新项目包括东关科创大厦(梅林项目)、江边片区城市更新项目、沙井岗厦片区城市更新项目、三洋湖旧村城市更新项目、三洋湖工业区城市更新项目、坪山江岭广场项目(暂定)。




图片来源:东关集团官网


04

新南小学片区城市更新单元实施主体公示


龙岗区平湖街道新南小学片区城市更新单元规划项目被列入《2016年深圳市城市更新单元规划第五批计划》



项目位于平湖街道,东临新屋街,西临天河路,南临平湖大街,北临隔圳西路。





更新单元用地面积74316.9㎡,拆除用地面积68498.8㎡,开发建设用地面积37591.3㎡。本次实施主体确认范围用地面积68481.47㎡,其中,一期拆除范围用地面积57120.57㎡,二期拆除范围面积11360.9㎡



更新单元规划容积为266860㎡,规划容积率7.1,其中住宅192140㎡(含保障性住房21280㎡),商业、办公及旅馆业建筑63170㎡,公共配套设施(含地下)11550㎡。




实施主体为深圳市合正新南投资有限公司。查询工商信息显示,该公司由深圳市建信投资发展有限公司持股10%,深圳市合正管理投资有限公司持股90%。


合正集团2004年涉足旧城改造项目的开发运作,至今已成功改造开发合正星园、合正锦湖逸园、合正汇一城、合正荣悦、合正观澜汇、合正丹郡等多个大型城市更新项目,累计完成城市更新逾百万平米,此外,集团在龙华、宝安、龙岗、盐田、大鹏等区域储备了大量城市更新项目。


05

彩悦地块土地整备利益统筹留用地(指标)合作开发项目合作方征集公告

深圳市龙华区民治街道彩悦地块土地整备利益统筹项目留用地(指标)合作开发项目拟合作开发的地块性质为土地整备利益统筹项目的留用土地(指标),系为配合政府完成民治粮食公司土地整备项目土地收储工作,积极协助政府落实片区法定图则规划的路网结构,完成民德路的拓展工作,打通深新路、深远北路,并落实红线外他人物业约19128.04㎡永久性建筑物进行补偿并拆除,政府需对深圳市民治樟坑股份合作公司(以下简称“股份合作公司”)名下的未完善征转地手续的集体用地约29011.43㎡进行土地整备利益统筹。


土地整备利益统筹项目名称为深圳市龙华区民治街道樟坑社区土地整备利益统筹项目(以下简称“统筹项目”),现已列入《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》,统筹项目范围内永久性建筑面积约为23468.01㎡(其中地上物业19161.44㎡,地下室4306.57㎡),全部为他人所有,无集体物业。根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(深规土规〔2018〕6号)规定,政府应向股份合作公司返还留用地(指标 )约为10495.89㎡,留用地(指标)具体返还面积以政府批复为准。


项目位置

统筹项目位于深圳市龙华区民治街道樟坑社区,由彩悦地块和民德路地块两块用地组成,其中,彩悦地块位于留仙大道以北、民塘路以东、梅龙大道以西,用地面积10,953.34㎡;民德路地块位于民德路以北、梅龙大道以东,用地面积18,058.09㎡(含约599㎡的早期外卖地)。


项目现状

鉴于统筹项目目前尚处于实施方案编制阶段,留用地(指标)尚未取得政府相关部门出具的批复文件,留用地(指标)规划功能及容积率最终以政府审批为准。根据股份合作公司提供的交易申报材料,其拟定留用地(指标)面积约10495.89㎡,拟定容积率9.27,拟定留用地建筑规模为97296.9㎡,拟定规划功能为商业用地(上述面积、规划功能与政府批复不一致的,最终以政府批准的面积及用途为准)。


本次交易范围为股份合作公司拥有的留用地(指标)面积约10495.89㎡


特别说明:为了避免该交易项目在开发过程中出现纠纷,竞标申请人在申请参加该项目的竞标时,应对统筹项目返还的留用地(指标)尚未正式获批、留用地(指标)面积、留用地位置及规划尚未确定等情况及相关政策有充分认识,并按照市、区土地整备利益统筹程序自行负责该交易项目的申报及后续的相关手续以及统筹项目范围内相关权利主体的拆赔事宜,自行判断该交易项目后续实施的可行性。项目成交后,若因前述留用地(指标)无法获批等原因、用地手续办理及统筹项目范围内其他权利主体拆赔问题导致项目成本增加、推进受阻、暂停或取消等问题,风险概由合作方自行承担,股份合作公司及交易实施机构不承担任何责任。


股份合作公司在2016年8月22日就统筹项目范围内约12000㎡土地与第三方单位签订了《留仙大道北侧项目合作开发协议》,该协议约定股份合作公司与该第三单位就该约12000㎡土地进行城市更新合作开发。现因政策等原因导致上述拟合作的用地无法按协议约定开发建设。如本次交易确定了新的合作方,新的合作方应在本次交易完成后30个工作日内协助股份合作公司解除上述合作开发协议,并承担解除协议可能产生的额外费用以及相关经济风险、法律风险。竞标申请人如欲了解上述合作开发协议相关情况,可到股份合作公司详细咨询,否则项目成交后不得以不知情为由推托相关责任或风险。


竞标申请人应符合以下所有资格条件:

(1)在深圳市范围内注册成立;

(2)在工商注册登记的经营范围内需含有房地产经营类项目;

(3)净资产规模不低于人民币1亿元,且资产负债率不高于现行同行业平均水平;

(4)竞标申请人近三年内(自  2018  年 1 月  29 日起算;成立时间不足三年的,可从成立之日起算)无行贿犯罪记录;

(5)本次报名接受母子公司(限直接持股≥51%)以资信授权方式申请(竞标申请人及资信授权方数量均仅限于1家),不接受联合体申请。


06

国际低碳城坪西片区土地整备利益统筹首期06-09、11-15号共9块留用地合作开发项目招商公告


国际低碳城坪西片区土地整备利益统筹首期06-09、11-15号共9块留用地合作开发项目位于深圳市龙岗区坪地街道坪西社区。


2018年7月16日招商方与深圳市龙岗区土地整备中心、深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局、深圳市龙岗区坪地街道办事处签订《深圳市龙岗区国际低碳城坪西片区土地整备利益统筹首期实施方案框架协议》。


项目首期留给招商方的土地规模29.89万㎡共十五个地块,留用地块编号为01~15。其中01、03、04、05地块用于建设集体安置厂房,安置在原国际低碳城项目中已拆除招商方及分公司的集体物业;02地块由招商方在后续开发;10地块覆盖非农建设用地指标,已出让;06、07、08、09、11、12、13、14、15地块是本次招商合作开发地块。留用土地选址分布于两类土地,分别是原农村集体掌握的土地和集体外其他主体(企业、个人)掌握的土地,面积分别为18.38万㎡和11.51万㎡。


第一阶段办理移交入库用地总面积为73.08万㎡。完成第一阶段土地移交入库工作后,土地管理部门向招商方办理01、02、03、04、05、11地块留用地出让手续。


第二阶段办理移交入库用地总面积为32.37万㎡。完成第二阶段土地移交入库工作后,土地管理部门向招商方办理 06、07、08、09、12、13、14、15地块留用地出让手续。


项目首期留用土地规划建筑总规模控制在121.83万㎡,其中工业用地建筑面积控制在52.86万㎡,居(商)住用地建筑面积控制在68.97万㎡(含留用土地上的公共配套设施)。


招商方拟公开选取留用土地06、07、08、09、11、12、13、14、15地块合作开发的合作方,其中通过本次合作开发解决集体厂房安置用地(01、03、04、05)上集体厂房的建设资金来源以及解决15万㎡住宅安置房。


3、利益统筹首期项目:

利益统筹首期实施范围涵盖土地共计105.45万㎡,其中原农村集体掌握的空地和集体厂房用地,占地面积约83.75万㎡;集体外其他主体(企业、个人)掌握的私人厂房,占地面积约21.7万㎡。


集体外其他主体(企业、个人)掌握的私人厂房未完成签约部分(约11.11万㎡),由深圳市龙岗区坪地街道办事处按货币征收的方式达成补偿协议并完成土地入库后,再行出让。


3.1用地面积与建筑情况:



3.2建筑签约情况(数据来源于《深圳市龙岗区国际低碳城坪西片区土地整备利益统筹首期实施方案框架协议》):


3.3留用地规划指标:



4、土地整备资金及搬迁补偿工作安排:

4.1土地整备资金及集体内搬迁成本承担

利益统筹项目首期土地整备利益统筹范围中,原农村集体掌握空地和集体厂房用地面积约83.75公顷,政府给付的土地整备资金为 903578993.43元,扣减坪地街道办征收补偿所产生的历史费用以及支付集体厂房过渡临时安置补助费,上述土地整备资金结余为0元。


原农村集体土地上涉及37051.36㎡土地(地上有部分临时建筑、构筑附属物等附着物)的清租补偿、位于深圳市坪西股份合作公司果园约6600㎡厂房及新屋场约9575㎡(坪西学校)房屋的清租补偿(涉及对承租人、实际使用人等第三人的清租补偿,果园约6600㎡厂房及新屋场约9575㎡房屋的安置在集体安置厂房中解决)、约1200㎡幼儿园拆迁补偿以及岭背约9000㎡私人商业物业拆迁补偿等搬迁成本,原农村集体土地上的搬迁成本计入合作方成本,作为合作方投资由合作方承担。


(备注:上述原农村集体土地上需搬迁的情况与《深圳市龙岗区国际低碳城坪西片区土地整备利益统筹首期实施方案框架协议》不一致的,以本公告规定及现状情况的为准)


4.2集体外私人厂房搬迁成本承担

集体外其他主体(企业、个人)掌握的私人厂房未完成签约部分(约11.11万㎡),由深圳市龙岗区坪地街道办事处按房屋征收标准按货币方式进行补偿。


除深圳市龙岗区坪地街道办事处按上述标准承担的费用外,本项目存在额外的搬迁费用。


集体外产生额外的搬迁费用由合作方先行承担,再按合作开发分成比例由招商方和合作方共同承担集体外产生上述额外的搬迁费用。招商方需承担的搬迁费用后续在招商方应得的物业价值中进行抵扣。经测算,集体外产生的搬迁费用为:合作方与招商方需按合作利益分成比例共同承担6500㎡的私宅回迁安置和500000000元货币成本。


根据《龙岗区坪地街道坪西片区“国际低碳城”土地整备利益统筹项目首期实施涉及深圳市坪西股份合作公司所拥有的06-09、11-15号共9块留用土地在土地整备利益统筹设定条件下的经济可行性研究分析报告》,合作方与招商方合作利益分配比例为54.25%:45.75%。因此,招商方应承担的集体外搬迁成本为住宅2974㎡和货币228,750,000元(货币228750000元按照住宅单价36000元/㎡可换算为6354㎡住宅)。综上,招商方需承担集体外的搬迁成本合计为住宅9328㎡。除此之外,招商方不承担其他搬迁成本,也无需投入其他货币资金。


(备注:超出上述测算的部分,由合作方自行承担;对于严重背离市场行情的,合作方和招商方共同向街道办申请,按《深圳市龙岗区国际低碳城坪西片区土地整备利益统筹首期实施方案框架协议》约定进行解决,招商方分成比例不降低。如果集体外其他主体(企业、个人)掌握的私人厂房额外的搬迁成本低于上述测算的,按合作分成比例各自承担,据实结算)


4.3搬迁补偿工作进度安排

合作方应协助招商方于2021年12月31日前完成首期土地整备利益统筹范围内第一阶段用地总面积为73.08万㎡土地的移交入库工作,办理01、02、03、04、05、11地块留用土地出让手续。


合作方应协助招商方于2023年12月31日前完成首期土地整备利益统筹范围第二阶段用地总面积为32.37万㎡土地的移交入库工作,办理 06、07、08、09、12、13、14、15 号地块留用土地出让手续。


本项目招商方留用地面积和规划指标

本项目涉及招商方留用地面积192500㎡,共分为06-09、11-15号共9个地块,拟改造方向为普通工业用地、新型产业用地、二类居住用地+商业用地、二类居住用地。本项目规划可建设用地面积约192500㎡,项目平均容积率为4.2,计容积率建筑面积805000㎡。其中:住宅464580㎡,住宅底商41296㎡,集中商业85000㎡,办公21624㎡,研发用房40000㎡,厂房86000㎡,宿舍36000㎡,配套底商14400㎡,公共配套建筑面积16100㎡;不计容建筑面积(地下室340000㎡),最终以相关部门批复为准。


本项目的意向合作方是深圳华侨城低碳城城市发展有限公司。华侨城集团公司是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业,公司成立于1985年,经过30年的建设与发展,目前集团总资产超过3199亿元,年销售收入近800亿元。作为大型国有中央企业,华侨城开发了一系列产品,产品业态覆盖文化主题景区、连锁文化主题公园、旅游度假区、旅游综合体、当代艺术馆群、公众开放空间、创意文化园、儿童职业体验园、星级酒店、经济型连锁酒店、高尚住宅社区等。现华侨城集团已在全国多个城市投资建设多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区,形成全国发展的战略布局。


07

深圳市民治沙元埔股份合作公司留用土地指标合作开发公开招商项目成交结果公示


深圳市民治沙元埔股份合作公司委托深圳联合产权交易所对深圳市民治沙元埔股份合作公司留用土地指标合作开发公开招商项目进行公开招商,该项目于2021年1月8日通过竞争性谈判确定备选合作方并书面告知项目方,项目方组织召开股东大会确定合作方,现将结果公示如下:



根据《深圳市龙华区土地整备工作领导小组会议纪要》(深龙华土整纪〔2020〕1号)、《民治地块土地整备利益统筹项目实施方案》,项目形成的指标共计14584.02㎡,按照《深圳市土地整备利益统筹管理办法》(深规土〔2018〕6号)文件,利益共享用地形成的留用土地指标调入城市更新项目可上浮50%计算,深圳市民治沙元埔股份合作公司拥有的留用土地指标为1855.786㎡,调入民治街道城市更新项目中计算面积为2783.679㎡(上浮50%)。


合作方为深圳市海岸民治投资有限公司。查询工商信息显示,该公司的实际控制人为海岸集团。


海岸集团成立于1993年,原先是国有企业,不过在1999年经过改制成为股份制的民营企业,主要运营的是高端写字楼、商业广场、高端住宅和综合体的开发和物业管理与服务。在深圳的项目有南山海岸城、向南·西海花园、海岸中心等。


08

龙华民治挂牌1宗商住地

1月28日,龙华民治挂牌1宗商业用地+二类居住用地,将于2月26日15:00出让,挂牌起始价22.32亿



其中住宅用地部分,用于建设出售型人才住房,建成后销售均价不得高于4.49万/㎡,最高销售单价不得高于4.71万/㎡(不含室内装修)。


本次出让宗地位于龙华民治街道,土地面积43928.35㎡,建筑面积200330㎡,本次出让宗地项目建成后,办公35000㎡、仓储式商业21000㎡不得转让,酒店45000㎡限整体转让,商业5000㎡可分割销售。出售型人才住房92000㎡可分割销售,具体接收、运营和管理以住建部门意见为准。


值得一提的是,本次出让宗地允许联合竞买,有效竞买人有且仅有一家的,按出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人;有效竞买人为两家或两家以上的,采用“双限双竞”的方式确定竞买人。


本次出让宗地中出售型人才住房及其配套须自签订《出让合同》之日起1年内开工,4年内竣工,其余用途1年内开工,5年内竣工。



A817-0613宗地区位图。


从市规划和自然资源局龙华管理局了解到,为更好发挥中国特色社会主义先行示范区和粤港澳大湾区核心引擎功能,全面建设数字龙华,加速建成中轴新城,高标准打造深圳都市核心区,未来将在A817-0613宗地推出龙华超级商业中心总部项目。项目建成后将打造集国际酒店、精品餐饮、国际品质生活与服务配套于一体的国际生活休闲商业区,并引入世界500强前列的特大型国际跨国公司,利用大型国际跨国公司经营管理、投资管理、国际贸易、供应链管理等相关环节的驻扎,带动约千家上下游国际优质企业落户深圳,形成深圳新的国际消费中心。同时,该宗地还配置了92000㎡的公共住房,持续加大龙华区人才住房供应力度。


另根据龙华区政府在线发布的《关于龙华超级商业中心总部项目遴选方案及产业发展监管协议的公示》,地块意向用地单位为开市客(深圳)贸易有限公司(Costco)与一家具备联合申请总部用地资格条件的深圳市总部企业。



据报道,星河集团已与开市客正式签署《合作开发深圳龙华项目合作框架协议》,共同建设“龙华Costco星河项目”,预计总投资约90亿元(含2亿美元外资),引入美国Costco华南区域总部、星河实业总部、星河商置总部等3家国际总部企业,开设Costco华南首家旗舰卖场,并配套高端零售、办公楼宇、高级酒店等。


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