深圳回迁房风险揭秘-回迁房内幕,深圳拆迁旧改回迁房知识大全解读!

2021-02-24      来源:回迁房     咨询热线:400-151-7897

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  拆迁,是深圳独有的机会,其它任何地方都有这种机会!因为如果能合规、安全入货旧改拆迁资源,意味着无所谓户籍国籍、无所谓所有限制,在几年后获得商品住宅的红本了。

请注意,是无所谓户籍国籍、无所谓所有限制!而且入手拆迁资源,操作得好的话,往往等同于支付首付后,无须每月还款、还能每月收取拆迁安置费,在几年之后就获得了完整产权、且可立即卖出,因为回迁房不受限售影响。

在如今商品房限售3年、买入新房后等待交房往往也都接近4~5年了,这给旧改拆迁资源提供了侧面保护,具有很强的吸引力。


但拆迁资源的交易过程,尤其需格外注意,同时坑多骗子多,有的可能前一个环节没问题,但后面的确权环节出问题。

拆迁资源的买卖,涉及的原居民、测绘、房企签约、后续确权等的问题较多,远比购买新房复杂、不透明,因此机会大、风险也大!

也是很多人跃跃欲试、但又总是下不了手的原因。


6点内容,是我们关注深圳拆迁房必须注意到的,涉及时间判断、确权、风险控制、项目选择、买价把握等。


旧改回迁房基础学习

1什么是旧改回迁房?

答:开发商旧改过程中,征收土地时,赔给回迁户的房子。


2回迁是不是红本商品房,产权多少年?

答:回迁的是红本商品房,在开发商拆迁赔偿合同条款里有体现。产权和普通商品房一样为70年,拥有学位,可以抵押贷款。


3:回迁房有什么保障,安全性高不高?

答:回迁房在深圳是非常成熟的市场,内部有成熟、确定性的运作方式,是开发商加速拆迁的润滑剂,是公开的市场行为。

第一要和村民签合同,第二要和村委签合同,第三要和开发商签合同,第四要在拆迁办备案,第五在国土资源局备案。

合理合法合规,受到国家层面的保护,安全性高,国家信用背书。


4:确定能过户到我的名下吗?

答:可过户到买家的名下,不占名额。

具体过户的流程是:村委向开发商报备,开发商与散户买家签署回迁房补偿协议后,将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后,房管局会根据开发商提供的资料制作房产证,确定是红本住宅商品房。


5:为什么有人出售?

答:Z府主导城市更新,开发商需配合村民拆迁。回迁房是少量的,并非像新房一样批量出售。只是部分村民手上有大量的拥有权、又急需用钱时,会拿出小部分变现。其次还有些投资客早期收购的农民房,等启动签约时售出。


6:为什么有些项目买不到?

答:有人卖才能买到,有买卖才有市场。有些项目房源很少,属稀缺资源。没人卖或价格太高,也是有价无市。


7:村民为什么不卖给开发商?

答:开发商资金成本高,货币补偿较低!


8:开发商为什么会配合?

答:因为要卖指标的村民基本是还没签约的,卖出去的指标新买家一般会立刻跟开发商签约。


9:旧改回迁房的优势及购房条件?

答:交易风险小,直接跟开发商确权和签补偿协议,把风险控制到零。回报高,价格是项目在售价格和周边商品房价格的6-8折,一般年化20%收益率的可见差额利润,是稳定增值的固定资产投资项目。

另,不受深圳限购政策影响,不用购房名额、不用社保、无需深户,可买多套。是没房票一族的投资方向之一。


10:旧改回迁房有何劣势及风险?

答:需有一定的资金能力,需一次性付款,不能立即再变现,购买后暂无法在公开市场买卖,需等交房后办房产证下来方可交易。

部分项目回迁存在周期较长的风险。


11:怎么购买,整个流程下来是怎样的?

A:确定购买的项目及面积。

B:约业主签房屋转让协议。

C:约定时间和开发商签约拆迁补偿协议合同。

D:村委 — 街道办 —开发商住建部国土局等存档备案。

E:领取开发商拆迁补偿合同。

F:每月领取开发商过渡费(季度)每月。

G:等待选房交房。

H:办理红本不动产权证(可马上交易,抵押贷款,无需等待)请看政策。

注:部分项目流程有所不同,一般要求支付定金锁定房源,与开发商签约时支付全款。


12:投资成本大概有多少?

答:看位置、项目、面积,一般110万起,区域不同价格也不同。


13:开发商有哪些补偿给回迁户?

答:与开发商签约并收楼后,开发商会支付拆迁安置费(过渡期租金)1570元每平每月,按季度打款,直至交楼为止,另外大部分项目还有搬家费、装修补偿等。


14:回迁房户型怎么选?

答:户型根据自己需要的面积匹配,想买大三房选100平左右,届时等户型公开后再来挑选,如没100平的可选,就选择近100平左右的,如10595平米。根据合同的规定,实行多退少补原则。


15:一般多久能分房交房?

答:拆迁补偿协议一般约定具备开工条件起3年内交楼,一般开盘前分房。项目签约率达到80%以上,才容易判断开工时间交楼时间,一般3-7年。有些项目1-2年可交房。


16;有钉子户怎么办?

答:不需全体业主签完才动工,项目可以分期建设。村委街道办等部门会协调,推动进展,对于钉子户不合理要求,政府相关文件有具体措施,可以通过政府裁决强制征收,或由法院判决并强制执行。


17:如烂尾怎么办?

答:城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。因此回迁房尽量选择一是品牌大开发商,二是村委共同协助拆迁的。另,旧改回迁房开发商在对旧改房拆迁前,需向当地政府打10%以上的保证金。

实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下,开发商的旧改回迁房的烂尾概率小。


18:深圳已经交房的回迁房项目有哪些?

答:深圳华润城、万科星城、锦绣御园、佳兆业城市广场等等;未来深圳土地基本由旧改供给,后续开盘的项目大多配有回迁房。


19:如何选房,回迁房品质是否差些?

答:回迁户一般在开盘前进行选房,一般摇号抽签选房,有些项目按签订拆迁补偿协议的顺序选房,具体选房流程参考拆迁补偿协议。部分项目由回迁户优先选完房之后,剩余的房源开盘销售,回迁房和普通商品房完全混在一起。

现在的回迁房要求和开盘的商品房一样的品质,拆赔合同有约定,不用担心房子质量问题。


20:回迁房办理房产证应交哪些费用?

答:参考拆迁补偿协议相关约定,由开发商负责含契税等所有税费,买方只需配合提供资料即可。深圳2009年城市更新法已有规定。


21:回迁房红本和商品房的红本有什么区别?

答:回迁房的房产证上备注写的是拆迁赔偿所得。商品房是购买所得,法律效益跟其他商品房一样,可抵押贷款、有学位,可交易。



如果你要投资深圳回迁房,就必须了解以上城市更新的主要流程。

有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。


所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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