京基旧改回迁房~福田上梅林祠堂村旧改-拆除中，三年交楼，
指标信息:
项目名称：上梅林祠堂村片区城市更新项目
开 发 商：京基地产
目前进度：收楼，拆除中
交房日期：取得施工许可证4年内交房
申报主体: 深圳市上梅林实业股份有限公司
项目位置：深圳市福田中心区北环大道北侧，梅林路南侧
过渡期金：75/平
1、项目基本情况：位置：本项目位于深圳市福田中心区北环大道北侧，梅林路南侧、梅华路北侧、东临中康路、西临梅村路区域。
面积：本项目城市更新单元范围用地面积约31,833.80平方米，本次拆除用地范围土地面积约31,833.80平方米，拆除用地范围总建筑面积约109,459.53 平方米（所属深圳市上梅林实业股份有限公司集体资产现有各类建筑物合计面积为27006.6平方米），更新范围内地上建筑物现状为村民私宅、村委自建用房、菜市场、厂房及配套设施等。项目整体现状容积率约为3.44。
2、项目开发预算与预期收益：根据《深圳市上梅林实业股份有限公司（祠堂村）城市更新改造项目可行性研究报告》（可研报告编号：深东昊【2018】第K06002号）:项目投资与收益预测：对各成本项目进行分别测算与综合分析的基础上，估算项目总投资约为394,409.01万元；根据目前房地产市场行情预测，估算销售收入约为836,551.85万元，净利润约为58,465.18万元，税后成本净利润率约为14.82%。
3、集体资产评估结果：根据《深圳市上梅林实业股份有限公司所属房地产、地上构筑物（集体物业，建筑面积27,006.06平方米）及汽车进出道闸系统设备等项资产价值估价报告》（估价报告编号：深东昊(估)字（2018）第05011号）：确定估价对象深圳市上梅林实业股份有限公司所属位于深圳市福田区上梅林祠堂村房地产、地上构筑物(集体物业，建筑面积27006.06平方米)及汽车进出道闸系统设备等项资产在价值时点2018年05月18日的房地产公开市场价值为人民币伍亿叁仟玖佰柒拾伍万捌仟捌佰捌拾玖元整（小写￥539,758,889.00）。
4、合作开发期限和配套设施建设：根据深圳市城市更新项目同类别开发规模测算，预测本项目自取到施工许可证之日至回迁入伙的建设周期约为4年左右。更新项目的各项配套设施严格按照政府规划的要求进行建设。
7月8日，深圳市上梅林实业股份有限公司发布启动签约的通知，显示目前原村民私宅已经完成现状测绘、确权共识并有序展开确认面积及构筑物数量工作。深圳市上梅林实业股份有限公司计划于7月15日正式启动签约工作
2019年1月30日，据深圳联合产权交易所公示显示，经深圳市上梅林实业股份有限公司关于深圳市上梅林实业股份有限公司（祠堂村片区）城市更新改造项目的股东代表大会决议、股东大会决议，选择深圳市京基房地产股份有限公司为本次深圳市上梅林实业股份有限公司（祠堂村片区）城市更新改造项目的最终合作方。
2019年4月23日下午14:00，京基地产与深圳上梅林股份有限公司举行上梅林祠堂村片区城市更新项目合作开发协议签约仪式。京基集团董事长陈华、京基地产公司总裁杨玉雄及上梅林股份公司董事长黄宝明、总经理黄欢全等出席
祠堂村片区更新项目位于深圳市福田中心区北环大道北侧，梅林路南侧、梅华路北侧、东临中康路、西临梅村路区域。项目更新范围用地面积约为3.18万㎡，拆除用地范围土地面积约为3.18万㎡。
其中，拆除用地范围现状总建筑面积约为10.9万㎡，主要以村民私宅、村委自建用房、菜市场、厂房及配套设施为主，部分面积归属上梅林实业股份公司集体资产各类建筑面积约为2.7万㎡。项目整体现状容积率约为4.54。
7月8日，深圳市上梅林实业股份有限公司发布启动签约的通知，显示目前原村民私宅已经完成现状测绘、确权共识并有序展开确认面积及构筑物数量工作。
深圳市上梅林实业股份有限公司计划于7月15日正式启动签约工作，各业主可前往祠堂村80号京基地产城市更新新办公室进行签约工作。
（周边规划↓）
（项目图片↓）
梅林作为“福田CBD的后花园”也经历一段短暂的辉煌，但由于整个片区规划跟不上城市发展，也逐渐落寞了。
从政府公开的规划文件我们可以了解到，落寞的梅林将迎来新一轮发展。从区位上看，梅林位于福田区北部，紧邻福田中心区，同时位于深圳城市发展中轴线，天然的区位优势为其未来的规划与发展都奠定了良好的基础。
早在2016年，梅林-彩田片区就已纳入全市重点开发建设区域。加上最近在福田区规划的“一核三带一轴”总体发展布局中，梅林-彩田片区是北部“智能科技产业带”中的一环，具有推动形成深圳中轴线的作用。
除此之外，梅彩片区作为近期的城市更新统筹片区，定位也是高档次的深圳智谷。锋哥认为，多项政策加身的梅林已然搭上了发展的快车。值得关注的是，梅林本身存在着大量的城市更新项目，比如：新落成的卓越城和辉煌时代大厦、中康生活区、中粮金帝食品厂区、满京华康美地块、大康梅林旧改等项目。如此之多的城市更新项目必然让梅林焕发一新，房价自然有上涨的动力
有规划和没规划是两个价，已立项和没立项是两个价，已拆平和没拆是两个价，可以签约和不能签约是两个价，您的投资成本和旧改进度紧密相关。
所以选择何时入场，何时离场，还是要根据自己的资金实力仔细考量，有需要时，不妨咨询一下真正的专业人士。
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