福永旧改和沙井旧改项目表-福永回迁房与沙井回迁房列表!

2021-04-02      来源:福永沙井回迁房     咨询热线:400-151-7897

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2013年12月,市委五届十八次全会上,深圳明确提出发展“湾区经济”,打造高质量的滨海产业集群,增强海港、空港辐射能力。大空港地区被深圳市委市政府定位为:国际一流空港都市区,粤港澳大湾区新城。

2015年9月,宝安区成立正处级单位--深圳市宝安区大空港新城规划建设管理办公室(简称“空港办”),高标准规划、建设大空港新城。

你知道吗?大空港片区已经被列为“深圳市十七大重点开发片区”之首。大空港片区处在粤港澳大湾区核心位置,其面积相当于6个前海,距南沙、前海自贸区直线距离仅约20公里。片区所处的“珠江口环形经济圈”, 将形成最具活力都市圈。

而福永沙井两个片区的位置几乎占据了大空港最主要面积,达近2/3之多。所以,提到大空港就不得不提到福永与沙井。

还有,沙井是华南最大的电子产业制造、交易,物流基地。沙井天虹营业额排名全深圳第三。20余家大中型开发商扎堆“圈地”,福永沙井几乎每个镇都有旧改在进行,旧改面积最高达200万方。

未来,大空港地区将成为深圳市“创新、创业”的经济新引擎,是粤港澳协同发展引领区、前海战略拓展区、国家未来产业创新集聚区。

15年前的后海,滩涂遍地,如今房价高不可攀;10年前的前海,荒地待兴,如今炙手可热。而处在大空港核心区域的福永沙井,尚还在快速发展期,你又是否看好他们的未来?


(资料来源:据乐居《买房大讲堂》Q房沙井片区董事王爱萍演讲内容)

1福永沙井占据大空港最主要面积

时常见诸报端的“大空港片区”并非空穴来风,作为深圳17大重点片区之首,首先其战略定位是前海功能拓展区(大空港地区总面积约95平方公里,相当于6个前海的面积)、海上丝绸之路互联互通枢纽区、大湾区经济核心区、国际一流空港都市区。

大空港地区位置刚好处于广佛肇、深莞惠、珠中江三大城市圈交汇处,又处于广深港核心发展走廊、东西向发展走廊,扼守珠江江口东岸,地理位置十分优越。

众所周知,粤港澳大湾区是继纽约大湾区,旧金山大湾区,以及日本东京大湾区之后的世界第四大湾区,而大空港片区则刚好就是在粤港澳大湾区的一个核心位置,距南沙、前海自贸区直线距离均约20公里,可以说地理上非常占据优势了。同时,大空港还处在“珠江口环形经济圈”的核心位置,未来也是最繁华、最具活力的都市圈,用下面一张图来表示可能更为直观。

再来看看我们文中讨论的福永和沙井的地理位置。


福永位于深圳宝安区西南方,沙井则位于深圳宝安区西北方。福永总共13个社区,总面积为66.2平方公里,总人口91.5万。其中有30平方公里是在大空港范围内的,其中包含了机场的15.2公里。沙井面积为60平方公里,长住人口133万, 27个居民委员会。按照大空港目前的位置,福永占据18.32公里,沙井13.78公里,航城14.32公里,以及包括西乡1.83公里。不难从图上可以看出,福永沙井,占据了大空港片区最主要的面积


五维度交通,纵横珠三角


空港新城示意图


再来看看大空港的空间定位以及片区发展带的定位,大空港地区的空间结构定为“两核、两带、五区”, “两核”即“空港核心区、会展核心区”;“两带”是指“西部活力海岸带、综合功能发展带”;“五区”是指“机场片区、福永片区、新城核心区、半岛区、离岛区”等五大功能片区。如图所示为“空港新城”建成之后的效果图。


未来大空港片区将形成多条地铁线

地铁12号线路图

从交通图上可以看出,福永沙井所在的大空港目前的轨道交通是纵横交错,四通八达的。且属于五维度交通。


1、地铁:已经开通的地铁1号线和11号线(机场站,机场北,福永站,桥头站,塘尾站),让大空港与深圳各区紧紧相连。即将开通的20号线、12号线和“穗莞深城际快线”,使大空港与东莞、广州、中山等城市实现“一小时生活圈”。

2、空港:深圳机场为国家干线型枢纽机场。 

3、高铁:沿江高铁的广东段—深茂高铁将在机场设机场东站(国家级),成为深圳第六个高铁站。届时,高铁与机场人流在这里汇聚,将产生巨大的人流、物流和钱流。 

4、快线:沿江高速和广深高速,以及即将开通的外环高速,帮助大空港实现快速人流物流。马上改造的107国道,是深南大道的延伸,从大空港身旁穿越,进一步提升大空港的“档次”。最要的是深中通道的开建,打开了深圳通往珠江口西部的大门。

5、海港:即将开通的“机场直达中山”的海运客运航线,再次拉近深圳与珠江口西岸各城市的距离,为深中大桥开通打头阵。

可以说,在“大空港”加持之下,沙井和福永周边的交通发展将会在未来形成合力和密集人流,发展潜力巨大。


2福永沙井每个镇都有旧改在进行


旧改无疑是大家最为关注的部分,通过旧改来进行城市更新,使城市面貌焕然一新,为商品房腾出更多空间,加速配套完善,这在后期发展中至关重要。福永沙井存在较多农民房、小产权房、制造业工厂,但这两个片区的旧改也是关外最密集的。

据统计,福永目前有13个旧改项目,其中便有10个住宅项目,沙井则高达19个,住宅也有12个,这两个区域未来将贡献大量的商品房,以及商业办公配套。福永的旧改主要集中在福永街道、福永北区和福永南区。沙井大型旧改主要集中在马鞍山与后亭两大板块。来看两组福永和沙井的在建项目旧改表了解一下。

福永旧改项目表

沙井旧改项目表


从表格上可以看出,福永的几个大型旧改非常受人瞩目,约200万平米的怀德社区旧改独占鳌头,其次为中粮的66万平米的旧改项目,还有近18万平米的华强城旧改,建成后将成为大型商业综合体,进一步丰富福永的商业文化。


而据粗略统计,沙井则有123万平米的旧改项目, 大中型开发商更是扎堆该片区,已经进驻或完成的开发商和项目有:万科(万科翡丽郡,万科上星),富通(丽莎花都),华侨城(四海云庭),卓越(万科5期旁),中熙(香莎中央),星河荣御,博林君瑞,鸿荣园?禧园,海岸城(万丰村),华盛西荟城,东关投资(十月城),中粮(蚝四村同富裕工业区),佳兆业(黄埔)。


可以说,整个福永与沙井,几乎每一个镇都有十几个大小旧改项目在进行当中,相继配套或商业也会得到很大的改善,投资福永沙井未来还会有较大的余地。


3商品住宅值得关注的几个项目

目前来说,福永和沙井两片区的楼盘成交价格相对比较稳定,均价约为3.8-4.3万/平,几乎还不到南山区成交均价的二分之一

福永在2016年的交易价格是在3.6万/平,最高成交均价是4万/平,在2017年价格是3.8万/平,成交最高价为4.2万/平。与去年相比,今年的成交均价小幅上涨。


沙井在2016年的成交均价为4万/平,最高4.3万/平,2017年沙井的成交均价是4.2万/平,最高是4.3万/平。



整体来说,沙井的成交价格比福永的成交价格高1000-2000元/平的原因是,沙井商业相对比福永更便捷。


两区代表性楼盘


Q房网沙井片区董事王爱萍认为,福永有两个项目值得关注,一个是怀德公元,另外一个就是御景水岸,怀德公元值得投资的原因是,项目在107国道边上,占地面积3.1万平方米,1600户,一共是12栋带移动商业,楼下就是益田假日广场,无论是购物还是小孩上学,还是出行都是非常方便的,旁边就有汽车站,还有宝丽来五星级酒店,所以说怀德公元值得考虑投资。目前怀德所售户型为85—89平的三房, 100多平的双阳台的三房,还有128平的4房,所以说相比其他的盘来说,第一是比较新,第二,目前的价格还不是很高,4.2万~4.5万/平左右,一般刚需或者投资客也都能接受。


假如偏好安静的居住环境,也可以考虑另外一个盘,御景水岸,户型和怀德公元比较像,但是他的大户型比较少,大部分就是85到89平方,三房居多,主要的卖点就是环境好,因为环绕立新湖的,里面大部分是别墅,住宅只有500户,住家非常安静,但是旁边目前来说生活配套就没有那么完善,但是他现在已经正在旧改的项目就有五星级酒店,还有大型的商业综合体。


再来看看沙井。


沙井代表性楼盘,华盛西荟城,一直以来成为沙井成交担当。这个项目已开发四期,含双学区,且赠送面积也较大,65平方到150多平方各种选择都有,处在沃尔玛商圈,商业配套也还比较完善,1:2的停车位,停车位也相对充足。


“沙井还有一个项目可能就是在离大空港比较远,但是也是值得大家去投资的,是未来海岸城对面的一个物业,棕榈堡花园,其处在天虹老商圈内,虽然有十年楼龄,但赠送面积也非常多,南面为富通丽莎花都,东面为万科上星项目,西边就是海岸城,学区为宝安第二外国语实验学校,目前在售均价3.5万/平,可以说低于2017年沙井的成交均价4.2万/平。” 王爱萍提道。


就家长比较关注的学区方面,沙井原来的上流学校目前已经改成宝安第二外国语实验学校,此外,还有最出名的荣根小学以及万分小学等,荣根学校目前已建初中部,宝安第七中学正在建,以及沙井中学,除此之外,一些私立学校也相对不错,比如华一、育才等,福永目前的教育配套有全日制公办小学福永小学,福永中学,在宝安学区成绩较为靠前。这两区的教育未来正在大力建设,有待完善。



4商业呈现旺盛需求商铺投资回报率高

在福永和沙井片区,大型商综目前相对罗湖福田南山来说较少,但人口密度大,人流却相对较旺盛,据Q房网的数据统计,沙井“万科翡丽郡”的二手底商铺大概投资回报率在2%~3%,西荟城投资回报率可以到4%,又比如沙井老天虹,营业额位居深圳第三!可以说明沙井福永在大型商业综合体较为缺乏的情况下,对商业的需求却呈现非常旺盛的需求。


福永“怀德公元”楼下的益田假日广场,建面5.3万㎡,今年6月1日开业,目前已有100多家知名品牌店进驻,填补了福永大型商业综合体的空白,人流极旺。同时,斥资20亿,位于地铁11号线的福永站的“同泰时代中心”也于6月30日开业,落地成为福永第二大商业综合体。


而沙井的商业综合体相比福永来说更多,共有7个商业综合体,2个五星级酒店,沙井新天虹为沙井第二大商业综合体,弥补了老天虹在影视、娱乐以及餐饮上的不足。京基百纳是目前沙井目前最大的商业综合体,面积为18万平方米。 


如果有考虑住宅底商投资的看客,可以看下Q房网的一组数据分析,位于新沙路的万科翡丽郡一楼的商铺,铺位在250-400元/平不等,开盘价为8万/平,但如今二手均价已涨至11万/平,入驻商家超过80%。二楼商铺2014年开盘卖价是2~3万,租金是80~120元/平,现在卖价一平米4~5万,租金为120~150元/平,平均投资回报率约为4%。毗邻的华盛西荟城商铺开盘比较晚,最高露头铺是以14万/平成交,租金在450-500元/平之间,每年以8%的速度递增。


而提到福永的商业,就不得不说一下容纳了2万常住人口的领航城,领航城底商如今的租金在280-500元/平之间,大部分临街铺面的租金价格在400元/平以上,售价为11-17万/平。Q房探沙井片区董事王爱萍建议,投资二手住宅底商建议购买沙井万科和西荟城底商商铺,一手可以考虑福永的中粮凤凰荟底商。

假如你是商户的话可以买西荟城,西荟城是双学区,商户的话,完全可以上荣根小学。

有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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