深圳回迁房有学位吗?深圳回迁房旧改相关问题百问百答!

2021-04-02      来源:深圳回迁房     咨询热线:400-151-7897

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深圳旧改回迁房相关问题解答

1、什么是旧改回迁房

在城市更新过程中,开发商征收村民的房产后,协议承诺赔偿给村民的房子。

 

2、回迁后是不是红本商品房,产权多少年

回迁后开发商赔偿交付的是红本商品房,在开发商拆迁赔偿协议条款里有体现。产权和商品房一样为70年,拥有学位,可以抵押贷款。

 

3、买回迁房面积指标有什么保障,安全性高不高

买卖回迁房面积指标在深圳是一个成熟的市场,有非常成熟、确定的运作方式,是开发商加速拆迁的催化剂,是合理的市场行为。和村民签买卖合同,和开发商签拆赔协议书,在拆迁办备案,国土资源局备案。合理合规,安全性极高。

 

4、客人买后能过户到客人的名下吗

答:确定可以过户到买家的名下,不占名额。具体过户的流程是村委向开发商报备,开发商与客人买家签署拆迁补偿协议后,将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后,房管局会根据开发商提供的资料制作房产证,确定是红本住宅商品房。

 

5、为什么有人出售回迁面积

答:回迁面积是少量的,并非像新房一样批量出售,它只是部分村民将自己的回迁面积出售变现。①村民长期在香港,没有太多时间搭理深圳的物业;②村民拥有大量的回迁面积,拿出部分面积出售,提前实现财务自由;③村民因投资或其他原因需要大笔流动资金等等。

 

6、为什么有些项目买不到

有些项目出售回迁面积很少,属于稀缺资源。

 

7、村民为什么不卖给开发商呢

开发商货币补偿很低。同样的回迁面积,卖给客人的话会是开发商回收价的两倍甚至更高。

 

8、开发商为什么要配合

很多村民都是在未和开发商签拆赔协议书之前把回迁面积出售的,客人在买回迁面积后立刻去开发商签拆赔协议书,这样就提升开发商的签约率,提速拆迁进程,无形中减少很多钉子户的形成。不用耗费任何成本又提高了签约率,开发商何乐不为呢?


9、购买回迁面积指标的利

①交易零风险:直接跟开发商确权并签补偿协议,所有风险由开发商承担,把客人的风险控制为零;②高回报:回迁面积价格是当时周边商品房价格的5-6折,超高的可见差额利润,是一种稳定增值的固定资产投资项目。③不用购房名额:不受深圳限购政策影响,不用购房名额、不用社保、无需深户,可买多套。

 

10、购买回迁面积指标的弊和风险

①需要有一定的资金能力,要求一次性付款,不可贷款,不可分期;②部分项目的回迁面积指标不能立即再变现,购买后暂无法在公开市场买卖,需等交房后红本房产证下来方可交易。③城市更新旧改项目时间较长,需要考虑投资周期和利润比例。

 

11、客户购买回迁面积指标后直到办理红本,整个的流程

①客人确定购买的旧改项目及回迁面积指标;

②和业主签房屋转让协议,做律师见证;

③约定时间由业主陪同去和开发商签约拆迁补偿协议;

④(由开发商代理)村委、街道办 、开发商、住建部、国土局等存档备案;

⑤领取开发商拆迁补偿合同;

⑥开发商按时将过渡租金打到客人卡上(按季度或半年);

⑦开发商建好楼房后和村民一起摇号选房,开发商交楼,入伙;

⑧开发商统一办理红本不动产权证;

和业主的买卖流程具体到每个旧改项目不同,一般要求和业主签买卖合同时支付定金,客人和开发商签约时支付全部房款,时间周期控制在10~15天之内,具体时间由客户和业主确定好。

 

12、投资成本大概有多少

具体看旧改项目的面积指标单价和客户购买面积,项目不同价格不一。一般70平(二房面积)起。

 

13、开发商有哪些补偿给回迁户

和开发商签约并收楼后,开发商会支付过渡期租金20~70元/平/月,按季度打款,直至交楼为止,另外部分旧改回迁项目还有装修补偿等。

 

14、客人如何确定需要购买的回迁面积指标

答:客人可根据户型面积来选择自己需要购买的回迁面积指标。待选房时,开发商按开盘销售价多退少补。具体情况根据该项目的拆赔协议书的规定,部分项目有5个平方米的优惠。

 

15、一般多久能交房

拆迁补偿协议一般约定开发商获得施工许可证后36个月内交楼。项目签约率达到80%以上,才容易判断开工时间交楼时间,一般3-6年。


16、万一有钉子户怎么办

政府出具相关政策,降低签约率100%的要求。(签约率达95%、由政府采取个别征收等相关政策,促进城市更新旧改的进程)

村委街道办等部门会协调,推动进展,对于钉子户不合理要求,政府相关文件有具体措施,可以通过政府裁决强制征收,或由法院判决并强制执行。

 

17、如果烂尾怎么办

答:城市更新旧改项目在项目立项公示后,在政府报备,不存在烂尾。即使当初的开发商开展项目进行不下去,也会再找另外的开发商来接手。

首先、品牌保证,信心标志。你有听说过佳兆业、华润、万科等大品牌开发的房子存在过烂尾的现象吗?市场从来都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼,不曾看见一线大品牌的房子烂尾被人收购。

其次、城市更新旧改项目立项申报主体(开发商)在项目立项公示后需要向当地政府打10%以上的保证金。如果申报主体(开发商)中途出现了资金危机或其他问题,这时政府就会拿出早期被监管的保证金进行输血,确保回迁户的房子优先建好,顺利交楼。否则,回迁户村民一闹事,当官的日子就不好过了,维稳是一项政治任务。因此,在实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下,开发商的旧改回迁房根本不存在烂尾的可能性。

 

18、已经交房的回迁房项目有哪些?

大冲华润城、万科星城、锦绣御园、佳兆业城市广场等等;未来深圳土地资源紧缺的情况下,基本由旧改供给,后续开盘的项目大多配有回迁房。

 

19、如何选房,回迁房品质是否差些?

回迁户在开盘前进行选房,统一摇号抽签选房。部分项目由回迁户优先选完房之后,剩余的房源开盘销售,回迁房和普通商品房完全混在一起。房屋质量、房屋位置、小区配套等和商品房没有差别。

 

20、回迁房办理房产证应交哪些费用

参考拆迁补偿协议相关约定,由开发商负责含契税等所有税费,买方只需要配合提供资料即可,这个在深圳2009年城市更新法已经有规定。


21、回迁房红本和商品房的红本有什么区别

区别于回迁房的房产证上备注的是“拆迁赔偿所得”,而商品房是购买所得,法律效益并无不同,跟其他正常商品房都一样,可以抵押贷款,有学位,可以交易。

 

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有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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