酝酿10年，深圳龙华观澜黎光旧村改造项目有新进展，绿景地产成功竟得约4万㎡土地整备利益统筹留用地开发权。
近日，深圳市龙华区公共资源交易中心发布公告显示，位于龙华观澜的黎光土地开发项目的开发权花落绿景地产。该项目由绿景地产、金地大百汇、新天时代投资三家公司进行竞争性谈判，后经观澜黎光股份合作公司股东（代表）大会表决确认，绿景房地产开发有限公司在谈判中胜出。
根据公告，绿景本次竟得的项目土地涉及不同类型，由黎光村旧村改造项目所涉及的集体用地5105.16㎡、黎光土地整备利益统筹项目返还留用地42880.4㎡及股份合作公司所有的非农建设用地指标20293㎡三块组成。
这其中，黎光村土地整备统筹留用地，系政府“拓展空间保障发展十大专项行动”背景下对该村股份公司名下约26万㎡土地进行整备利益统筹后返还，约4万㎡，规划包含约1万㎡的普通工业用地以及约3万㎡的二类居住用地。
根据股份合作公司可持续发展原则，股份合作公司约定采用物业置换和货币补偿相结合的方式进行补偿。绿景需为之置换首层临街商业，厂房、以及部分住宅；此外，还有共计约1.8亿元的货币补偿。具体如下：
黎光旧村改造集体用地置换物业面积1000平方米，置换物业类型为首层临街商业。
留用地的补偿，以置换物业及货币补偿相结合的方式进行补偿，置换物业面积为28090平方米，置换物业类型为住宅和厂房，其中住宅面积为12090平方米，厂房面积为16000平方米；留用地货币补偿金额为人民币145,000,000元（大写：壹亿肆仟伍佰万整）。
非农建设工商用地指标的补偿，以置换物业及货币补偿相结合的方式进行补偿，置换物业面积为800平方米，置换物业类型为首层临街商业；非农建设工商用地指标货币补偿金额为人民币40,300,000元（大写：肆仟零叁拾万元整）。
据了解，去年11月，龙华区观澜黎光土地开发项目确定采用竞争性谈判方式对项目中涉及观澜黎光股份合作公司的集体资产进行招商，邀请“实力雄厚的开发企业”对资产合作开发，金地大百汇、绿景等三家递交了投标报名文件。
01“旧改之王”绿景酝酿黎光项目十余年
获取黎光村的土地整备统筹自留地项目，意味着绿景黎光旧改新进展。2017年，绿景在其年报中明确表示公司正在发展绿景黎光、绿景美景等项目，不过绿景美景项目旧改已完成并推货，案名美景广场。
根据《龙华区观澜街道黎光旧村改造专项规划修改》，黎光村项目位于观澜中心以北，西邻四黎路、东靠黎新路、南邻石园街，村落以老式砖墙瓦房建筑为主。项目拆除用地面积5.31万㎡，计容建面为15.8万㎡。规划指出，项目住宅建面达13.9万㎡，商业面积5700㎡，规划总户数1300户。同时，黎光村周边风景、视野优良，东面大片被规划为黎光生态公园，东北为观澜高尔夫会所。
在此之前，绿景酝酿该项目已近十余年，在2007年该项目被纳入深圳市旧村改造年度计划之时绿景已介入开发，2010年项目取得专项批复，2016年项目被划分范围认定公示。
有着“旧改之王”称号的绿景中国，深耕大湾区城市尤其是深圳，在深圳先后开发过绿景香颂、绿景虹湾、绿景山庄、蓝湾半岛等多个知名项目。
02旧改经验丰富但营收受单个项目影响大
目前，绿景并不急于扩张，大比例的依靠城市更新获取土储为其带来可观的利润率，2019年上半年，公司毛利率高达70%；不过，深圳城市更新的缓慢节奏也极其拉低其扩张速度，2002年起公司开始介入深圳城市更新，旧改足迹目前覆盖深圳各区，例如公司当前主推的红树湾一号项目，前身即为福田区沙嘴村旧改，但公司销售额近几年仍在30亿元左右徘徊。
而另外为市场所关注的是，由于公司体量较小，营收受单个项目销售影响极大。2019年上半年，绿景房地产实现销售收益约29.9亿元，同比2018年涨近9倍之多，其财务报告指出，变动主要为期内绿景红树湾一号项目的开售。在最近数年，公司受此特性牵连业绩起伏不定，2016-2018年，公司实现收入分别为45.90亿元、29.68亿元、45.16亿元，连年波动在1-2倍左右。
有规划和没规划是两个价，已立项和没立项是两个价，已拆平和没拆是两个价，可以签约和不能签约是两个价，您的投资成本和旧改进度紧密相关。
所以选择何时入场，何时离场，还是要根据自己的资金实力仔细考量，有需要时，不妨咨询一下真正的专业人士。
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