龙船塘城市更新项目总投资多少?龙船塘城市更新背景!

2021-04-19      来源:龙船塘城市更新     咨询热线:400-151-7897

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龙船塘城市更新背景

龙船塘地块位于深圳市南山区南山村,隶属南山街道。项目规模虽小,但区位条件优越,位于南山人文轴线及东滨路生活服务轴线的交汇处,拥有综合性优势条件——包括大南山景观资源、“春牛堂”历史文化资源、紧邻前海自贸区、规划轨道站点以及便捷的道路交通条件等。


更新单元范围内的区级文保单位“春牛堂”,建于明代,是南头地区春耕时节举行开耕春仪式的重要场所,也是深圳仅存的一座农耕文化史迹。同时,为配合前海轨道交通选线优化调整,保障轨道交通建设,地铁9号线延长线于单元内部穿过,地铁站紧邻项目东侧。因此、积极推动龙船塘地块的全面改造,有助于从根本上改变该节点地区的城市形象,并通过与周边更新项目联动整合,推动南山地区的功能与系统逐渐完善。


规划思路 

规划通过城市更新将“春牛堂”农耕文化的传承纳入其中,结合轨道交通建设,设置大型开放空间,对“春牛堂”进行保护与活化;结合地势高差,整合周边环境资源、梳理慢行系统;力求打造龙船塘更新发展为南山区主要人文轴线上的重要节点,形成具有传统文化与多元文化相融合的魅力商务区。


主要内容

规划遵循法定图则确定的文化遗产用地,对原有分散的公园绿地调整为围绕“春牛堂”进行集中式布局,以提高公园绿地的使用效率和生态规模效应;根据图则的土地相容性要求,结合片区更新单元统筹规划,将图则中的居住用地调整为商业用地;同时,综合考虑“春牛堂”文物保护紫线控制、地铁9号线线位必要退让等影响,围绕“春牛堂”核心形成大型开放空间,开发建设用地分东西两侧布局,保证了开放空间核心建设并利于形成大南山景观视廊。


更新单元用地面积21312.8平方米,除文化遗产用地保留外,实际拆除用地面积17375.4平方米。拆除用地范围内用地主要由商业用地、文化遗产用地和公园绿地组成。其中商业用地12320.7平方米;拆除后在原基础上增加文化遗产用地925.4平方米;公园绿地总面积4424.5平方米,主要位于春牛堂周边,作为公共开放空间,提升片区品质。


项目计容积率总建筑面积88000平方米,净容积率7.14。其中商业、办公及酒店合计61300平方米,商务公寓26250平方米,公共配套设施450平方米,地下商业建筑面积5000平方米。建筑限高120米。


建筑设计退线严格遵守“春牛堂”紫线规划要求,建设控制地带范围内严控建筑高度及建筑风貌,并保持大南山景观视线渗透。同时,建筑底层局部架空,保证春牛堂前广场通透性。


图1-地块划分与指标控制图

图2-上层次规划图

图3-总平面布局示意图

创新特色

(一通过城市更新实现历史文化保护、开放空间营造、轨道交通建设的协调统一

规划为支持地铁建设,造成单元范围内用地切割,但通过合理的规划布局并结合历史文化保护打造出南山区人文轴线上重要的空间节点。

规划方案对人流情况进行分析,于出入口设置绿地开放空间,保证人流集散;同时,打通更新单元与南侧南山党校、铭筑小区等慢行系统联系。

空间控制在满足地铁防护距离的同时,退让“春牛堂”紫线必要距离,保证规划建设与地铁建设的和谐统一,真正实现项目与城市共同发展的目标。


图4-慢行系统规划图


(二)梳理区域慢行系统,助力自然人文要素有机融合

规划在空间上注重对周边自然资源的梳理串联,以春牛堂为核心,打通地块南侧原本因地势高差而中断的慢行系统;北侧结合地下通道及过街设施串联南山村内一系列历史文化建筑资源,保持大南山山体景观及人文轴线的延续。


(三)运用仿真技术进行景观共享分析与城市风貌控制

规划运用仿真模拟技术,充分考虑周边环境及大南山视线通廊预留,注重与山体高度衔接关系,确定合理开发规模;同时,在建筑风貌上进行控制,保证建筑设计方案与周边环境协调。


图5-建设用地空间控制图


(四)通过土地腾挪置换实现土地合理利用

规划将边角地、零星用地进行腾挪置换,形成较为规整的用地布局,最大程度实现土地集约利用,发挥土地的价值。


(五)统筹周边更新单元,理性选择更新功能,统筹配套设施

结合北侧南山村更新单元居住功能主导的定位,调整图则居住功能为商业、办公功能,改善职住平衡,减轻配套压力。在配套设施规划过程中,统筹南山村项目,进行配套设施统筹规划。


图6-效果图


实施效果

规划过程中项目组与地铁相关部门充分沟通,对规划及建筑方案进行深度对接,切实保证可实施性。规划及建筑设计方案不仅满足地铁相关规范要求,同时注重项目开发时序与地铁建设时序的协调,在保证地铁9号线延长线如期开展建设的同时,使项目建设亦能同步顺利开展。


依据空间控制要求,更新单元范围内现状工业区已全部拆除,区级文保单位“春牛堂”历史建筑得到保护修缮;范围内轨道9号线工程已基本完成,项目内建筑同步进入相关建设阶段。


有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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