深圳回迁房风险分析-深圳旧改回迁房各阶段风险分析!

2021-05-07      来源:回迁房风险解读     咨询热线:400-151-7897

深圳回迁房投资风险主要包括房源风险、时间风险。房源风险包括虚假指标、一房多卖、业主反悔等,这些可以通过专业调查分析、交易合同设计等手段避免。除了房源本身的风险,最大的风险是旧改项目烂尾。

城市更新项目一般分为5个流程:意愿征集、计划立项、专规批复、实施主体确认和报批报建。每个阶段都有政策要求,项目开发商需要在规定时间内完成相应的工作。




1、意愿征集阶段

       一般时长1-2年,工作要求:更新意愿征集是旧改入场券。涉及多个业主的更新项目,需要超过2/3以上业主同意,涉及城中村改造的要召开股东大会表决;涉及旧住宅区100%业主同意。这个阶段属于双方的一个摸底工作而已,主要是征集业主签署更新改造意愿委托书并完成现状测绘查丈。这个委托作为权利人同意将房产纳入城市更新单元计划的申报材料,不涉及项目拆迁补偿方案等具体事项!个人物业及财产不会因为表达这个意愿而受到任何损失!


主要风险:如果开发商与相关村集体及村民沟通不畅,村里不配合,项目就会僵持。股份合作公司的股东人数较多、年龄跨度较大,不同派系诉求不同,组织召开会议及决策有一定的难度。



2、计划立项阶段 


       一般时长1-3年,工作要求:①合法用地比例≥60%;②建筑要在2009年12月31日前建成,旧商业区、旧工业区的建成时间要≥15年,旧住宅区要≥20年;③符合规划条件(城总规、土总规、法定图则、区更新“十三五”、城中村综合整治、工业区块线、基本生态控制线等);④更新意愿满足要求。 需改造城中村所在的镇政府向区旧改办递交“旧改申请”。(当然是一级报一级,最初是村单位开始往上报的);由区的更新局进行初审,进而发文给区各个部门联合审查、提出意见,包括区规划国土管理局、教育局、交通部门、产业部门等等,再组织城市更新意愿公示,征询公众的意见。如果这两个都通过了,就会上报到各区的领导小组会议审批,安排计划草案公示,并公布公众意见、与公众进行沟通协调,取得大家的认可。通过之后就会纳入到城市更新单元的计划公告里,这时候,项目的计划立项就算完成了。 


       主要风险:很多更新项目的合法用地比例存在问题,开发商需要寻求各种解决办法。如果无法解决,政府就不会批准更新计划。



3、专规批复阶段


        一般时长2-3年,工作要求:①计划立项通过后,进入土地建筑物的信息核查阶段,并对一些出现历史问题的土地进行处置,开始编制城市更新单元专项规划,提交给政府审批。②经过一系列的审批过程,政府会安排城市更新单元规划草案进行公示,公示的预案内容包括旧改规划详细,拆迁补偿方案,安置回迁方案。还要征询公众意见,需要90%以上村民同意区政府批复。


       主要风险:规划需要满足政府、开发商和业主各方诉求,博弈时间较长。规划需要在3年内获得审批,否则调出更新计划。



4、实施主体确认阶段


         一般时长1-2年,工作要求:规划通过后政府通过招标方式来确定开发商; 开发商竞标成功就要把资金落实,在银行做一个资金监管账户;资金到位了没有问题了区旧改办就可以和开发商签署【城中村改造单位确认书】;开发商确认好了,国土局和旧改办签订【土地出让征用协议】,同时开发商拿到国土规划单位的【土地选址意见书】和【建设用地规划许可证】等;办完这些手续后,开始进入拆迁谈判工作;按照目前政策的要求,必须达到95%业主同意搬迁安置补偿协议才能够实行拆迁。

 

        主要风险:需要与所有业主签完拆迁补偿协议是最难的。而且业主越多,签约时间越长,可能存在钉子户。规划批准2年内,项目首期要确认实施主体,否则可能调出更新计划。



5、报批报建阶段


        一般时长3-5年,工作要求:①拆除建筑物,注销原房地产证;②开发商向区更新局申请办理《建设用地规划许可证》,缴纳地价,签订土地出让合同。③开发商申请办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》,动工建设。

 

主要风险:如果开发商自身没有问题,项目在这个阶段一般可正常建设。

       拆迁前期的回迁房指标,相比同区域商品房5-6成价格,还不要名额。但是要注意周期不确定风险,还有《回迁补偿协议》要仔细阅读,没名额长投可以考虑。因为拆迁签约进度、开发商资金问题,都会影响最终交房周期,所以开发商实力也要考量。


有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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