深圳旧改回迁房是什么性质?深圳农民房证件解读分析!

2021-05-08      来源:深圳旧改证件     咨询热线:400-151-7897


在深圳,除了商品房外,习惯性称呼其它性质的房为农民房,小产权房,或者叫统建楼,集资房,合作建房等等。军产房暂时不讨论。

最近很多朋友在后台询问深圳小产权房都有哪些证件,今天我们来聊下。

目前深圳小产权房市面上证件分为:猪肝红本,绿本,两证一书,历史遗留回执

一般小产权房的证件都是具有排它性的,就比如有绿本的就没有猪肝红本,有猪肝红本的就没有两证一书,有两证一书历史遗留回执就没有绿本和猪肝红本。

还有一种大红本,土地属于国家的,就是整栋楼一个大红本房产权证。这类房子是企业自己建的公寓房,四证齐全,这类房子其实还不能称为小产权,产权还是属于公司的,交易是与公司签租赁合同(有一些签的有偿使用合同)到期再自动续费。


关于少见的猪肝红本:

就深圳来说,现有“猪肝红本”多为“两证合一”之前政府颁发的房屋所有权证(先是房屋所有权证和土地使用权证两证分离,后合并为一本房地产权证,再后又统一为不动产权证),且为非市场商品房,如经房改办批准,职工购买单位的准成本商品房,比如深圳布吉宝丽路宝电公司宿舍。


值得注意的是“猪肝红本”房屋属合法建筑,产权受法律保护。“猪肝红本”房屋所有权证由政府颁发,是当事人的物权凭证,具有物权确认效力,较之经处理取得绿本的深圳市历史遗留违法建筑来说,其自始建时就完全合法。

这种房产证在深圳上世纪80年代到90年代仅仅昙花一现般的存在过几年。和猪肝本一起配套使用的还有《国有土地使用证》,两证分别由土地、房屋两个行政机关颁发。


传说中的猪肝红本


猪肝红本内页


关于旧改方面的优劣:


两证一书是目前交易最活跃的一种,深圳独栋农民房,第一手房东会持有两证一书,以及批地证明等等。出售其中一套,只需做见证,买家拿复印件。旧改时,买家可以直接登记,开发商承认。老宝安红本(猪肝红)是交易比较活跃的一种,看起来真的就是红本房产证。国土所没有备案资料,不可以过户,交易只能和两证一书一样,不能贷款,不能抵押。旧改时,买家可以直接登记,开发商承认,里面填写内容为手写体。


绿本民房交易风险稍大了,很所以价格会稍低。国土所有备案,但不可以过户。里面字体大多为印刷体,以前做的也有手写体。旧改时,有的开发商会签给原来房东。不接受买家登记。


绿本的分类:

一:国土局颁发的绿本


顾名思义国土局亲自颁发,98年以前政府支持,有合法报建手续在宅基地或村委集体用地的小产权会有绿本,这种国土局颁发的绿本有备案不可以过户且禁止买卖,98年后国土局取消给小产权房颁发绿本。


二:村委统建楼绿本


98年以后在村委集体用地上,经过正规报建的村委统建楼,当地村委股份公司会给每一个业主颁发村委盖章的"绿本“《使用权证》这种可以私下买卖,可以去村委股份公司更名 ,并消除业主所有档案 。


三:开发商绿本


个人宅基地,就是农民自建房,开发商颁发的”绿本“ 《使用权证》这种绿本是开发商花钱做的 。


所谓的“绿本”只有上述第一种是真正意义上的绿本房,有国土局备案。


其他”绿本“不管是个人宅基地,独栋农民房,还是村委统建楼,他们所颁发的绿本仅代表个人或村委股份公司 ,《使用权证》在法律上没有法律效应,只是求得一个心理安慰。


建议不要一味追求绿本,而耽误了买房最好的时机,主要看自己需求和预算。现在深圳市场上卖的都是2013年以前建好的房子,性质属于宅基地,永久产权。2013年以后国家不允许在宅基地建房,物以稀为贵,房子买一套,就少一套。据统计深圳百分之50的人住的都是小产权,小产权房为国家做的贡献,国家是默认的。


并且绿本的房子在旧改赔偿的时候原村民容易反悔,因为绿本在国土局是有备案的。所以没有任何产权证明的小产权房旧改赔偿是最安全的,开发商只需认定最后一任业主即可。



传说中的绿本



绿本内页


红、绿本的区别:


除了封面颜色的差别之外,红色房产证全称《房屋所有权证》是市场商品房房产证,是房产所有权和土地所有权合一的证,红皮的说明该房地产是市场商品房地产,产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益、处分权利;


而绿皮的说明该房地产是非市场商品房地产,不得买卖。需抵押或出租的,要按有关规定办理;上述区别仅是形式区别,实质区别应以房产证及房地产登记簿记载的内容为准。


绿本房产证全称《房地产所有权证》,也叫产权证明,针对的是非市场商品房,如经济适用房、福利房等政策性住房,绿证是全成本商品房和准成本商品房房产证,该类房产的地价是经政府批准,予以减免优惠,其买售系特定的对象。该类房产所有权是受到一定限制的,不得转让和抵押。目前根据有关政策,此类房产经住宅局批准并补交差价,办理手续后准予上市,可转为红色房产证。




红本与绿本


关于两证一书:


(两证一书,实际上,大部分农民房都没有……)因为在2009年普查小产权房时,很多都上缴了,换了《历史遗留违法建筑回执》,也有一些村没上交的,同时具备两证一书与历史遗留回执的也有。


建设用地规划许可证


建设工程规划许可证


历史遗留违法建筑回执


综上所述,大家在投资深圳小产权房的时候还是要擦亮双眼,尤其是要考虑清楚自己的动机目的,是自住还是投资,再去匹配合适的产品。


关于小产权房旧改能否获赔的这个问题,深圳旧改完成的案例数不胜数,大多数投资人都获得了应得的赔偿。有极少数翻车的案例多数是因为在购买时没有多留个心眼,没有把控好每个环节,留下了漏洞。对于我们专业人士来说,稍微一复盘就知



有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆平和没拆是两个价,可以签约和不能签约是两个价,您的投资成本和旧改进度紧密相关。

所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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