深圳城市更新政策2021-深圳城市更新条例正式实施!官方解读来啦

2021-05-09      来源:深圳城市更新条例     咨询热线:400-151-7897


2020年12月30日,深圳市人大常委会表决通过了《深圳经济特区城市更新条例》(共7章72条),自2021年3月1日起正式实施。为加强政策解读与执行,2021年3月1日,市规划和自然资源局会同市人大常委会法工委、市司法局特举行《深圳经济特区城市更新条例》政策宣贯会。以下为政策宣贯会相关解读实录。

图片来源:深圳市规划和自然资源局

本次解读内容主要包含:立法背景、主要内容及注意事项,具体内容如下:


01立法背景


《条例》出炉是政府多个部门历经多年论证讨论的成果,与深圳城市更新政策立法的曲折的发展脉络一样不易。自2004年首部深圳城市更新政策出台至今,深圳市已形成全面完善的城市更新政策体系,并一直坚持政府引导、市场运作,以及利益共享的原则,政府在这个过程中发挥定规划、定标准等服务,市场主体在这个过程中发挥拆迁谈判,项目具体推进及建设等工作。

整体而言近年来取得了优异的工作成果,做到了保障城市发展用地、完善公共配套、促进产业转型升级、拉动实体经济发展等成果,并且得到了国家和省的肯定。

截至2020年年底我们规划落实的情况如下,在已批规划的建筑面积里面,一共1.6万亿㎡,其中一半是住宅,大概7.4万㎡。

进入新时代以后我们也面临很多的挑战,党中央国务院对深圳提出了很多要求,现在也面临很多工作瓶颈,譬如要通过各项政策的落实去固化已有的探索实践成果,以及搬迁难和拆迁成果的不确定性等。

《条例》作为全国城市更新地方立法首例,其立法进程亦同样曲折,政策制定工作启动于2012年3月,历时9年。期间政府相关部门及领导班子针对《条例》的立法难点进行逐个击破,进行了包括搬迁补偿标准、强制售卖制度的论证,各方主体对项目进行实地考察,赶赴香港、广州、西安等城市进行实地考察等等。在2020年5月的时候《条例》就形成了一案,10月份就3审了,但并没有表决,主要是因为当时碰上了十九届五中全会的召开,故而推迟到12月表决。最终于2020年12月31日《条例》获市人大常委会表决通过,2021年3月1日正式实施。尽管当前《条例》仍有待各项配套措施出台修缮,但对当前各项城市更新工作的指导意义重大。

02主要内容


《条例》共分七章72条,涵盖总则、规划与计划、拆除重建类城市更新、综合整治类城市更新及保障监督等等。


条例的第二、三条,主要讲的是《条例》的总体原则,基于多年来城市更新工作的实践,本次《条例》对城市政策立法原则进行了调整,确定为政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作及公众参与。同时对城市更新项目的分类进行调整,鉴于功能改变类城市更新项目实际上属于综合整治,且项目数量较少,故本次将功能改变类城市更新纳入综合整治类项目中。


而针对旧住宅区拆除重建的相关规定,市场对此讨论很多,要强调的是,针对旧住宅区改造,市场主体亦不宜过于乐观。首先《条例》并没有改变旧住宅区改造政府主导的模式,仍由街道办进行项目申报,政府进行市场主体的选定。同时当前政策依然规定,旧住宅区改造要审慎纳入计划。38号文等政策都要求旧住宅区符合棚户区改造的优先按棚改来实施。其次纵观全文,《条例》实际上对旧住宅区通过城市更新途径改造的模式提出了更高要求,包括征集意愿比例从双2/3比例提高为双95%,且要求项目意愿公告后1年内需达成双95%的意愿征集比例,否则3年内都不再纳入计划等等严格要求。


《条例》第五、六、十二条,对市、区及街道的城市更新分工及审批程序亦进行了规定及优化,但对各方的职权划分并没有进行调整,如强区放权后的各项部门审批盖章流程并没有发生变化。(即项目方以后的土地出让合同等盖的依然是规自局的章,288号文关于强区放权的政策依然有效)。并强调公众在城市更新项目推进过程中的知情权,尤其在搬迁补偿方案的制定过程中,物业权利人应享有方案制定的知情权、参与权及监督权。

第八条主要是讲更新的主要程序,同时市人民政府是可以根据相关情况进行程序优化调整的,主要是现行政策里有一些项目没有按以上程序进行流程申报,比如单一主体的工改工项目,是不需要编制单元规划的。

条例的第十一、五十六、五十七条对历史文化遗产的保护也进行了相关规划,也制定了相应的鼓励措施,符合规定的可以适应一定的容积率奖励。

在城市更新规划与计划管理层面,《条例》要求城市更新规划要在全市国土空间总体规划的指导下,从城市规划的总体目标、发展策略、分区管控及实施时序等各项要求进行规划制定。规划制定后亦可作为单元划定的依据,并明确了城市更新单元规划编制的流程与相关技术规范。目前市里正在编制的未来5年期的整体规划。



同时,《条例》要求在计划阶段对项目进行明确计划编制要求以及有效期管理,促进计划项目的推进力度,并明确了部分综合整治类城市更新项目不用进行计划申报的情形。现在计划基本是按批次管理,整体较为规范有序。


第十七条讲的是申报主体和申报条件的具体规定,旧住宅区依然由街道办来申报,并明确了申报主体的各项义务,如现状调研、意愿征集和可行性分析等工作。同时对计划的社会公示时间进行了调整,此前是10个自然日,现在是10个工作日。



第二十至二十二条主要讲的是编制规划的要求,整体上要加强规划的编制思路管控和修改程序要求等,具体按相关技术规范执行。




条例第二十三条针对重点城市更新单元做了说明,区人民政府可以根据需要确定重点城市更新单元,实施差别化城市更新策略。重点城市更新单元的计划和规划经市城市更新部门审查后,由区人民政府提请市人民政府批准。原特区外30万㎡以上,原特区内15万㎡以上用地面积。


《条例》第二十五条及三十三条亦明确规定了各类项目物业权利人确认更新意愿的比例、项目立项及其年限要求。其中单一地块项目要求更新意愿同意比例达3/4以上,多地块项目要求每一个地块权利人或产权份额同意更新比例均达3/4以上,且同意更新的用地面积不低于项目总用地面积的80%,更新项目立项意愿征集标准全面提高。



在旧住宅区的改造里面,与此前差异是删去了“旧住宅区经鉴定为危房的,可纳入拆除重建单元计划”,之所以这么做是因为在既有政策里其实已经有了危房重建的相关规定,还有政府主导实施拆除重建的路径。另外在旧工业区改造项目中,工改M1年限不满15年依然是可以立项的。


在搬迁补偿协议层面,市城市更新部门将在未来制定并发布搬迁补偿协议示范文本,并推动已签订的搬迁补偿协议报区城市更新部门备案,特别新要求被搬迁住房属政策性住房的应当报市住房建设部门审核,推动搬迁补偿协议签订过程中的规范化。

在历史违建物业权利人的核实确权层面,《条例》规定区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织各方对历史违建物业权利人进行核实,只有由经核实的物业权利人才能与市场主体签订搬迁补偿协议。


同时《条例》提出的关于预告登记和产权冻结相关内容,主要基于自愿原则,可由市场主体与物业权利人协商自行进行登记,锁定相应权益,登记期限也主要基于业主方与市场主体双方的协商。而一旦项目调出计划,相关的预告登记都将失效。


在市场较为关注的旧住宅区改造层面,《条例》要求区政府在这个过程中,要充分发挥主体责任,组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案等,并规定后续选定的市场主体需符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定。同时对项目搬迁补偿方式及补偿标准进行明确,对已登记的红本住宅采取原地产权置换的,按套内面积不少于1:1的比例进行补偿,但明确其他未登记的非红本住宅不适用此标准。面积误差超出在3%以内的,物业权利人是可以不支付超出部分面积的房价的。



针对拆迁难的问题,本次《条例》创设“个别征收+行政诉讼”的制度,这也是本次条例里的亮点。但前提是个别征求模式仅适用于三种模式——旧住宅区、城中村合法住宅及城中村住宅类历史违建,强调工业、商业项目不适用此制度要求,且要基于加大公共利益的基础才可适用。且其运行流程遵循先协商、行政调解后个别征收的严格程序,在流程行至实际征收之前,若项目权利人与市场主体达成协议,政府亦可随时终止征收程序。


整体的运行流程如下:

《条例》亦明确了各项监管及规范秩序内容,具体要求各项资质核查,拆除房屋相关要求事项等,尤其重点要求企业不得擅自进驻旧住宅区开展更新前期工作,并将对违者进行法律责任处罚。



《条例》第四十七条开始明确了综合整治类城市更新项目的实施机制和鼓励措施,鼓励综合整治类城市更新项目引入市场主体实施,实施主体确认后可以申请对原土地使用权合同进行变更或者签订补充协议。


在城市更新项目资金保障与监督等环节,《条例》通过置换物业依法免征契税、城市更新项目依法免收各项行政事业性收费等措施进行优惠。同时要求更新过程中要加强对历史文化遗产保护和合理利用,保障土壤污染防治工作,并要求城市更新项目配建的创新型产业用房、公共住房等不得销售或者用作抵押等等。





03注意事项

针对《条例》发布后的各项实操问题,规自局亦进行了现场解答,合一整理形成如下《条例》实操注意事项:

1、本次《条例》适用范围仅含深圳经济特区十区,不包含深汕特别合作区;

2、针对旧住宅区的实施路径,未来将根据深圳市住房发展的规划,优先用于公共住房建设,《条例》对旧住宅区通过城市更新路径改造提出了更高要求,市场主体不宜过度乐观;

3、对于城市更新(非权利人自主申报)的申报主体资质要求其具备房地产开发资质,但实际上对该资质要求不会过于严格,房地产开发的暂定资质亦可确认资质,整体的要求门槛其实相对较低;

4、对于较为特殊的零散住宅区,亦要求其更新意愿征集比例为双95%;

5、关于物业权利人的意愿核实,要求在意愿核实阶段进行意愿核实,并规定在《条例》实施前的老项目,此前没有进行意愿核实,但如果项目范围后续进行优化增补,则同样需进行历史违建的权利人意愿核实,同时,意愿核实协议仅仅是资格的核实,不作为土地等权属证明材料;

6、关于预告登记,政策规定以自愿原则为主,市场主体可在权利人与约定好的情形下单独进行办理申请;

7、搬迁补偿方面,对于《条例》实施前已有搬迁补偿协议约定的,从其约定,而对于《条例》实施后新签订的协议,要求其中内容需声明具体的补偿标准和面积误差相关规定,政策性住房拆迁后需补偿相同产权的的住房,如拆迁物业为绿本住房,补偿物业亦需是绿本住房;

8、在个别征收流程中,严格遵循先协商,后调解,调解不成最后再实施征收的模式,确保征收工具的审慎使用,而对于项目中一证多人及一人多证等情形,明确均认定为一个权利人;

9、对于整合整治,旧工业区申请综合整治可执行简化流程,并且鼓励市场主体参与旧工业区综合整治;

10、对于行政调解的具体工作,将由区主管部门及区法制机构牵头实施,同时市局正制定行政处罚自由裁量权实施标准,未来将优化行政调解的各个环节,目前各区也已经在抓紧开展行政执法主体公告、行政执法的培训等工作;

11、关于房屋拆除,明确需在签订实施监管协议后方可拆除,且需办理备案手续,违者将由住建局进行处罚;

12、《条例》的配套细则措施正在制定过程中,具体出台节点未知。

课件内容来源:深圳市规划和自然资源局

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所以选择何时入场,何时离场,还是要根据自己的资金实力仔细考量,有需要时,不妨咨询一下真正的专业人士。

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