中粮大悦城· 天玺壹号占地面积168103平方米，规划建设面积100万平方米，计划投资150亿元，打造成为包括328米超高层酒店写字楼及中高端综合集中式商业中心、高级复合商务公寓住宅、学校、幼儿园、广场等配套设置的综合性、国际化新生活城市中心。
近日市场消息称，中粮大悦城位于深圳宝安25区旧改项目目前已基本完成拆迁工作、暂未开始动工。
据悉，该项目占地16.81万平方米，规划建筑面积约129万平方米，计划投资150亿元，规划为集住宅、公寓、写字楼及商业中心的综合体。
据中粮地产半年报显示，其申报的深圳宝安25区城市更新项目于2016年12月取得专项规划批复，项目一期已于2017年6月16日取得实施主体确认，正在进行土地报备和开工前期准备工作；二期、三期目前正在开展拆迁、谈判等前期工作。
另据观点地产新媒体查阅，截至2017年6月30日，中粮地产在深圳宝安区拥有物业建筑面积约130万平米（含竣工并转为可出租物业的67区中粮商务公园及宝安区西乡街道固戍开发区地块）。其中新安片区建筑面积约32万平米（占地约19万平米）；福永片区建筑面积约98万平米（占地约54万平米）。
自2010年深圳大力推进城市更新以来，旧改便成为了开发商、居民热议的话题。我们对全市历年的旧改项目进行了数据统计，发现宝安区列入计划的旧改项目个数最多，而新安上川片区的旧改项目最为集中。因此，我们对该片区的旧改进行了跟踪航拍。
随着前海深港合作区、蛇口自贸区、地铁11号线开通等消息的相继流出，紧邻前海的宝安中心区一次次被推到了舆论的风口浪尖。而其东北侧的新安上川片区正扎堆旧改，催生片区中心快速形成！
中粮大悦城城市更新单元 [项目概况]
l 位置：新安宝城25区
l 性质：旧工业区
l 申报主体：中粮地产
l 更新方向：综合体
l 拟拆除重建用地面积：16.8万平方米
l 拆迁总面积：28（待定）万平方米
l 开发建设面积：130万平方米
[更新范围]
中粮大悦城项目位于宝安25区，地处宝安老城中心，由主干路前进一路、创业二路，次干路建安一路、裕安二路围合的区域。
[规划方向]
占地面积168103平方米，规划建设面积129万平方米，计划投资150亿元，打造成为包括328米超高层酒店写字楼及中高端综合集中式商业中心、高级复合商务公寓住宅、学校、幼儿园、广场等配套设置的综合性、国际化新生活城市中心。
奥雅设计中标深圳大悦城城市综合体景观项目
2月8日上海讯 中粮深圳25区景观设计项目公开招标中，得到业主和专家评委的高度认可，经评标委员会评议及招标人定标，奥雅设计获得项目中标权。
总体鸟瞰
项目位于广东省深圳市宝安区的黄金中心，具有浓郁的现代滨海城市特色。交通便利，配套齐全；周边绿化环境优美，临近多个区域性和社区公园，靠近宝安水源保护地。
建筑设计以宇宙星际为主题，凸显未来感和时尚感；创新+超前+多元，是深圳的魅力特质，继承深圳新都市注意理念，引领时尚需求；用趣味性的景观、互动性的设施，以功能和互动引导出地块中活泼积极的生活氛围。
从城市格局出发，创造符合当下时代特征的都市空间，六大设计亮点打造全新概念的城市空间，从人本与自然出发，引爆区域性话题。
六大设计亮点
秉承人本思想、以人为先，针对不同使用人群需求，将快速通行与慢行空间相结合；引爆商区、玩趣潮流，引发新型街区生活方式，提升场地标杆性；交往互动、关注情感，场地灵活多变，提升商业价值。
设计策略
商业部分设置六个引爆空间，以粉红月球作为设计理念，采用极具现代元素的设计语言，打造独居特色的、如梦如幻的商业空间。
设计之都、创客之城，深圳总有惊喜触动人心；在酷炫创意的背后，关怀人性本身才是核心影响力。更美好的人居环境，奥雅一直在路上。
总平面
中粮大悦城深圳首家即将启幕，宝安商业大换血？
中粮大悦城位于宝安第25区，原为25区城市更新项目，由中粮地产和大悦城地产合作开发。作为著名商业综合体品牌，还是深圳首家驻地，中粮大悦城自启动就已备受关注。
整体项目在新安片区灵芝地铁出口处，两条地铁线路5号线和在建12号线交汇处。项目共分三期开发，一期以住宅为主，二期商业为主，三期体量而言就比较小了。
大悦城已经在北京、天津等地方成功运营起来，全国布局已有9个驻地。2018年北京区域两个大悦城营业额均超过40亿元，同时北京西单、天津南开、沈阳等地出租率已达到98%。大悦城以创意、个性的运营手段斩获客流量，成为多地区数一数二的潮流商业。作为北方商业代表，大悦城南下布局，辉煌商业体态能否再现，成为关注的焦点。
据赢商网消息称，商业项目负责人张黎已调任华南，全面负责深圳大悦城，意味着二期商业也将进入规划阶段，宝安又一大规模商业体中心将要出现。不过目前比较活跃的是一期住宅，一期已经建设到了十几层的高度。
一期建设进度
深圳大悦城商业项目15万㎡，在区域内算是大规模。不过周边的商业已经是非常成熟的状态，附近范围内就存在三个大体量商业体的竞争，中洲πmall、海雅缤纷城、壹方城等。
壹方城
壹方城是目前深圳最大商业体，商业规模达到36万㎡。位于宝中前海区域，1号线、5号线、11号线三条地铁经过，位置优势明显。开业不到两年时间，已经成为宝安区内的商业第一，大规模、大体量的特质注定吸引目光。
海雅缤纷城
海雅缤纷城近20万㎡商业规模，在壹方城之前，一直算是宝安区内的商业老大，面对来势汹汹的壹方城，海雅缤纷城也只能让位。尽管如此，2018年它的销售额也能排在深圳商场第四。该项目在交通上并不便利，与5号线站点距离较远，12号线目前也只是在建设中。
大悦城
大悦城商业面积只有15万㎡，与壹方城和海雅缤纷城相比，体量是小了一点，但在整个宝安区内算是前几名了。项目就在5号线灵芝地铁站出口处，后期还有12号线的助力，双地铁的客流量还是非常可观的。
整体上看，壹方城在宝安的地位难以撼动，而且壹方城主要服务于宝安中心区，受影响程度不大。主要看海雅缤纷城和大悦城，这两个区位相近，大悦城交通上占明显优势，地铁出口处。不过海雅缤纷城在宝安扎根已久，不是那么容易撬动的。
除了大型商业综合体竞争，周边的社区商业体态也是非常丰富，华联城市全景近2万㎡的商业、勤诚达前海世界约5万㎡商业。大悦城要在成熟商圈内占站稳脚跟不容易，成为商业第一更是有点悬。但是大悦城有丰富的运营经验，成熟的开发体系，打破商业格局势必存在。
一期住宅打入宝安新房储备战，名校硬伤难突破
大悦城一直以商业为主，但这一次也推出了住宅产品。一期住宅产品天玺壹号共规划有745户，其中住宅592户，公寓120户，办公33户，拥有车位1397个，车位比接近1:1.87。
房屋面积段在95㎡，114—122㎡，140㎡，220㎡，440㎡等，基本上多以大户型为主，主推114—122㎡ 4房2厅2卫，该户型占6成左右。
三期也规划有一栋公寓和一栋住宅，整体项目上是商业加住宅体系的开发，这对住宅增值有很大的拉动作用。
壹方中心也是同样的综合体项目，商业壹方城，住宅壹方中心玖誉，目前壹方中心玖誉是宝安内顶级豪宅的存在，均价已经达到15万/㎡。
大悦城天玺壹号从户型面积看或许也将往高端品质方向，服务于成熟中产客户群体。加之区位上距离宝安中心区只有两个地铁站的距离，对于前海扩容的便捷福利也能享受的到，定位应该不会低。
价格上，周边房价基本在8万左右，最高有9.2万的均价。需要注意的是以下几个楼盘都在宝中—宝中实验—宝中外国语共享学区内，宝安中学名校加持，这些楼盘的底气都很足。
新安片区因为有宝安中学存在，所以该片区带宝安中学学位的房子是不愁卖的。尽管大悦城天玺壹号也是位于新安片区内，不过学区的划分是在建安小学和新安中学。在名校宝中的环绕之下，这些学校都很暗淡无光。
虽说一期住宅04地块西北方向将会规划一所27班规模的九年制学校，届时住宅的学区划分会发生一定的改变，不过学校和名校宝中相比应该还是相差甚远。
没有名校助力是大悦城天玺壹号的硬伤，尤其对比宝中学区内的楼盘而言。不在宝中学区内的联建君钰府在售新房均价也只有6.7万/㎡，差价已经达到了1-2万，名校对于房价拉动不能轻易忽视。
比较下来估计大悦城天玺壹号价格会在8万-10万之间，虽然商业加分不少，但商业是共享的，对周边区域同样有增值作用。
需要注意的是，一期共592户住宅，但04地块只有98户住宅可售，同时该地块还有399户保障房，08地块规划326户、09地块168户，而且一期住宅中套内面积90平米以内户型共488套。如果从主推114—122㎡户型看，似乎套内面积有点小了。04地块因为还有保障房，估计该地块小区整体氛围会比较偏低端价位。
整体而言，大悦城还是非常值的期待，尤其是商业对宝安带来的影响。至于住宅方面不是特别有优势，户型面积过大不是刚需家庭的选择，高端住宅的话，宝安中心区内的楼盘更有竞争力，而且不在宝中学区内的硬伤，在房价增值上有很大的阻力。住宅方面还需要更多信息去考量，但商业有多个成功运营案例，不会让人失望。
大悦城天玺壹号多维体验整体模拟宣传片
建面约78万㎡都会综合体，为改变一座城而来
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建面约96-224㎡名门大邸，全城争藏
（宝安最值得期待的新房--- 大悦城 天玺壹号）
天玺壹号分为三个部分，本次备案的是“玺苑”的三栋（1A 1B 1C）
项目的正式名称是“天悦壹号玺苑”
总共330套房源
玺苑的三栋楼，一共有5种户型，116-223平米的 3-4房
备案价格如下
户型鉴赏
建筑面积约116㎡户型
建筑面积约120㎡户型（对称）
建筑面积约120㎡户型（通透）
建筑面积约121㎡户型
建筑面积约224㎡户型
建筑面积约120㎡户型（对称）
对称布局空间使用充分，通风采光性能优秀功能分布合理，主要生活空间朝向东北，享受园景同时安静程度高，3.8米客厅开间带有大型主阳台。主卧开间3.6米开间进深比优秀，双3米开间次卧居住空间舒适。小房间适合做单人间或功能房使用。餐厨空间紧凑合理实用性强。
1B、1C 的05户型
总价：1033.57-1106.66万
建筑面积约120㎡户型（通透）
西南朝向通透结构，动静分区布局。通风采光能力优秀，主要生活空间朝向优势方向。客厅开间3.8米带有1.5米进深主阳台视野优秀。主卧开间3.6米空间宽敞舒适自然通透居住舒适度高。次卧空间布局较为合理。餐厅宽敞明恋，生活区联系紧密，厨房实用性能高空间利用充分。入户门方向自成玄关保护室内隐私。
1B的01户型、1C的01、03户型
总价：1022.98-118.96万
1B的03户型
总价：1037.55-116.95万
建筑面积约116㎡户型
西南朝向，通风采光性能优秀功能分布合理，对称布局空间使用充分。客厅开间3.8米带有1.4米进深嵌入式阳台防风能力强。主卧开间3.6米拥有优秀的开间进深比有利于家居布局。次卧开间3米优秀进深比例空间舒适度较高。小房间方正实用尺寸适宜可做多功能房间也可做为独立卧室使用。餐厨空间链接紧密大面积厨房带有生活阳台适合居家需求。
1B、1C的02户型
总价：939.49-1022.53万
建筑面积约224㎡户型
项目最大户型板式通透，东南花园朝向安静舒适。8.25米客厅开间带有1.75米大型景观阳台阔绰大气。主卧开间3.8米自然通透功能配套空间奢侈。次卧全部为独立套间独立性能强。餐厨空间宽敞大气明亮分区明确，主佣分离设有独立休息间。大型电梯前室过渡空间入户体验优秀。
售楼处咨询热线：13058123294【官方】
圈层，物质和心灵的投资
斯坦福研究中心曾发表过一份调查报告：人的财富12%来自知识，88%来自关系。这份报告从直接的利益关系表明了圈层文化的重要性。
大悦城·天玺位于新安街道宝城25区，区域商业、教育、医疗，配套完善；青少年宫、演艺中心、“新三馆”（博物馆、美术馆、艺术馆）等大型公共文化设施齐备；滨海休闲长廊、宝安公园、新安公园、洪浪公园等生态资源环绕，拥有构筑圈层人居的得天独厚优势。而受前海扩容影响，新安近年城市面貌不断升级，并轨世界风尚。
此外，项目享有107国道、宝安大道、广深高速、创业二路及新安环线“三横一纵一环线”的公路配套和5号线、12号线（在建中）双地铁交汇的轨道交通，享受极速出行的高效生活。
项目效果图
恢弘大境，礼献圈层
作为新安片区最大体量之一的城市更新项目，大悦城?天玺壹号以约78万㎡恢弘体量综合体，礼献塔尖圈层人士。集建面约15万㎡大悦城、智慧商务、塔尖公寓、圈层住宅于一体，大悦城·天玺壹号深谙城市风尚追求，汇集城中潮流新贵，成为影射都会现代与繁华的时尚新地标。
如今大悦城强势进入华南，更是为圈层生活提供源源不断的创意和活力。全国在运营商业12家的大悦城，早已成为时尚、创意、主题街区的代名词，深圳宝安大悦城也将以升级之势打造圈层人居时尚领地，开启深圳商业体验的全新魅力。售楼处咨询热线：400-0666-032-转分机号-1111【官方】
项目效果图
壹号品质，匠心设计
从上海海景壹号到北京天悦壹号，大悦城控股壹号系产品一直延续圈层贵胄血脉。其中堪称上海顶级豪宅样板的中粮海景壹号，如今二手均价已达21万（陆家嘴均价为7万多），以其地段和景观的双重稀缺性，成为百年外滩上比肩汤臣一品的高阶人生象征。
而作为升级之作的大悦城·天玺壹号更是匠心独运，从铝板和类幕墙做法的外立面设计，到以“星空、宇宙”为主题构建园林，项目打造的高阶层人居大境，出则与繁华共舞，入则与自然共契。
另外，项目打造有专享空中连廊直达大悦城及三首层精装入户大堂，业主出入的每一步都能倍感尊崇。
项目效果图
臻稀空间，回归生活本源
“精致而不流俗，高雅而不流空，奢侈而不夸张”，大悦城·天玺壹号让大宅回归生活本源，以建面约116-224㎡名门大邸，打造纯粹圈层人居的理想空间。
居住在此，不仅可以全家各得其享，还可以在自家会客厅结交朋友，畅谈人生，体验湾区之上同质而居的高尚雅趣。
样板房实景图
样板房实景图
大悦城·天玺壹号继首批建面约116-224㎡名门大邸释放，建面约117-145㎡宽奢新品一场属于圈层人居的饕餮盛宴，即将拉开序幕。
项目效果图
2014年前后是这个项目的最佳时期，当时这个项目价格1万左右，有前瞻性眼光的已经下手布局，现在价格8-10万每平（随着深圳示范区发展，价值日趋升值中），所以旧改回迁房是目前深圳汇报投资最高的唯一靠谱项目。那些股票，基金，期货，不明集资，看似利润丰厚，稍有不慎，倾家荡产。目前中国只有房地产是国民唯一信赖保值增值的投资途径
中粮大悦城·天玺壹号看房预约热线：400-151-7897