提起罗湖的旧改，一定绕不过备受关注的蔡屋围城市更新项目，它称得上是罗湖含金量最高的旧改。
蔡屋围，同样也曾是很多深漂落脚的第一站。
淘房志近日实地探访了蔡屋围旧改，我们发现蔡屋围南村正在拆除中，并在现场拍到了最新的规划效果图。
清庆新村100%完成签约与收楼工作，拆除了一整片，在平整土地，这块应该是一期工程，已经在开干了。
淘房志实拍
在此之前，关于蔡屋围的各种规划都已提前在网上披露过，看来这次蔡屋围真的要有进一步动作了，罗湖新地标又近了一步。
蔡屋围南村正在拆除中
清庆新村火热开干中
蔡屋围统筹片区城市更新位于罗湖桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。体量很大，更新单元用地面积高达33万㎡。
笔者这次来到蔡屋围，第一感受就是看起来要有大动作了。
红宝路上这一片是蔡屋围南村旧改片区，行人通道上都竖起了围挡，一楼的店铺都已撤离。
淘房志实拍
旁边就是京基100、KKmall。
天天酒店这栋楼已完成签约和收楼，进入待拆除阶段。
淘房志实拍
从外面看，最显眼的就是墙体上的大红条幅。
“早签约 早动工 早建成 早受益”
“告别昨天旧村貌 喜迎明天新社区”
“片区更新改旧貌 多方助力换新颜”
“为小家 顾大家 城市建设靠大家”
淘房志实拍
南村这边靠近红宝路的房屋已经在拆了，城中村其他楼栋也已清退完毕，等待拆除。
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但能看到临近马路的部分楼栋还有人居住，有晾晒的衣物和种植的植物。
在马路的围挡上，笔者注意到有贴了一张公告纸，内容是2020年底深圳出台的旧改新规，其中节选了：
“城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于95%的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。”
进到蔡屋围南村里面转了一圈，发现不同于外面看到的城中村搬空，里面目前还有不少人居住，感觉需要一定的时间来推动。
随处可见的“拆”，很醒目。
罗湖作为老城区，生活配套很成熟，但蔡屋围这片的房子确实老旧了，又是位于罗湖的中心地段，马路对面就是罗湖的地标京基100，不远处则是地王大厦、万象城等，形成的反差很大。
红宝路与蔡屋围五街交叉的这片临街商铺也搬空了，这一片原先好多吃东西的店。
淘房志实拍
笔者在蔡屋围统筹片区城市更新办公室拍到了最新规划图，大家可以看看。（以政府最终审批为准）
蔡屋围统筹片区概念规划效果图 | 淘房志实拍
京基100旁边的两栋高楼将成为未来罗湖的新地标，这一片的商业规划也令人期待。
早在2018年的时候，笔者也曾实地到蔡屋围看过，当时两栋高耸的摩天大楼让人印象深刻，后来方案进行了优化。（下图为2018年蔡屋围城市更新统筹片区规划效果图 | 淘房志实拍）
据悉，蔡屋围统筹片区规划即将定稿。
看过了蔡屋围南村这一片，笔者随后来到了清庆新村查看进展。
清庆新村的进度相对较快，目前一整片房屋都已拆除，正在平整土地和开挖中。清庆新村是100%完成签约与收楼的。
现场能看到有不少拖斗车进出，有的负责把拆除的东西运出去，有的装沙进来。挖掘机同样也在忙碌着。
旁边也还有待拆的楼，从外面能看到目前已经搬空了。
宝安南路上清庆新村片区旧改这一段都围起了围挡，一楼的商铺都已搬走。
一个个大红的“拆”字提前昭示了这里将要大变样。
淘房志实拍
蔡屋围金塘综合大厦靠近行人通道的两面外墙都架起了绿网，随时准备开拆。
就在6月4日，笔者再次路过宝安南路，发现蔡屋围金塘综合大厦已经拆了一半多的高度了，施工人员在拆绿网和脚手架。
关于清庆新村的最新规划暂时还没看到新闻，笔者在2018年的时候有拍过效果图，供大家参考。（最终以政府审批为主）
清庆新村整体效果鸟瞰图 | 淘房志实拍
清庆新村整体效果人视图 | 淘房志实拍
清庆新村整体效果人视图 |
另外，蔡屋围C地块旧村改造的恒大天玺公馆的两栋住宅楼已经建到了一定高度。在一片老旧小区里，新项目格外显眼。
目前罗湖桂园片区内的二手房成交指导价在3.1万/㎡-8.7万/㎡不等。
深圳版“曼哈顿”还有多远？
在今年的罗湖区“十四五”规划中，其中有提到全力推进蔡屋围统筹片区规划审批、推动蔡屋围一期动工，从中能看出官方的决心。
早在2013年8月，蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入深圳市年度更新计划。
2018年7月，蔡屋围村集体物业拆迁签约仪式。
2019年5月，蔡屋围城市更新私宅物业签约仪式正式启动。到这，项目才终于进入了实施阶段。
2019年11月19日，罗湖区城市更新和土地整备局发布蔡屋围统筹片区城市更新单元规划（草案优化）公示。
更新单元用地面积336760.5平方米，拆除用地面积266729.5平方米，开发建设用地面积180404.0平方米（其中不含移交政府的商业用地6500平方米），地上计容积率总建筑面积2556700平方米。
其中，商业、办公及酒店1506200平方米，商务公寓295000平方米，住宅629800平方米（含保障性住房70000平方米及滨河中学拆迁安置用房），行政办公用房75600平方米，公共配套设施50100平方米（含一所15班幼儿园4500平方米、占地4500平方米，一所15班幼儿园4000平方米、占地4500平方米，一所15班幼儿园4000平方米、占地4500平方米，公交首末站7200平方米，社区健康服务中心5000平方米，老年人日间照料中心2250平方米，文化活动中心8000平方米，文化活动室6000平方米，社区管理用房1200平方米，社区警务室500平方米，便民服务站1500平方米，邮政支局1650平方米，邮政所150平方米，小型垃圾转运站440平方米，再生资源回收站200平方米，公共厕所420平方米，110KV变电站（贴建式）3000平方米，环卫工人作息房90平方米）。
另外，允许地下商业面积177100平方米，地下公共配套建筑面积6000平方米。
蔡屋围旧改最抓人眼球的，是规划的两栋超高建筑。
按照最早网传的规划版本，晶都酒店、寰宇酒店拆迁后将建设一栋760米、一栋608米高的超高层摩天地标写字楼。
据最新优化方案显示，该地块建筑限高改为500米，待建成后，这个高度也算得上是深圳未来的新地标。
如白石洲旧改一样，蔡屋围涉及的业主众多，项目体量大，后续推动备受瞩目。
蔡屋围片区的规划定位是将比肩曼哈顿华尔街、伦敦金丝雀、巴黎拉德芳斯、香港中环等世界级城市中心，打造成金融商业核心区，前景无可限量，很期待未来这里将变成什么样。
有规划和没规划是两个价，已立项和没立项是两个价，已拆平和没拆是两个价，可以签约和不能签约是两个价，您的投资成本和旧改进度紧密相关。
所以选择何时入场，何时离场，还是要根据自己的资金实力仔细考量，有需要时，不妨咨询一下真正的专业人士。
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