深圳宝安灵芝地铁物业【万科大都会公寓】新品价值分析!

2021-07-22      关键词:宝安万科大都会公寓     咨询热线:400-151-7897




深圳万科大都会公寓介绍:


位于前海湾心,双地铁,公园轴心,大悦城旁,大师精著,基于前海超级势能的万科都会新作。
1、项目位置:万科大都会项目位于深圳市宝安区新安片区,紧邻中粮大悦城,位于深圳市宝安区建安一路与裕安二路交叉口,项目总占地面积1.94万㎡,建筑面积13.7万㎡;
2、区域价值:项目屹立前海一线辐射,宝安超级都芯崛起,直线3公里城市圈全面接轨前海标准,宝安核心区作为城市新中心的核心腹地,享前海+宝中双中芯辐射;
3、规划价值:前海一线辐射,城市级的公建配套,片区完整的休闲生活空间,是名副其实的前海“后花园”,新安已经成为宝安城市更新主战场,万科 | 佳兆业 | 华润 | 中粮 | 勤诚达等众多品牌开发商入驻,未来千万旧改+综合体连横巨献,多元配套升级将彻底革新片区城市面貌;
4、交通配套:双地铁交汇处,通达湾区各地,地铁5号线/12号线(在建),交汇灵芝站,地铁5站即可直达前海湾站,多维一体;创业二路主干道通达,纵贯宝安黄金发展轴心,周边多条纵向交通如创业一路、广深公路、宝安大道、京港澳高速、北环大道等高快速干道可便捷地通往前海、宝中、南山、福田等中心区及珠三角重要城市;
5、商业配套:周边约3km范围内近百万体量商业,项目距离的壹方城(约36万㎡)约2.4公里;离大悦城MALL(规划中约15万㎡)约200米;离海雅缤纷城(约26万㎡)约900米,除此之外还有勤诚达K+广场、以及中洲πmall等近百万体量商业环伺;
6、文体配套:享国际文化商业配套标准,纵览城市人文艺术精粹,音乐厅(规划中) | 国家博物馆 (规划中) | 青少年宫 | 演艺中心(在建中) 等一系列文化地标,纵览城市人文精粹
7、教育配套:建安小学 | 新安中学 | 孝德学校校区,护航孩子的成长之路
8、景观资源:约3KM范围内尽享公园绿意环伺,公园绿地在城市中心,宝安公园 | 灵芝公园 | 流塘公园 | 洪浪公园 | 上川公园 | 新安公园,六大生态公园环伺,天然氧吧惬赏自然生机
9、品牌价值:万科企业股份有限公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,经过三十余年的发展,万科是国内突破千亿销售额的开发企业,深圳万科36年不断创造和引领深圳的居住新标准,也因此积累了深厚的豪宅基础。
项目作为万科都会系列作品,在传承“都会系”作品精髓之上,融合万科多年经验大成及时代匠心,给业主们带来全新的国际化生活体验

开发主体

2018年12月确认了中国中电国际信息服务有限公司为项目的实施主体。

2019年9月,经公开招标,中国中电国际信息服务有限公司与深圳市万科发展有限公司(简称深圳万科)签订了本项目代建服务合同。

中国中电国际信息服务有限公司(简称中电信息,原桑达集团),是国有大型央企,综合性IT集团——中国电子信息产业集团有限公司(简称中国电子)的核心骨干企业、信息服务板块的龙头企业。

中电信息的主营业务为外贸综合服务、元器件产业应用创新平台、现代化城市治理业务、会展物流、综合开发、物业经营等。

项目的代建方深圳万科,大家都不陌生,国内房企龙头企业。近年来,积极投标了不少代建项目。

与中国电子算是在深圳二度牵手,另一位于深圳湾超级总部基地的中国电子总部大厦项目也由万科代建。


1.区位及交通


万科大都会(备案名:万科大都会家园),位于深圳西部发展轴上,具体位于新安街道创业二路与建安一路交汇处,与中粮大悦城(大型商业,在建)为邻。

区位轨道交通发达,通达性高。项目临近地铁5号线和12号线(在建,预计2022年建成通车)双线换乘的灵芝站,妥妥的双地铁口物业。两站可达宝中,五站通达前海核心腹地。

两条线路交错铺设,形成“十”字型通廊。全方位直连对接前海、南山中心区、留仙洞、腾讯岛(大铲湾,规划建设)等总部聚集区;前海湾、海上世界、太子湾等市级商圈;以及国际机场、新国展中心、深圳北站等城市枢纽。


通过翻身站换乘穗深城际(在建段,预计2024年建成),融入城际轨交网。届时,可实现与深圳湾超级总部基地、深港科技创新合作区等重点片区快速联系,与广州、东莞等大湾区城市互联互通。

此外,京港澳高速、南光高速、广深沿江高速及广深公路等高快速路,在4公里范围内可供择选,无论市域内通勤,还是城际间往来,都方便快捷。



2.深圳万科大都会公寓周边配套


项目所在的宝安传统核心区,受城市多能级要素辐射,历来是区域行政、经济和文化中心,拥有成熟的基建、多元的配套,以及沉淀的“老钱”。

在新发展时期,与前海湾联系紧密。随着片区的交通、城建进一步提升,近几年还承接了不少南山、福田的外溢“新贵”。

该片区拥有综合素养较高、优质资源集聚的区位特性。

以万科大都会为圆心的1.5公里局部范围内来看,坐落有大悦城(在建)、中洲πmall、勤诚达K+广场、海雅缤纷城等一批社区级、区域级购物中心;

灵芝公园、新安公园、洪浪公园、宝安公园等都市绿肺;宝安区人民医院、宝安中医院等三级甲等综合医院;以及一批文化、艺术设施。

还能就近享有宝中片区的新兴配套,如欢乐港湾、壹方城、图书馆、演艺中心、湾区书城(在建)等。


几乎可以说,万科大都会处于居住配套齐备,宜居属性较高,同时自身又有产业基础的理想区位, 实现了要啥有啥的成熟状态。


旧改红利


随着前海开发的高强度辐射,项目所处片区借助大型旧改持续更新迭代,逐渐凝聚成新的大型商圈和居住组团。

当前,万科大都会周边已建成勤诚达、中洲、中粮、华联等一众知名开发商的综合项目。

由旧改带来的中洲πmall、勤诚达K+广场,海雅缤纷城及待开业的大悦城等,商业总体量超过80万㎡。

在明确的蜕变方向指引下,片区呈现“老树发新芽”的欣欣向荣之势,后续旧改还将持续发力。

各大旧改项目布局紧凑,在较短地周期内实现集中开发,批量建设。

待改造完成后,将整体崛起为功能齐备,业态丰富,建筑连绵的超大型城市综合体,相当于3.5个大冲华润城体量。

相应的住宅、商业、商办、基础配套等指标,也会成倍的对标单一城市综合体,创造更宏大齐备的,符合当下时代特征的都市空间

各项指标提升的同时,也有利于助推片区内住宅物业的价值。


据不完全统计,该区域,仅仅局限于宝安传统核心区,规划在建及待建的旧改项目仍有20个左右,是临近前海核心区范围内规模最大的旧改集群片区之一。

规划计容总建面预计超过600万㎡,实际开发建面或接近千万平米(根据各项城市更新单元公告文件预估),并且几乎由知名开发房企,如万科、华润、招商蛇口、鸿荣源等入驻开发。


其中,与万科大都会紧挨着的大悦城项目,两者地块相连,优势互补,如同孖生兄弟。

事实上,万科大都会同样是通过旧改而来,其前身为宝城25区及新安25区城市更新项目一期B。

25区地块整体改造完成后,总体量将超过百万平方米,为片区注入高端住宅、集中商业、商务办公、学校等业态。

大悦城项目规划总建面约78.5万㎡,分三期开发。将诞生华南首家大悦城购物中心,商业体量预计达到15万㎡,与南山后海海岸城商业面积相仿。

当前项目正抓紧建设中,建成后有望与片区内的海雅缤纷城、壹方城、欢乐港湾等大型商业,共同组成深圳西部重磅商圈概念。

对于万科大都会而言,大悦城则是家门口的优质配套、购物及休闲场所,满足居者的日常生活及配套需求。


大悦城项目效果图:

中南集团项目(25区一期C)开发建设用地面积约1.1万㎡,规划总建面超过10万㎡,规划改造为住宅、商业等商住综合社区。

目前已是工地状态,旗下中南置地专注打造精品住宅、商业地产等五大业态。


与万科大都会斜对角的22区二期旧改项目,将由勤诚达操盘,作为勤诚达22世纪的大二区。

项目将拆除用地面积约4.5万㎡,开发建面3.3万,贡献总建面约26.3万㎡的综合物业。其中住宅1.6万㎡,商业、办公及酒店6.9万㎡,商务公寓2.9万㎡,公配2700㎡。

此外,备受瞩目的雪花啤酒片区旧改,目前已完成方案设计并开始土建工程,有华润主导开发。

华润计划将原本粗犷低效的工厂,变为集研发、制造、商业、酒店、大数据、信息技术以及智能产业于一体的复合型产业综合体,规划容积面积超过87万㎡。

仅仅拥有“华润”品牌标签,结合优秀设计团队和设计效果图,便能从中感受到项目能够为片区带来的肌理质感及优质配套。

雪花啤酒片区旧改项目效果图,来源于Aedas:

其余的,鸿荣源、卓越、世茂等意向项目预备当中。待逐步揭晓,为片区营造更具期待值的想象空间。


深圳万科大都会公寓项目基础指标

占地面积:约1.94万m2

建面面积:约13.7万m2

同步发售

建面约120-144m2  3/4房 都会奢宅

建面约42-53m2                 都芯资产 

建面约35-121m2                全能旺铺

深圳宝安·大悦城旁 

灵芝地铁口西侧约300m


万科大都会整体占地面积约1.9万平方米,建面约17.6万平方米,是汇聚住宅,并搭配公寓、商业、幼儿园等多元业态的城市综合体。

楼栋排列科学合理,保证户户南向的同时,提供了优秀的南北楼间距,视野开阔提升居住体验。

采用极具昭示性的公建化立面设计,运用铝板、玻璃幕墙、真石漆、天然石材等材质,沿袭“瑧”系高端立面品质。

总的来说,万科大都会所处区位地段优异,毗邻前海湾及留仙洞总部基地,与南山中心区、科技园相近,受城市多能级要素辐射。

片区内拥有全面的区位要素、成熟的居家配套,以及充满想象空间的大旧改体量,有助于推动物业价值发展。

项目以改善型产品为主打,户型得房率较高,社区设计高水准,体现了时尚前沿的都市综合产品的素质

本次将推出约650套住宅,供应比较充足,作为西部打新盘来说,打中的概率比较大。

具体户型方面,为迎合改善型家庭需求,万科大都会主推建面约92-144㎡住宅产品。另有建面约42-53㎡商务公寓及建面28-121㎡商铺。


户型分布示意图,仅供参考:



万科向来重视产品设计,也走在行业的前沿。其专业化、标准化的户型设计,以及推陈出新的突破性元素,一直以来是各大开发商争相学习的对象之一。

万科大都会主要功能开间户户南向外,户型内的空间利用也十分了得,实用率相对高,功能编排科学合理。

比如入户处,拥有较大面积的公共区域,在合理地户型设计下,将这部分公共区域融入到户主的实际使用中。

一方面避免了公共区域在广泛时间内的空缺浪费,增加户主的实际使用空间,实现全屋+1房的得房效果;另一方面将之转化为玄关或其它实际使用空间,可强化居家私密度。

又比如严格规范客餐厨LDK一体式设计。LDK一体化=客厅Living room+餐厅Dining room+厨房Kitchen一体化,即将传统的客厅、餐厅、厨房三者原本较为独立的空间,糅合成相对独立的开放空间,实现一体化模式的空间布局,构成生活功能的核心区。


此举设计,优点不少。既避免了各类硬质隔断,令套内空间更具通透感;又使得空间得以充分利用,对主打中户型的万科大都会而言,这样的空间铺排,能够帮助户主实实在在地省心省钱。


建筑面积约115㎡户型

 

西南朝向,通透结构横厅布局,空间利用充分通风采光效果良好。大尺度客厅开间带有全尺寸阳台尺度阔绰,全屋可做4间卧室,高实用率使得该面积段具备较大的市场竞争力。


主卧自然通透开间进深比良好空间利用充分,功能配置全面。次卧东北花园朝向视野宽阔,小孩房可根据家庭需求单独使用或合并为大卧室,配置灵活。


餐厨空间宽敞舒适,入户区域带有大面宽采光面,可提升通风采光性能。独立生活阳台可根据需求进行个性化空间配置。



建筑面积约124㎡户型

 

分布最为广泛的户型,朝向东南或西南。动静分区布局,大开间短进深通风采光效果良好,主要生活空间光照充足。


客厅开间达5.6米带有1.9米进深大阳台尺度阔绰,如此大开间,可在客厅处设计改造多一个相对独立的多功能房,实现全屋3+2房(含可供业主使用的公共区域)布局。


主卧自然通透,开间进深比良好功能全面,双次卧配比均衡户型方正空间利用充分。餐厨空间宽敞舒适,带有独立生活阳台。入户区域大面积功能玄关可提供入户衣帽间功能。



建筑面积约144㎡户型

 

东南朝向视野开阔,动静分区布局通透性能优秀。主要生活空间日照充足,次要空间花园景观。


客厅开间6.2米带有1.9米进深阳台尺度阔绰,与上述建面124㎡类似,可实现全屋4+2房的布局。主卧自然通透空间配置合理功能全面。


南北双次卧开间进深比良好空间利用充分,小书房可单独使用也可并入主卧套间。餐厨空间宽敞舒适可配置中西厨,入户大面积玄关可提供衣帽间功能。



总之,万科大都会的住宅户型,整体方正,设计合理,板式布局保证户户南向,在同面积段产品中,通风采光性能更佳。

 

各单位拥有良好的均好性,大尺度楼间距,视野开阔。大尺度阳台和通透型主卧运用,提供更好的居住品质。

 

客餐厨一体式设计,良好的空间感提升了家庭核心生活区的居住舒适度,又令功能空间得到充分利用。


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