深圳龙岗星河盛境销售方案公示：
刚踏进5月，位于横岗的星河盛境就发布了销售公示，将成为近三个月来又一个入市的住宅项目。
重要时间阶段：
5月1日-4日，意向登记；
5月1日-5日，资料审核阶段；
5月1日-5日，保证金冻结，保证金20万；
5月5日，积分排序；
5月6日-7日，意向登记人名册公示，公证摇号；
5月9日，线下选房。
图源：咚咚找房
星河盛境本次备案住宅382套、商铺56套，均位于1、2、3栋，其中住宅建面约85-116㎡，均价约5.32万/㎡，单价区间在4.86-5.65万/㎡，总价区间在417-653万/套。
从目前网上的热度看，星河盛境显然关注度不高，更无法与西部的住宅项目对比。
但由于项目将带装修交付，如果按三成首付计算的话，首付仅约125万就可以买到3房的地铁口新房，还是有一定看点的。
接下来，小邹简单分析一些星河盛境项目。
星河盛境府位于龙岗区园山街道保安社区，龙岗大道与横坪公路交叉口处南侧，靠近南坪快速路和水官高速，紧邻3号线永湖地铁站。
图源：高德地图
据悉，星河盛境项目隶属于“保安片区城市更新单元规划”整体规划单元内。规划分成两大片区进行，分为东片区和西片区，而东片区即是此前已经入市的卓宏星辰花园项目。
该地块已经基本更新完成，卓宏星辰花园也于去年及今年先后分两期入市，目前二期产品还有部分房源在售，一期产品此前也经历了一段比较长的去化时间
相较于卓宏主导的东片区，星河盛境所在的西片区更新范围更大一些，由不同的开发商所主导。
星河盛境则分为01-04、01-05两个小地块开发，其中即将入市的01-04地块包含4座住宅和一所建面约2700㎡的幼儿园；01-05地块规划与地铁3号线永湖站直连，包含人才安居房一栋，公寓一栋，并规划有集中式商业。
由于是城市更新项目，4座住宅中实际还包含了近两百户回迁房，分布在1栋1单元和2栋之中。
星河盛境本次即将入市的住宅建面约85-116㎡。
从户型图上看，每个户型都做得相对比较均衡，动静分区、卧室带飘窗、卫生间干湿分离、通风采光性都做得比较到位，总体都在水平之上。
所谓星河所在，必定中心。星河的产品，还是比较有口碑的。
但是，让人感到疑惑的是，户型图上并没有标注尺寸，购房者无法通过户型图直观了解每个功能区的大小情况，这对星河作为深圳本土品牌开发商来说，显然做得不够到位。
另外，项目的样板间并非在项目地块实地布置，而是转移到附近的星河智荟项目，购房者更无法通过实地样板间感受房子、花园、及周边的实际情况。
而实际上，我们从地图上看到，项目周边建筑还是以传统产业园区和村民自建房为主，基本情况与卓宏星辰类似，这也是卓宏星辰销售不如预期的原因。
另一方面，星河盛境备案均价约5.32万/㎡，而项目周边的二手房指导价都在5万㎡以下，其中绝大部分都在4万/㎡左右的水平。
鉴于深圳东部二手房实际价格与参考价差距较小，因此星河盛境的备案价格与周边二手房相比并没有优势，这也是项目关注度较低的原因之一。
再跟网红片区光明对比一下，比如前阵子大热的宏发，价格也不用5字头。
横岗卖这个价格，小邹认为，还是比较贵的。
因此产品的价格，没有什么竞争力。
至于地段潜力，且不说拿横岗的房子，跟西部比了，就算是东部，也有更好的选择的大运跟龙岗中心城片区。
因此小邹认为，购房者如果在东部购房，选择性很多，这个价格，还是多做一下对比比较合适，不要盲目购买。
总体上看，星河盛境作为龙岗刚需置业来说，各方面条件还是基本可以满足购房者需求的，品牌房企开发，近主干道和地铁，有幼儿园和学校，将来还有自建的集中型商业，户型设计也是比较不错的。
但于此同时，项目也存在一些不可忽视的不足。
1、噪音影响
项目东面毗邻龙岗大道，北面毗邻南坪快速，车流量均非常大，将来项目建成后，很大一部分单元都要受到噪音的影响。另外，南侧毗邻保安学校，也会受到学校噪音的定时干扰。
因此建议购房者选择房源时着重考虑看花园的户型。
2、学区较差
项目自带幼儿园，且紧挨着九年制公立学校保安学校而建，将来小孩上学将非常方便。
但相较于能够拥有好的学区相比，其他方面都显得不值一提。但保安学校的教学成绩实在太差，2020年全市中考排名在195名，公立学校的中考录取率仅为38.46%（网传参考数据），实在不能让人满意。
3、区域限制
星河盛境所在片区虽然与大运新城仅有两个地铁站的距离，但毕竟不属于龙岗的重点发展区域。
虽然片区有阿波罗未来产业城的长期规划，部分知名企业也已经逐步进驻，但中短期内并不能给片区价值带来质的改变，整体发展还是比较受限的。
星河盛境效果图
因此，作为刚需置业来说，小邹建议购房者可以选择大运新城、龙岗中心城等重点发展区域的新房或次新房，因为整体的城市面貌、配套、学位等都能得到较大的改善。
甚至也可以选择坪山中心区的地铁物业 ，未来随着地铁14、16号线的开通，与市中心区域的通勤时间也在可控范围内，未来区域发展也有比较大的确定性。