谢岗招商·保利依城大观_保利依城大观优点与不足分析！_东莞楼盘

自2020年起，东莞加快推进东莞火车站、东莞西站、虎门高铁站、松山湖北站、常平“香港城”等10个TOD重点建设项目。

在TOD站场规划编制的推动下，一批具有代表性的TOD盘应运而生。

这一期楼哥要测评的是招商保利依城大观，谢岗首个TOD 项目，下面让我们一起看看。

01现场实探

打开地图，招商保利依城大观选址谢岗镇银湖一路。

楼哥上午从南城汇一城出发，行程约53公里，途径珠三角环线高速和甬莞高速，1个小时就抵达营销中心。

营销中心距离银瓶站约400米，谢岗镇政务服务中心斜对面。

楼哥认为，项目热度高的原因有两个：

谢岗第一个TOD项目，由招商与保利两大央企联手打造，品牌效应高。

谢岗属于东莞房价洼地，入手门槛较低，且紧邻莞惠城轨、深惠城轨银瓶站，能够享受轨道发展带来红利。

项目东侧紧挨着银湖滨海公园，风景优美，这是加分项。项目西侧规划2-3个住宅项目，将打造成生态住宅片区。

楼哥在实地考察发现，项目存在以下问题：

项目距离莞惠城轨不到150米，底层住户的视线受到影响。

另外，中国铁路12306官网显示，虽然途径的班次不多，但最晚的车次持续到晚上22点，靠近城轨一侧的住户一定程度上受到噪音困扰。

项目主入口与银湖一路相连，距离十字路口较近，对于一个28万平的大型综合社区，车辆等待时间较长，出入不太方便。

显然开发商也意识到这个问题，项目西侧、东侧建造规划十三路和规划十路，设置3个次出入口，优化车辆分流。

附近生活配套较少，当时正值中午饭点，楼哥没有找到餐饮店、便利店，只好徒步前往400米外的银湖商业城解决午饭问题。

周边分布着很多五金、模具、贸易、电子等加工厂房，环境比较杂乱。

台光五金厂就在马路对面，距离项目约200米，景观视线受到影响。

项目测评

招商保利依城大观，从名字可以看出来，这是由招商和保利联手打造的住宅项目。

两家巨头在东莞开发了多个住宅项目，包括楼哥考察过：招商雍华府、招商雍景湾、保利滨湖堂悦、保利卓越中环广场等等。

后期物业由保利负责，这算是项目一个优势，保利物业体系完善，对小区的卫生、设施、保卫等工作会更加到位。

项目占地面积7.6万平，总建面为28.4万平，容积率为2.8，业主能得到足够的活动空间。

项目共分两期开发，规划19栋高层洋房，总户数为1957户，还包括1所幼儿园，4栋商业街。

从沙盘可以看出，依城大观采取围合式布局，儿童公园、分区泳池、观景园林等配套被各楼栋环绕，居住体验相对占优。

停车位方面，小区只配备了1932个停车位，车位比没做到1：1，不过小区里没有地上停车位，做到人车分流。

置业顾问介绍，项目预计3月20号开盘，首推1、2、3、4栋，吹风价约1.95-2万/平。

售楼部“房号盘点”栏目显示，大部分客户意向购入1-3栋楼，4栋楼则少人问津，原因在于4号楼靠近马路和城轨。

有意思的是，谢岗另外一个纯新盘，碧桂园樾府就在不远处设置了城市展厅。

由于受地理、交通等影响，两个项目的主要群体都是谢岗镇本地人，还有少数来自樟木头、清溪的客户。

这意味着项目之间竞争性较强，碧桂园樾府的置业顾问表态，项目吹风价也保持在2万/平上下，尽可能抢在依城大观前开盘。

楼哥在外围看到，首推的1-3栋住宅楼正处于建设阶段，蓝色的防护网清晰可见，目测最高已经建造至8层。

小区户型

依城大观的产品种类较多，面积段涵盖78-142平的三至四房，一共有7种户型。

项目采取精装交付，梯户比分为两种，1、4栋楼采取2梯6户设计，2、3栋楼采取2梯4户设计。

先看看建面81平的三房，集中在4栋的02-05户型，属于经济紧凑户型，整体表现中规中矩。

这种户型亮点是总价低，该有的功能分区都有了，适合预算紧张的刚需族入手。

需要注意，由于临近城轨、马路一侧，住户难免受到噪音、灰尘困扰。

再看看95平的三房，集中在2栋和3栋的03-04户型。

和81平三房户型相比，卧室、客厅、厨房的布局和设计几乎大同小异。

区别在于新增主卧卫生间，客厅开间提升至3.6米，看上去更加阔绰，居住体验更高。

由于朝向关系，该户型在观景阳台可以欣赏到小区内部的园林、西侧的银湖滨海公园，视线有优势。

该户型所在楼栋的梯户比为2梯4户，如此一来小区居民等待电梯时间稍短，出入比较方便。

98平的三房，该户型数量最多，分布在每一栋住宅楼。

该户型采取一字横厅布局，让客厅显得更开阔，厨房和公共卫生间分离，实现了干湿分离，居住体验会更好。

只不过，楼哥建议大家尽量挑选坐落在1-3栋的98平户型。

最后是建面118平的四房，由于第一批产品没有推出120平和142平的四房，因此这是项目的“高端货”。

作为项目唯一配备双阳台的户型，南北通透，在采光和通风的方面会更有优势。

7.2m的大横厅，提供了足够的活动空间，而4房的设计，就算是三代同堂也不成问题。

相对于98平的三房，公共洗手间和厨房的空间更大，居住体验会更高。

不过相对的，入手门槛会相对高，比较面积大总价也高，就看大家如何抉择。

周边配套

项目周边商业配套欠缺，虽然项目自身配备了商铺，但还没有具体的运营方案和招商计划。

马路对面的银湖商业城，分布着部分餐饮店和小超市，能满足日常消费需要。

而银瓶站站前广场，将建设一座12万平方米的商业综合体，大概率是万达广场。

教育配套方面，小区内部规划了一所建面4270平的18班幼儿园，1公里范围内还有首之宝幼儿园、世纪虹桥幼儿园。

小学和初中方面，距离项目2公里，分别是谢岗小学、谢岗镇中心小学，后者是谢岗目前规模最大的公立小学。

交通配套方面，距离项目400米外就是银瓶站，莞惠城轨和深惠城轨都在此设站。

项目与银瓶站无缝链接，可以享受4站达深圳、5站到香港的通勤红利。不过现阶段，业主出行还是以自驾为主。

医疗配套方面，距离项目400米外就是东莞市谢岗医院，目前谢岗医院二期工程正在进行中。

购买态度

目前谢岗在售的项目数量不多，除了依城大观，还有碧桂园樾府等。

那么，各个楼盘的特点是什么？且看看楼哥整理的谢岗部分新盘表格：

碧桂园樾府，去年碧桂园以“总价6.8亿+楼面价7688元/平”夺下谢岗银瓶湖地块，这是碧桂园布局东莞12年，首次进驻谢岗。

项目占地约4.07万平，容积率约2.5，户数规划是999套，由8栋高层住宅和2栋商业，一栋幼儿园组成。

项目亮点在于生态环境和小区本身，项目的西北侧是规划中的省级银瓶湖湿地公园，预计3月20号前后，项目迎来开盘首推。

天麟八号公馆，项目位于振兴路与谢岗大道交汇处，这里是谢岗粤海银瓶合作新区。

项目占地2万平，建面约6.7万平，由4栋高层洋房和商业组成，户型面积涵盖95-125平的3-4房。

项目热度不高的原因在于，小开发商开发，地块都比较小，基本没什么配套，且是毛坯交付，需要花费时间和金钱装修。

项目位于谢岗镇谢常路与粤海大道交汇处，是由深圳市唐商投资集团有限公司开发打造。亮点是价格便宜，目前洋房售价在17000元/平左右。

楼哥点评

作为东部产业园片区的一员，位置上远离一线城市广深，长期偏离东莞经济发展主轴而滞后发展，经济总量长期居东莞下游。

进而也影响了谢岗楼市发展，多年来谢岗楼市平淡无奇，新房供应来来去去都是那几个楼盘，二手房的楼龄大多在10年左右。

如今转折点到来，按照《东莞粤海银瓶合作创新区发展总体规划》文件，以城轨银瓶站为核心，依托谢岗本地数控机床等装备制造产业，总投资1045亿元，打造成高科技制造产业园区。

整个粤海产业园建成后，预计年产值约3000亿元的高端制造业新城，与松山湖、水乡并列，被视为东莞三大经济增长极之一。

对于招商保利依城大观，楼哥想说的是：

从售价来看，依城大观的定价符合谢岗楼市行情。在政策、产业的落实下，谢岗的后发优势非常明显，房价也有丰富的补涨空间。

从自住角度分析，虽然项目处在银瓶TOD板块，但一切规划还停留在起始阶段，小区周边配套和居住环境需要很长一段时间改善提升。

从投资角度分析，依城大观属于轨道物业，是正宗的TOD盘，项目周边环境和配套存在不足，但从长期来看，项目具有不错的投资价值。

招商保利依城大观看房预约热线：400-151-7897

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