玺悦台项目发展商为「深圳市创勇企业管理有限公司」，该公司是由「深圳市创快企业管理有限公司，持股25%」、「深圳市润投咨询有限公司，持股25% 」、「深圳坪山招商房地产有限公司，持股50%」三家公司共同出资组建。其中"润投"是华润置地控股名下全资子公司，“招商房地产”是招商蛇口控股子公司。

华润置地于1994年改组成立，1996年在香港联交所上市，2010年被纳入香港恒生指数成份股，是“世界500 强”企业华润集团旗下负责城市建设与运营的战略业务。截止2019年12月底，华润置地资产总额7621.1亿元，截止2020年6月华润置地各项业务进驻境内外81个城市。2020年，华润置地位列《财富》中国500强榜单第72位。在住宅开发方面，深圳的主要代表项目有「华润万象府」、「深圳湾悦府」、「华润银湖蓝山」、「华润前海中心悦玺」等。

招商蛇口创立于1979年，是世界500强企业招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。截至2019年12月底，招商蛇口总资产规模达6177亿元，业务覆盖全球110个城市和地区，开发精品项目近500个。2020年，招商蛇口位列中国房地产百强企业综合实力第11名。其在深圳开发的有很多，其中比较有代表性的有「海月花园」、「半山海景兰溪谷」、「海上世界·双玺」、「太子湾·湾玺」等。▲招商蛇口视频介绍

玺悦台项目位于坪山新区坑梓街道规划的老坑路与松景路交汇处西北角，项目地块（G12107-8063)于2019年5月24日在深圳市土地房产交易中心挂牌出让，2019年6月24日，深圳市创勇企业管理有限公司（平安集团旗下）以24.71亿元+配建人才房面积约36300㎡+新增4600㎡竞得，可售住宅楼面价约2.4万元/㎡。后来，平安将该地块转让给华润和招商蛇口进行联合开发。

▲来源深圳市土地房产交易中心

玺悦台项目占地面积约3.4万㎡，（其中建设用地面积约3.2万㎡，道路用地面积0.18万㎡），计容建筑面积约16.2万㎡，其中可销售商品房住宅10.2万㎡，商业1万㎡。另需配建4.1万㎡人才住房，配套幼儿园、公交首末站、邮政所、社区老年人日间照料中心、党群服务中心、文化活动中心和地下停车场。

▲玺悦台效果图

玺悦台项目整体可分为两个部分，中间由一条社区小路隔开（盘松路）。整体是由7栋住宅楼和1栋幼儿园组成，其中3栋为人才房，4栋为幼儿园，1栋、2栋、5栋、6栋、7栋1单元-2单元、8栋为均商品房住宅。

小区花园以休闲泳池、邻里会客厅、环形跑道、多功能活动场地等5大社区场景为各阶段家庭量身打造全龄适宜共享、美好成长社区。以“山”“林”“涧”园林理念，营造四季赏景的森居体验，四季花开不断、生机盎然，让人居与自然回归和谐共融，给人以回归山林，重塑自然的感受。

项目于2019年9月开始正常进行桩基础工程的建设，于2020年9月23日取得预售许可证，首期推售1栋和5栋的房源。首批推售商铺产品51套，户型建面约38㎡-130㎡；住宅产品258套，户型建面约95㎡-113㎡三房-四房。

    商业：项目自带约1万㎡商业，满足小区住户的日常生活购物需求是足够的。项目北侧的老坑村分布着一些零散的商铺，主要是一些经营日常餐饮，便利店，日用品小百货等。

项目3公里范围内除了周边村落或邻路分部的一些商铺外，暂时没有大型集中式购物中心。项目东北侧近3公里的地方有一片传统的老式购物广场集中点，虽然有点旧，商业整体品质也不高，但应该是3公里范围内业态最全、最为集中的购物点了。3公里范围内较新的购物中心是嘉邻中心四层约3万㎡的商业，它是周边目前现有最高档的集中式购物中心了。综合来看项目3公里范围内商业配套资源比较匮乏，项目后期对自身商业依赖性会比较强。

    交通：轨道交通方面，项目距离在建的地铁14号线号线“朱洋坑站”直线距离约1公里，由于目前周边道路还在完善当中暂无法实测步行距离，但根据地形和线路大概走向判断，实际步行距离肯定会超过1公里，应该在1.3-1.4公里左右。另外项目临近厦深高铁，不过该线路在坪山段未设站点。

道路交通方面：项目周边分布有3条主干道和一条高速公路，分别是坪山大道、丹梓大道、绿梓大道及沈海高速。

坪山大道贯穿坪山的碧湖文化健康城段、中心城段、聚龙科创城段三部分区域，是坪山产业发展带，也是重要的形象景观轴，聚合了全区重要的交通、景观、产业、公共配套等功能；丹梓大道、绿梓大道与荔景路、丹景路、聚龙路、兰竹东路等主干道共同形成坪山新区的主干道路网，是连接龙岗与惠州的主要交通干道；深海高速是坪山非常重要的一条高速公路，其承担着坪山与深圳各区快速通行的重担。不过，沈海高速早晚高峰及节假日极易出现拥堵的情况。

    教育：项目自身配套有一所12班幼儿园，目前正在建设中，根据2020年龙岗区教育局的学区划分，项目地块学区属于坑梓中心小学、同心外国语共享学区。

但大家要注意的是项目是期房，要到2022年底才交房，到时学区可能会存在变动的可能性。项目旁边的在建的老坑学校（暂命名）规划是一所九年制45班学校，约可提供2100个学位，该校一旦投入使用，毋庸置疑的是项目会划到这个学区，到时是否还会共享坑梓中心小学、同心外国语还说不准。

综合看项目3公里范围内教育资源是比较丰富的，只是大部分学校缺少一些便利性。其中像坪山实验、同心外国语学校还是坪山口碑比较好，排名靠前的学校。

    医疗：项目3公里范围内医疗配套资源完全能够满足片区就医需求。除项目周边分布的民营诊所和社康中心外，3公里范围内有深圳市平乐骨伤科医院（坪山新区中医院）、坪山妇幼保健院、萨米国际医疗中心，三家优质医疗机构。

萨米国际医疗中心是市直属的非营利性公立医院，占地6.8万平方米，该院是深圳与德国汉诺威结为友好城市的重点合作项目之一，由市医管中心与世界神经外科联合会终身荣誉主席萨米教授及其团队一起合作运营，这也是全国唯一一家中外合作办医的公立医院。

    自然环境及休闲娱乐：项目休闲娱乐及自然环境资源配套方面较为优质。项目周边有很多大面积的绿地，项目旁边的一大片空地上种了很多蔬菜，还有草莓采摘园。项目对面有一个老坑社区公园，虽然规模不大，但日常休闲遛娃还是很方便的。

周六末可以选择去距离稍远的光祖公园和坪山中心公园休闲娱乐，场地更大，休闲娱乐设施也更齐全。也可以约上几个朋友去坪山大工业区体育中心运动一下。还可以带上家人或朋友去到直线约3公里的燕子岭公园和聚龙山生态园，这两处是自然山体公园，可爬山锻炼身体，也可欣赏自然景观放松身心。

建筑面积约85㎡ 紧凑三房两厅两卫 竖厅，厅出阳台，东南朝向，全明户型；动静分区，整体方正，各功能间齐全且布局非常合理；客厅大进深，开间和进深给人感觉非常协调；L型厨房，预留有冰箱；卫生间干湿分离；主卧稍显小，转角飘窗不仅使得采光与通风性更好，利用得当可增加主卧实用面积；两次卧大小基本均匀，做成人房使用完全没问题。此户型不足之处是三房只有一个卫生间，三室同堂有点不够用。

建筑面积约95㎡ 舒适三房两厅两卫 竖厅，厅出阳台，东南朝向，全明户型；动静分区，整体方正，各功能间齐全且布局非常合理；客厅大进深，开间和进深给人感觉非常协调；L型厨房，预留有冰箱位和消毒柜位，实用性佳；两卫生间均是干湿分离；主卧偏小，独卫，转角飘窗不仅使得采光与通风性更好，利用得当可增加主卧实用面积；窗次卧作为成人房使用完全足够，最小卧室面积偏小，适合做为儿童房或者书房使用；此户型基本挑不出什么毛病。

建筑面积约110㎡ 四房两厅两卫 经典横厅，厅出阳台，朝东南向，双面采光，全明户型，整体通透性强，动静分区；U型厨房实用性较好；独客厅与餐厅具备一定独立性；两卫生间均是干湿分离；主卧空间较为阔绰，带衣帽间，带独卫，主卧转角飘窗，进光量大，通风性好；老人房空间感较好，两个小卧室大小均匀，约7㎡做为成人房使用也完全没问题；所有卧室均是凸窗设计，加以利用可以大大增加房屋实用面积；此户型有两处之处是进门即公卫有点怪，另外四个卧室只有主卧是东南，另外三个都是西北向。

玺悦台样板间鉴赏

建筑面积约95㎡ 舒适三房两厅两卫 

样板房 部分功能间实拍

坪山新区是深圳近10年成立的四个新区之一，自独立成区以后坪山的发展进入了快车道，土拍非常频繁，每年也都会有大量新房供应。坪山本身就是一个新区，玺悦台所在区域更是新区里面的新兴片区，目前2公里范围内能覆盖的二手小区就只有“中粮一品澜山花园”一个。片区的居住氛围有待提升，生活配套设施有待完善，商业资源匮乏，缺少便利性和选择性。

项目周边分布空地（绿地）较多，视野较为开阔。周边绿色资源较为丰富，有五丰农场、松子坑森林公园、聚龙生态园、燕子岭公园等绿色自然景观资源。

老坑学校位于坪山区丹梓大道与深汕公路交汇处（玺悦台西南角），项目总用地面积1.88万平方米，总建筑面积约7.21万平方米，建筑内容包括教学楼、办公实验楼、操场、宿舍区等。老坑学校为45班九年一贯制学校，项目建成后，可提供2100个学位。

老坑学校由中建一局华南区域公司负责项目设计采购施工总承包工程，合同额约4.56亿，包设计施工475天。目前该项目已于2020年3月15开工开建，按照时间推算该校将于明年9月投入使用。老坑学校建成后可破解该片区方圆两公里之内没有学校的困境，也为即将建成的坪山区安居房项目盘龙苑提供优质学校，可大大缓解周边孩子入学难题。

▲老坑学校设计效果图

14号线正在修建，玺悦台距离“朱洋坑站”，步行距离约1.3-1.4公里。14号线起自福田中心区岗厦北枢纽，经福田区、罗湖区、龙岗区，止于沙田站（起点预留伸至会展中心北站，终点预留延伸至惠州的条件）。线路全长50.34km，共设有18座车站。14号线连接起福田中心区、布吉、横岗、大运新城、坪山中心、坑梓等地区，覆盖了深圳东部南北向交通需求走廊。 

14号线于2017年12月20日发布环评二次公示，2018年1月10日举办的开工典礼。根据深圳地铁官微的消息，截止2020年9月--14号线共有五座车站封顶（沙湖站、宝龙站、六约北站、坑梓站、四联站），至此，全线14个车站已经完成35%的封顶目标。2020年8月29日大运枢纽钢箱梁架设完成，9月18日，车站永久盖板顺利浇筑完成正式转入土方开挖阶段。

根据“深圳交通网易号”2020年9月2号发布的信息，目前，线路最新进展情况如下：1. 车站围护结构已完成100%；2. 车站土方开挖已完成81%；3. 车站主体结构已完成60.2%；4. 福新停车场主体结构已完成97%；5. 昂鹅车辆段结构板已完成47.6%；其中，盾构已下井47台，46台始发，已接收2台。14号线预计2022年建成通车届时沿线居民出行将更加便捷，坪山、龙岗区也将迎来全新的发展机遇！

不久的将来，坪山将开启双地铁时代。地铁14、16号线分别将于2022年和2023年开通，这将大大缩短与市中心的通勤时间。其中，14号快线是深圳首条全自动无人驾驶的地铁，设计最高时速120公里，超过地铁11号线（时速110公里)。

此外，坪山形成“两横四纵”的城市快速干道网。已开通的坪山大道、南坪三期，在建的坪盐通道、东部过境高速以及深圳首条空中云巴等重点工程，将打通坪山交通“任督二脉”。

2017年1月7日，坪山区获国务院批准，正式揭牌成立。在短短3年里，这个深圳最年轻的行政区，GDP增速两度位列深圳十区第一名（2017年和2019年）。坪山，是大湾区、先行示范区东部战略要冲，定位为“深莞惠集合城市中心”。2016年，深圳重金投资1.4万亿元推出"东进"战略，把其中近6000亿元投在“主战场”坪山，约占总额的40%。

此外，坪山还挂有新能源产业基地、生物产业基地、新型工业化示范基地、出口加工区四块国家级“金字招牌”，这在大湾区所有高新区中绝无仅有。目前，坪山已汇聚微软、IBM、比亚迪等诸多世界名企，飞速打造三大千亿级产业集群，致力于成为“全球企业进入深圳的首选之地”。

中国经济发展下一个40年的关键是什么？毫无疑问，是科技创新。而深圳作为全球的科创先锋，早在2016年就正式官宣了“西有南山、东有坪山”的产业发展格局。

科技创新，离不开的是人才。坪山为了吸引人才入驻，重磅打造国际大学城，引入深圳技术大学、北京中医药大学、中国药科大学等高等学府。同时，还重金投入2200亿，计划到2030年吸引50万高端人才、70万居住人口、国家高新技术企业3000家。

2020年08月18日《深圳特区报》发布“高质量打造“1+7+N”重点片区”。日前，坪山区城市更新实施策略公布。根据实施策略，坪山区提出“两城、两区、三带”的空间结构，与此同时，坪山区提出加快启动燕子湖等“1+7”重点片区规划建设。

其中“1”为燕子湖城市客厅，将通过集聚高端服务功能，打造大都市圈东部城市新客厅；7”则为站前商务片区、高新南、高新北、龙田、碧岭、坑梓与老城等片区，其中高新南、高新北、龙田、碧岭等片区强化科技创新职能，保障大面积高品质产业空间，坑梓、坪山老城等片区强化高端综合服务功能；N”则代表其他经充分研究，可以推动的片区。

在《深圳市开发区总体发展规划2017-2030》中，深圳确立了高新区“一区两核多园”规划格局，坪山与南山并肩成为“两核”。位于坪山区东北部的坪山高新区被列为深圳高新区两大核心园区之一，总规划面积达51.6平方公里，是深圳高新区五大园区中面积最大的园区，约为南山园区6倍。

目前，坪山高新区依托国家生物产业基地、国家级新能源汽车产业基地、国家新型工业化产业示范基地、国家级出口加工区四块“金字招牌”，培育发展战略性新兴产业，形成了以生物医药、新一代信息技术、新能源汽车与智能网联三大主导产业为核心的产业集群，打造“总部+研发+生产基地”的现代高科技园区。

2020年7月1日《经济日报》官方账号披露，从深圳海关获悉，国务院近日正式批准广东深圳出口加工区整合优化为深圳坪山综合保税区，综合保税区作为开放型经济的重要平台，对发展对外贸易、吸引外商投资、促进产业转型升级发挥着重要作用，是海关特殊监管区域的最高形态，是我国开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的特殊监管区域。

坪山综合保税区获批后，未来将打造国际检测维修中心，为坪山区外贸高质量发展增添新引擎。今年以来，虽受新型冠状肺炎疫情影响，但坪山区进出口整体呈良好的增长态势，1-5月外贸进出口332.35亿元，同比增长20.36%。

众所周知，土地空间对于深圳经济再腾飞具有举足轻重的影响。如深汕合作区“飞地模式”及城市更新的快速推进，都是为了争取更大发展空间。而坪山，是深圳全市可开发土地面积最大的区域之一，坐拥25平方公里可建设用地。2019年上半年坪山完成土地整备面积约122万平方米，为城市发展腾出更多优质空间。

与南山、福田、罗湖等“老区”相比，坪山有着“一张白纸好作画”的后发优势。这也是为什么就坪山才有这气魄，从总面积168平方公里的土地中，大手笔划出约30%，投入高新区建设，打造未来“硅谷”。所以有人说，深圳未来的更多可能，就看坪山的了。

招商蛇口+华润两大央企强强联手开发的项目这本身就是一个很大卖点。很多本地老居民对招商蛇口也是极其信任，华润也不例外。不管是开发商实力、还是建造品质、商业运营能力、物业管理能力这些都有迹可循，且都有着非常不错的口碑。相信一定会有客户是冲着招商蛇口和华润的招牌才关注的此项目的，所以项目“硬件”和“软件”方面可以给打个“满分”。

坪山本身就是一个新区，项目所在片区更是新区里面的新兴片区。项目2公里范围内只有一个商品住宅盘，居住氛围比较差，给人一种荒凉的感觉，片区整体面貌有待提升。项目周边还分布着很多空地（绿地），所以四周的视野很开阔，项目周边的自然环境资源也比较丰富，看多了高密度的区域在来看这里心情会很放松。

项目商业配套资源匮乏，缺少优质性和选择性。除自带商业和周边分布的零散商铺外，2公里范围内无其它集中式购物中心。3公里范围内倒是有一处集中式购物街区，但比较传统，整体品质不高。左邻购物中心是项目3公里范围内唯一一处规模较大的集中式购物点了。

项目距离在建的地铁14号线“朱羊坑站”之约距离约1公里，实际步行距离会在1.3-1.4公里左右，超出了步行舒适距离。道路交通方面，驾车区内通勤还可以，跨区域通勤时间久成本也高，也容易出现拥堵，所以交通方面顶多算及格，称不上有多好。

项目3公里范围内教育资源丰富。自带幼儿园，旁边在建9年制学校，3公里范围能覆盖到同心外国语和坪山实验两所坪山排名靠前的学校。近归近，学校是划区域的，目前项目地块共享同心外国语学校，待旁边小学建成后是否还会共享这是未知数。如果后期还能继续共享同心外国语实验那对于项目来说会是一个很大卖点。

医疗配套宜近不宜临，项目3公里范围能覆盖到萨米国际医疗，坪山妇幼保健院等公立医疗机构，医疗配套能够满足片区就医所需；项目周边分布的绿地多，近有老坑社区公园，稍远有光祖公园、坪山公园，3公里范围还能覆盖到聚龙山生态园，燕子岭自然山体公园，休闲娱乐及自然环境资源较为丰富。

项目主推85㎡--113㎡三房及四房，主要针对刚需自住客户，项目的户型设计非常好，户型整体方正，功能间布局清晰且合理，空间感较好。项目是带精装修交付的，根据样板房装修用料及呈现效果看，开发商还是花了一些心思和成本的。招商及华润的精装修口碑都很好，所以玺悦台的装修还是很值得期待的。

玺悦台首批备案房源均价约39400元/㎡，单价区间在3.7-4.3万/㎡，总价区间在365-482万/套。坪山目前整体二手房均价39000元/㎡，距离项目最近的中粮一品澜山花园二手均约34000/㎡，坪山最贵的坪山实验周边二手房卖到48000/㎡-61000元/㎡。结合周边二手均价看项目定价竞争优势不大，与坪山大多数成熟小区相比价格偏高，与拥有好学区的小区相比价格优势明显，但配套短板太大，所以定价比较尴尬。

新房方面，与前段时间入市的恒大城二期38500元/㎡均价相对玺悦台没有优势，恒大城二期在项目体量、配套、价格等方面都更具优势。与目前正在热销的碧湖春天花园38300元/㎡的价格相比玺悦台的优势就更明显一些，主要体现在品牌，位置/地段，地铁距离，生活配套便利度及户型实用率方面。与中海万锦熙岸华庭42000/㎡的价格相比，玺悦台的优势主要体现在项目体量、位置/地段、轨道交通、价格等方面。

深圳住宅新房目前4万左右的价格能买的项目基本都集中在东部，龙岗东及坪山一带，例如新生、坪地、宝龙等，坪山并不是唯一的选择。而在中部或西部这样的价格是不可能出现了，顶多能买到比较老的二手房。对于坪山的项目很多人会心里会有买新生、坪地、宝龙好？还是买在坪山好的纠结，毕竟这些区域14号线也有经过，其中也不乏一些正地铁口的盘。其实这个问题也不必太纠结，如果你买来自住，是因为14号线才考虑东部的房子，那你就买龙岗东片区，因为不管是居住氛围上，还是配套成熟度和便利性上，或是从通勤时间/成本上来看，龙岗东都好过坪山，至少现在是这样。

如果您买房投资自住因素都占一点，那就可以关注一下坪山，因为新生、坪地、宝龙虽然也是新兴片区，但龙岗整体是成熟的，龙岗区ZF投入在这些街道的资金和精力都是有限的，它要均衡各街道的发展规划，不可能把所有资金和精力都投入到新兴片区。而坪山区作为近10年成立的四新区之一，虽然现在混的是最差的，但它毕竟是在以一个区的力量去推动整个坪山的发展。从近些年的土拍，市政规划、产业规划，配套建设及引进资源来看，坪山近些年落地的规划和配套都是很有分量的，很多规划都不是一个街道或者一个社区能推动的。随着配套升级，交通短板缩短，重大规划落地，坪山新区也必将缩小与其它区域的价值差！