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限售均价6.72万/平，推6000多套住宅？
近闻，龙华民治新盘中海汇德里将要开盘，吸引了一部分读者的关注。
该项目地块于去年10月13日由中海以30.85亿元竞得，可售楼面价约4.8万/㎡，建成后普通商品住房限售均价6.72万/㎡（不含室内装修）。
就在今年的6月1日，位于中海汇德里旁边的恒壹四季华府（恒壹壹品）进行了线上选房，毛坯均价约7.08万/㎡，推出174套可售住宅（168套参加选房，另外6套为展示储备），仅有113批诚意登记客户。
虽然开发商最终没有公布开盘结果，但从网友的反映看，弃选的客户很多，整体去化就更加不理想了。
而中海明德里与恒壹四季华府几乎处于相同的地段，如果二者非要比较的话，中海明德里由于西侧更靠近珠三角环线高速（梅观高速），受到车流噪音的干扰更大，地段上还要稍逊与恒壹四季华府。
虽然是位于龙华民治街道，但项目所处地段并非热点区域，没有重磅的规划利好，这也是导致恒壹四季华府开盘“折戟”的重要原因。
但比恒壹四季华府项目精明的是，中海明德里并没有在项目现场开设展厅，而是设在了关注度更高，地段更好，地铁交通更加方便的上塘中海汇德理项目现场。
去年8月25日，中海汇德理线上开盘，一共1179套住宅房源被轻松选光，而且还把大批购房者挡在了选房资格之外，当时还让很多人意难平。
中海明德里把展厅设在了中海汇德理，一方面是处于交通便捷方面考虑，可以吸引更多看房者；另一方面或许也是想借助后者此前“日光”的效果，希望能够对新项目产生一些积极影响。
02
与恒壹四季华府相比，
有价格、居住舒适性、品牌等优势
在此前恒壹四季华府开盘之前，笔者在实地探访了项目现场之后，曾对恒壹四季华府做出“优点与缺点均不突出，不咸不淡”的评价。
而中海明德里与恒壹四季华府相比，在某些方面还是有一定优势的。
首先是价格。
此前恒壹四季华府的备案均价为约7.08万/㎡，毛坯交付，而中海明德里为限价地块，毛坯限售均价6.72万/㎡，算上4000元/㎡的装修费的话，均价约在7.12万/㎡，与前者的毛坯均价基本持平。
因此但从价格方面看，中海明德里还是有优势的。
再者是项目体量。
恒壹四季华府占地面积仅约0.9万㎡，建筑面积约5.6万㎡，规划建设3栋高层住宅塔楼，可售住宅房源仅174套；而中海明德里占地面积约2.35万㎡，建筑面积约16万㎡，规划建设4栋49层高的超高层住宅（其中1栋人才房、1栋人才商品房混合、2栋商品住宅）和1所3600㎡幼儿园，可售住宅房源600多套。
项目沙盘（图源：咚咚找房）
中海明德里小区体量更大，配套相对更加丰富，将来小区生活的舒适性也会更高一些。
然后是品牌力。
中海作为业界著名开发商，有更加丰富的商品房开发经验，所开发项目无论从数量还是从品质方面，显然具有绝对的优势。
03
存在噪音、远离地铁、交通安全隐患、得房率存疑等不足，
购房者须三思
即便与此前开盘的恒壹四季华府相比，中海明德里存在一些优势，但从项目的整体上看，仍是有诸多不足。除了前面我们说的来自梅观高速的车流噪音影响外，其他方面的不足也是购房者需要认真考虑斟酌的。
1、距地铁站远，出行不便
在中海明德里直线距离一公里出头一些，有民治、广雅园、五和三个地铁站，但实际步行距离却要远得多，基本上都要30分钟左右的时间，更多需要通过公交车接驳，公共出行的便利性明显不足。
从上图看，如果后续项目的南北两侧能够有道路通行，将会有效地给地铁出行提供方便。
2、多大型车辆来往，交通环境复杂，存在巨大安全隐患
由于项目靠近高速路口，周边道路平日里交通比较繁忙，再加上毗邻华南国际物流中心，大型货运车辆出入非常频繁，交通环境比较复杂，而且还存在巨大的安全隐患。
但近期有传华南国际物流中心已经被列入旧改计划，预计后续大型车辆会有所减少，交通也会有所改善。
3、户型图尺寸没有标识，实际得房率存疑
中海明德里住宅主推建面约83-97-113平的3-4房户型，户型设计大体上看中规中矩，但阳台承重柱占室内空间较多，对实际使用率有一定的影响。
另一方面，由于户型图上未作尺寸标注，各功能区的实际大小均不能有直观的感受，这种做法在业内普遍看成是得房率不高的表现。而且，项目又是在异地设展，更加让人会对实际得房率存疑。
华南实验学校
此外，还有部分网友指出，项目所处学区华南实验学校水平比较一般，而且随着将来新项目的建成入伙，还存在学位紧张的顾虑。
04
握住房票，接下来还有更好的选择
总体上看，中海明德里毛坯限售均价6.72万/㎡，在龙华民治的新房来说，几乎已经是最低的上车单价了。
但我们从项目周边的二手房价格看，指导价基本上都在6万/㎡以下，即便是实际挂牌价格较高的楼盘，均价也仅在7万/㎡左右，中海明德里与之相比并不具备任何价格倒挂优势。
另一方面，虽然是位于龙华民治街道，但项目并非位于热点片区，从配套和整体环境上看，与龙华核心区域的上塘、红山，乃至龙华中心相比，地段价值差距均非常明显。
虽然“中海明德里”与“中海汇德理”的项目名称非常相似，但二者完全是不同价值的产品。中海汇德理开盘可以轻松日光，但中海明德里预计却将会有一段比较长的销售周期。
因此，不要拿中海明德里和中海汇德理，中海锦城作对比，他们之间完全没有可比性。
预计在接下来的下半年，深圳还会加大新房的供给，打新者的购房机会也会随着增加，同样的价格水平，即便是在龙华也还会有其他更好的选择。
因此，笔者还是建议打新者握好手中的房票，看准目标了再出击。
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