三道红线标准解读_触碰红线后会如何?

2021-09-22      关键词:三道红线标准解读     咨询热线:400-151-7897



8月,根据21世纪经济报道,房地产企业触及“三道红线”不许增长有息负债,这一消息引发热议。不少人叫嚣着,有了各类严格的调控措施以及“三道红线”,房地产企业要“凉”了。事实果真如此吗?

本文力求让读者以较为浅显的方式客观认识“三道红线”,详细阐释了这一政策,并得出结论:以中海地产为代表的头部房地产企业发展前景依然光明,是同学们就业的优质选择。



02 “三道红线”的缘起


TWO

一直以来,房地产企业维持着“三高”,即高周转、高杠杆、高收益。房地产企业大量举债、拼命开发、快速销售。

这种模式导致了诸多不良后果。这种鸡血扩张的经营模式导致坏账增多、金融风险集聚,也使得大量资金投入房地产行业从而稀释了其他行业的资源。同时,许多房地产企业只注重融资和拿地,开发质量不高。

国家一直在调控房地产,比如2020年2月19日,央行发布《2019年第四季度中国货币政策执行报告》,指出坚持“房住不炒”的定位,按照“因城施策”基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制。于是,各地出台“史上最严楼市调控”政策措施的消息到处刷屏。

8月13日,就有“三道红线”的传言传出。8月20日,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,提出要实施好房地产金融审慎管理制度,“三道红线”基本确定。这一举措通过控制相关指标,达到控制杠杆率、控制房企融资的目的。

这一次的调控看起来像是8月份的一道晴空霹雳,实际上今年7月有所预示。这道“霹雳”值得玩味,可能是房地产调控政策的一个转折点。2016年首次提出“房住不炒”后,国家和各地基本上都是从“C端”(即需求侧)调控,比如打击“房抵贷”、“假离婚”。而2020年7月24日的房地产工作座谈会首次提出了“实施好房地产金融审慎管理制度”,可见国家已经开始重视“B端”(即房地产企业)的调控。在此之后,就有了前面所讲的“三道红线”政策,是“B端”调控的体现。调控从“C端”到了“B端”的现象,值得房地产企业和有志于进入相关行业的同学们的关注。





03 什么是“三道红线”


THREE


三条红线的表述

第一条红线:剔除预收款后的资产负债率大于70%

第二条红线:净负债率大于100%

第三条红线:现金短债比小于1.0倍

重要概念的解释

1.资产负债率:

用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力。如果资产负债比率达到或超过1,说明公司已经没有净资产或资不抵债。

剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收)

2.净负债率:

反映由债权人提供的资本与股东提供的资本的相对关系。净资产负债率高,是一种高风险、高回报的财务结构;净资产负债率低,则是一种低风险、低回报的财务结构。

净负债率=(有息负债-货币资金)/合并权益

3.现金短债比

现金短债比能够反映企业某一时间点的现金流压力及安全性。现金短债比过低时,企业现金流不足。

现金短债比=货币资金/短期有息债务

踩到红线的后果

如果三条红线均超出,会被划为红色档,有息负债规模不得增加;

如果两条红线超出,有息负债规模年增速不得超过5%;

如果一条红线超出,有息负债规模年增速不得超过10%;

如果三条红线均未超阈值,有息负债规模年增速不得超过15%。

可见,如果房地产企业不控制债务规模,就会触及红线,影响下一步的融资。同时,有了红线、有了颜色标识,人们对于风险会有更加清晰、直观的认识,看衰触及红线较多的房企。即使暂时没有触及红线,以后的负债也受限制。

目前,这一政策并未全面推行,只是在试点的12家房企中推行,以下为他们触及三条红线的情况。


数据来源:企业年报、Wind、华创证券

制图:时代财经




04“三道红线”带来的影响


FOUR

(一)

长期趋势

1.房地产行业发展趋于平稳,质量提高。

三道红线使得房企无法继续“三高模式”,扩张速度受到限制。地产行业投资热度可能出现下滑。既然房企不能大肆举债,那就要加速销售回款速度,提高自身的造血能力,提升项目的质量与效益,倒逼了房企发展。

2.房地产行业难以出现“黑马”,呈现阶级固化趋势。

总体而言,房企的体量越大,所能获得的融资越多。规模较小的房企扩张速度就相对较慢,出现“马太效应”。曾经有房企通过高负债实现高成长,在资本的豪赌中“赌赢了”,而这些房企的成功难以复刻。

3.头部房企、央企国企呈现利好。

相对而言踩线较少的是央企和国企,得益于他们稳健的融资风格,而民营企业踩线现象相对严重。房地产作为资金密集型行业,融资优势的改变毋庸置疑会改变企业的竞争格局。“国家队”优势明显,未来的房地产行业或呈现寡头垄断。

(二)

房企的应对措施

自从这一规定开始试点以后,试点的12家房企(中海地产、恒大、华侨城、保利、万科、新城控股、碧桂园、中梁、阳光城、绿地、恒大、融创)都采取了应对措施。

其中,中海地产等处于绿色区域的房企相对较为淡定,“稳”字当头的房企压力较小。

而踩线较多的房企,就迫切希望由“红”变“绿”。例如,“三道红线”全踩中的恒大继续降价,抛售非核心业务资产。而阳光城则引入泰康人寿作战略投资者以降低负债率。

由于这12家房企具有标杆作用,所以其他的房企也感受到了压力,正在积极降低负债。

不过,有政策就有对策。新规也给了试点外房企融资窗口期,但利率较高。当代置业9月1日2笔1亿美元票据利率最高为11.95%;同样汇景控股增发的2500万美元票据利率达到12.5%。另外,政策也可能存在漏洞。一些房企也会加大将债务向表外转移和预收款的力度,以此来加大现金流。金融机构依然会想方设法帮助房地产企业包装融资。但长期来看,窗口期会过去,政策漏洞会慢慢堵上,控制负债、提高质量才是长期趋势。

另外,房地产行业并不会因此大幅度降温,房价不会剧烈下跌。短期内,房地产企业如果出现了现金流、负债的压力,可能会采取合作开发、卖地等方式缓解压力,而不会大量降价抛售商品房。长期来看,既然房企更注重控制负债,大幅降价抛售情形也不太会出现。


05 “三道红线”带来的启示


FIVE

房地产企业爆发性增长机遇已过,进入了一个“存量时代”,正在转向高质量发展,与物流、养老、教育、医疗等产业进行融合探索。中国城市化率仍有提高空间,改善性需求有待挖掘。“房住不炒”不代表房地产业不发展。

在“三道红线”之下,中小型房企的生存空间受到挤压,但随着资金越来越集中于头部房企,头部房企将迎来利好。

所以,地产行业依然具有良好的发展前景,地产依然是不错的就业选择。同学们在选择地产企业时,应该尽量选择像中海地产这样的业绩突出、负债控制良好的头部企业。(敲黑板,划重点!)

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