龙岗星河盛境均价5.32万带装修,单价区间在4.86-5.65万/㎡

2021-10-06      关键词:星河盛境备案价     咨询热线:400-151-7897


星河盛境本次备案住宅382套、商铺56套,均位于1、2、3栋,其中住宅建面约85-116㎡,均价约5.32万/㎡,单价区间在4.86-5.65万/㎡,总价区间在417-653万/套。

从目前网上的热度看,星河盛境显然关注度不高,更无法与西部的住宅项目对比。

但由于项目将带装修交付,如果按三成首付计算的话,首付仅约125万就可以买到3房的地铁口新房,还是有一定看点的。

接下来,简单分析一些星河盛境项目。

星河盛境府位于龙岗区园山街道保安社区,龙岗大道与横坪公路交叉口处南侧,靠近南坪快速路和水官高速,紧邻3号线永湖地铁站。

图源:高德地图

据悉,星河盛境项目隶属于“保安片区城市更新单元规划”整体规划单元内。规划分成两大片区进行,分为东片区和西片区,而东片区即是此前已经入市的卓宏星辰花园项目。

该地块已经基本更新完成,卓宏星辰花园也于去年及今年先后分两期入市,目前二期产品还有部分房源在售,一期产品此前也经历了一段比较长的去化时间。


相较于卓宏主导的东片区,星河盛境所在的西片区更新范围更大一些,由不同的开发商所主导。


星河盛境则分为01-04、01-05两个小地块开发,其中即将入市的01-04地块包含4座住宅和一所建面约2700㎡的幼儿园;01-05地块规划与地铁3号线永湖站直连,包含人才安居房一栋,公寓一栋,并规划有集中式商业。



由于是城市更新项目,4座住宅中实际还包含了近两百户回迁房,分布在1栋1单元和2栋之中。

星河盛境本次即将入市的住宅建面约85-116㎡。

从户型图上看,每个户型都做得相对比较均衡,动静分区、卧室带飘窗、卫生间干湿分离、通风采光性都做得比较到位,总体都在水平之上。

所谓星河所在,必定中心。星河的产品,还是比较有口碑的。




但是,让人感到疑惑的是,户型图上并没有标注尺寸,购房者无法通过户型图直观了解每个功能区的大小情况,这对星河作为深圳本土品牌开发商来说,显然做得不够到位。

另外,项目的样板间并非在项目地块实地布置,而是转移到附近的星河智荟项目,购房者更无法通过实地样板间感受房子、花园、及周边的实际情况。


而实际上,我们从地图上看到,项目周边建筑还是以传统产业园区和村民自建房为主,基本情况与卓宏星辰类似,这也是卓宏星辰销售不如预期的原因。



另一方面,星河盛境备案均价约5.32万/㎡,而项目周边的二手房指导价都在5万㎡以下,其中绝大部分都在4万/㎡左右的水平。

鉴于深圳东部二手房实际价格与参考价差距较小,因此星河盛境的备案价格与周边二手房相比并没有优势,这也是项目关注度较低的原因之一。

再跟网红片区光明对比一下,比如前阵子大热的宏发,价格也不用5字头。

横岗卖这个价格,认为,还是比较贵的。

因此产品的价格,没有什么竞争力。

至于地段潜力,且不说拿横岗的房子,跟西部比了,就算是东部,也有更好的选择的大运跟龙岗中心城片区。

因此认为,购房者如果在东部购房,选择性很多,这个价格,还是多做一下对比比较合适,不要盲目购买。


总体上看,星河盛境作为龙岗刚需置业来说,各方面条件还是基本可以满足购房者需求的,品牌房企开发,近主干道和地铁,有幼儿园和学校,将来还有自建的集中型商业,户型设计也是比较不错的。

但于此同时,项目也存在一些不可忽视的不足。


1、噪音影响

项目东面毗邻龙岗大道,北面毗邻南坪快速,车流量均非常大,将来项目建成后,很大一部分单元都要受到噪音的影响。另外,南侧毗邻保安学校,也会受到学校噪音的定时干扰。

因此建议购房者选择房源时着重考虑看花园的户型。


2、学区较差

项目自带幼儿园,且紧挨着九年制公立学校保安学校而建,将来小孩上学将非常方便。

但相较于能够拥有好的学区相比,其他方面都显得不值一提。但保安学校的教学成绩实在太差,2020年全市中考排名在195名,公立学校的中考录取率仅为38.46%(网传参考数据),实在不能让人满意。


3、区域限制

星河盛境所在片区虽然与大运新城仅有两个地铁站的距离,但毕竟不属于龙岗的重点发展区域。

虽然片区有阿波罗未来产业城的长期规划,部分知名企业也已经逐步进驻,但中短期内并不能给片区价值带来质的改变,整体发展还是比较受限的。


星河盛境效果图


因此,作为刚需置业来说,建议购房者可以选择大运新城、龙岗中心城等重点发展区域的新房或次新房,因为整体的城市面貌、配套、学位等都能得到较大的改善。

甚至也可以选择坪山中心区的地铁物业 ,未来随着地铁14、16号线的开通,与市中心区域的通勤时间也在可控范围内,未来区域发展也有比较大的确定性。

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